리처드 로손
코스타 뉴스
테네시 주 멤피스에서 비정상적으로 따뜻한 겨울 날,많은 사람들이 매머드 전 시어스점 및 유통 센터 주변의 공장을 도시 수직 마을로 전환했다.
예술로 뒤덮인 벽을 지나서,그들은 작은 식료품 점에 들르거나 건물의 사무실 중 한 곳에서 집에 가기 전에 여러 식당 중 한 곳에서 물기를 움켜 잡습니다.
기타 치과 의사 또는 의사의 약속이나 미술 수업에 머리. 헌장 고등학교의 학생들은 그날의 마지막 종소리 후에 친구들과 모여 들며,그 중 일부는 결국 가족이 살고있는 아파트로 향할 것입니다.
그들은 재개발 된 93 세의 1 에게 생명을 불어 넣습니다.5-시내 멤피스에서 크로스 타운 콩 코스라는 이름의 백만 평방 피트 건물 몇 마일,블루스 음악으로 알려진 미시시피 강을 따라 도시,엘비스 프레슬리와 페덱스. 예술,의료 및 교육을 중심으로 한 마을은 오래된 도시 건물에 새롭고 다른 삶을 제공하기 위해 전국에서 더욱 강력한 추세의 일부입니다.
하지만 쉽지 않았습니다. 크로스 타운 콩 코스는 미술사 교수,예술가와 홀리데이 인 설립자 케몬스 윌슨의 손자를 포함하는 독특한 개발 팀과 함께 완료 개념에서 7 년이 걸렸다.
그들은 30 개의 다른 자금 출처에서 2 억 1 천만 달러를 모아 건물을 수십 년 동안 이웃과 도시에서 있었던 경제적 닻으로 전환시켰다.
연석 시장은 크로스 타운 콩 코스의 상주 식료품 점입니다. (리처드 로손/코스타)
복잡성의 관점에서,”이 일이 차트 떨어져 있었다,”짐 하워드 말했다,더들리 벤처스의 최고 경영자,연방 세금 공제 및 크로스 타운 콩 코스의 자금 믹스의 일부를 전문으로 피닉스에 본사를 둔 회사.
미드타운 멤피스 지역에 존재했을 때 교차하는 트롤리 선로의 이름을 딴 크로스타운은 1993 년 시어스가 작전을 중단한 후 고통을 겪었다. 지역을 우울하게 하기 위하여 밖으로 전면 시간을 비워지는 상점의 주위에 부동산.
“그것은 주변 지역 사회의 발목 주위에 꽤 무거운 무게였다,”토드 리처드슨 말했다,함께 거래를 넣어 동안 멤피스 대학에서 미술사를 가르치는 휴학을 촬영 한 크로스 타운 콩 코스 공동 설립자. “그것은 재산 가치에 큰 부정적인 영향을 미쳤습니다.”
오늘날 약 1,500 명의 사람들이 건물에서 일하고 약 3,000 명의 사람들이 매일 건물에서오고갑니다.
임대 할 상업 공간이 거의 없으며 최상층에 265 개의 혼합 소득 아파트가 가득 찼습니다.
공공 미술은 크로스 타운 콩코스의 1 층에 교회 건강에 들어가는 환자들을 맞이합니다. (리처드 로손/공연자)
사무실 세입자는 미국 레바논 시리아 협회 자선 단체라는 세인트 주드 어린이 연구 병원의 기금 모금 조직을 포함; 교회 건강,보험이없는 사람들에게 의료 제공자;감리교 르 보누르 헬스 케어;넥스에어,가스 및 용접 공급의 유통.
교육 세입자는 멤피스 교사 레지던트 포함,신앙 기반,4 년 교사 준비 프로그램;기독교 형제 대학을위한 위성 캠퍼스;크로스 타운 고등학교,학습은 학생 주도의 프로젝트를 통해 수행되는 차터 스쿨.
식료품 점,페덱스 위치,&상점,네일 바 및 신용 조합과 같은 소매 세입자가 혼합되어 있습니다. 그것들은 수많은 음식 옵션들 사이에 뿌려집니다. 운동을 위해 건물 내에 공간이 있습니다.
리처드슨은 그의 가족과 함께 건물에 살고있다. 그의 딸은 고등학교에 다닌다. 그의 사무실은 2 층에 있습니다.
그는 건물을 떠나지 않고 3~4 일이 지났다는 것을 깨닫고”나는 건물을 떠나야한다.”
빅 멤피스 고용주
시어스는 소매점을 포함하는 대형 카탈로그 유통 센터와 함께 1920 년대에 전국을 확장했다.
회사는 농촌 지역에 더 빨리 도달하는 네트워크를 만들려고 노력했습니다. 멤피스 작전은 테네시와 주변 주에 봉사했습니다.
본질적으로,그것은 인터넷 전에 아마존이었다. 시어스와 마찬가지로 시애틀에 본사를 둔 소매 업체는 네트워크를 확장하여 고객에게 더 가까이 다가 가고 배달 시간을 하루만큼 단축 할 수 있도록 전국의 대형 유통 센터를 임대하고 건설했습니다. 100 년 전의 유명한 시어스 카탈로그 대신,요즘 사람들은 아마존의 소매 웹 사이트를 통해 가정 배달을 위해 집에서 주문합니다.
우연히,아마존은 최근 롤리 인근의 크로스 타운 콩 코스에서 북동쪽으로 약 10 마일 떨어진 주요 유통 센터를 발표했다. 아마존의 유통 센터의 지상 수준은 865,000 평방 피트를 측정 할 것으로 예상되지만 건물의 메 자닌은 총 공간을 약 210 만 평방 피트로 밀어 넣을 것입니다.
올해 말에 문을 열면 아마존은 1,000 명이 그곳에서 일할 것이라고 말했다.
이는 시어스가 1927 년 첫날에 180 일 동안 건설 된 65 만 평방 피트의 건물 인 첫 번째 부분을 개설 한 것과 같은 직원 수입니다. 시어스는 그 공간을 두 배 이상 늘리기 위해 수년에 걸쳐 추가를 구축했습니다.
그러나 시어스는 소비자의 쇼핑 습관이 바뀌기 시작하면서 서서히 쇠퇴하기 시작했고 결국 시어스는 1993 년에 건물을 비웠다.
아마존의 실용적인 물류센터 설계와 달리 시어스는 아르데코 스타일로 디자인된 건물을 남겼는데,큰 탑이 중심 역할을 했다.시어스는 달라스,휴스턴,캔자스 시티,미니애폴리스,로스 앤젤레스,보스턴,애틀랜타 및 시애틀과 같은 장소에 유사한 건물을 건설했습니다. 그리고 많은 사람들이 새로운 용도로 재개발되었습니다.
커피 판매점 스타벅스는 본사를 시애틀의 이전 시어스로 이전했다. 애틀랜타 기반 개발자 제임스 타운 재개발 애틀랜타 건물 에 폰세 시티 시장. 그 전 시어스 건물은 멤피스의 구조와 같은 원래 건축가를 공유했습니다. 휴스턴에서,작업 혁신 허브로 4201 메인 세인트에서 전 아트 데코 시어스를 변환 작년에 시작했다.
그러나 이것이 전국의 유일한 적응 재사용 프로젝트는 아닙니다. 수백만 평방 피트의 역사적인 건물이 용도가 변경되었으며 여전히 더 많은 건물이 재개발 될 수 있습니다.
“시장은 새로운 열정으로 오래된 공간을 수용하고있다”워싱턴 디씨 기반 도시 토지 연구소의 에드 맥마흔 선임 연구원은 말했다.
폰세 시티 시장은 애틀랜타의 이전 시어스 건물의 전환과 새로운 건설을 혼합. (공연자)
맥마흔은 창의적 사업은 새로운 것보다 더 확실한 공간을 좋아하고 오래된 건물은 공간을 쉽게 재구성 할 수있는 대형 평면도를 갖는 경향이 있다고 말했다. 시카고의 오랜 빈 옛 우체국의 6 억 달러 재개발이 그 예입니다.
약국 체인 월 그린은 본사가 280 만 평방 피트의 복합 용도 보수 공사에 위치하기위한 임대 계약을 체결했다. 샌프란시스코에 본사를 둔 타고 환영 회사 동네 짱 시카고의 주요 허브 450,000 평방 피트에 대한 임대를 체결했다.
또 다른 예에서,개발자들은 1872 년에 개원 한 뉴욕 버팔로 정신 병원의 일부를 호텔 헨리 어반 리조트 컨퍼런스 센터로 전환했습니다. 맥마흔은”뉴욕에서 가장 큰 흰 코끼리”라고 말했다.”부지에 복원해야 할 건물이 있습니다.
포드 자동차 에서 열린 전 미시간 중앙역을 회복한다 1913 연구 센터 디트로이트에서.
얼마나 많은 재고가 존재하는지 측정하는 것은 도전이다.
“이 거래의 많은 새로운 것으로 분류 얻을”어떤 숫자를 던졌습니다,콘웨이는 말했다. 그는 적응 형 재사용은 모든 부동산 개발의 약 5%에서 7%를 차지한다고 말했다.
많은 역사적인 부동산이 도심에 있으며,그 결과 개방 된 토지의 가용성이 제한되고 토지 비용이 증가했습니다. 이는 역사적인 건물뿐만 아니라 빈 건물과 오래된 건물의 적응 형 재사용에 대한 개발자들의 관심을 부표하는 데 도움이되었습니다.
콘웨이는 적응 재사용은 일반적으로 새로운 건설보다 약 15%~20%저렴하며 완료하는 데 더 빠를 수 있다고 말했다. 예를 들어 물,하수도 및 전기와 같은 지원 시스템이 현장에 이미 존재합니다.
이 건물의 세입자들은 새로운 공간보다 더 오래 머물러 공간을 개선하는 데 더 많은 돈을 쓰는 경향이 있다고 그는 말했다.
이 프로젝트는 또한 녹색 및 지속 가능한 건물,특히 리드 인증을 얻으려고 할 때 도움이됩니다.
“전체 기후 활동으로 인해 기존 건물을 재건하면 탄소 발자국을 낮추는 데 앞장서 게됩니다.”맥마혼이 말했다.
도전 프로젝트
크로스타운 콩코스에서 촬영한 다큐멘터리의 개막식에서,재활 전에 건물에 앉아 있던 전직 시어스 크로스타운 직원 라파예트 드레이퍼는 그 건물이 다시 돌아오는 것을 보고,지역사회에 많은 유익을 줄 것이라고 말했다.
“좋은 구조”라고 그는 말했다. “그것은 튼튼한입니다. 그럼요 당신은 여기에 아무것도 넣을 수 있습니다.”
그러나 그것은 앞으로 이동하고 자금을 얻기 위해 초인적 인 노력을했다. 이 같은 대형 역사적인 프로젝트는 콘웨이에 따르면,때문에 거래 자금 조달의 복잡성 주로 할 매우 어렵다.
크로스타운 콩코스가 그 이상을 증명했다. 콘웨이는 그것을 직접 보았습니다. 신용 리스크 관리 담당 수석 부사장으로 활동했으며,현재는 노스캐롤라이나주 샬럿에 본사를 두고 있습니다.
“당신은 정말 로컬 헤비급이 있어야합니다”누가 수행 같은 큰 재개발 프로젝트를 얻을 수있는 자선 마음을 가지고,콘웨이는 말했다.
그는 위험한 성격이 거래 자금을 조달하기 위해 필요한 인수에 도전하게 만든다고 말했다. 생명 보험 회사 및 기타 기관 투자자는 일반적으로 그 결과로 그들로부터 멀리 주저했다,콘웨이는 말했다.
옛 콘크리트 바닥의 일부를 제거하여 만든 크로스타운 콩코스에는 4 개의 아트리움이 있다. (리처드 로손/공연자)
멤피스에있는 전 시어스 빌딩으로,스탤리 케이츠,멤피스 기반의 남동부 자본 관리의 부회장은 마음에 자선 임무와$3.5 백만 2007 년에 샀다.
몇 년 후,리처드슨과 지역 예술가,크리스토퍼 광부,크로스 타운 예술,전 시어스에 현대 예술 센터를 만드는 것을 목표로 비영리 단체를 형성했다.
2010 년 말까지 타당성 조사를 완료했습니다. 사람들은 일어날 수 회의적이었다,국가가 대 불황에서 나오는 것을 주어진,리처드슨은 말했다. 사실,현지 개발자 헨리 털리는 케이츠에게 자신의 최선의 방법은 건물을 해체하고 다시 시작하는 것이라고 말했다.
털리의 눈에 띄는 발전으로는 하버 타운,멤피스 업타운 건너편 머드 아일랜드의 새로운 도시 개발,1925 년 시내에 건설 된 면화 거래소 재개발이 있습니다.
그러나 리처드슨과 광부는 앞으로 나아 갔다. 그들은 건물 외부와 내부에서 아트 쇼와 음악 공연을 자주함으로써 지역 사회 지원을 구축하는 것으로 시작했습니다.
맥린 윌슨,홀리데이 인 설립자 케몬스 윌슨의 손자,그것의 개발과 돈 측면을 압연 얻을 수 있도록 리처드슨과 광부와 연결. 2007 년 윌슨은 멤피스의 집으로 돌아와 호텔을 넘어 레스토랑,기술 회사 및 양조장으로 다양 화 된 가족 사업에 합류했습니다.
하버 타운 및 기타 프로젝트의 털리 개발 담당 이사였던 지역 건축가이자 컨설턴트였던 토니 볼로냐는 밴쿠버에 본사를 둔 멤피스에 본사를 둔 건축 회사인 엘에이렉와 다이얼로그와 함께 개발 팀에 합류했다.
자금 조달에서 당기는
결국,의료 회사와 같은 세입자에 서명,하지만 그들은 너무 회의적이었다,리처드슨은 말했다. 프리리싱은 서로 다른 자금 조달 원을 천천히 유치하는 데 도움이되었습니다.
멤피스시는 프로젝트에 1,500 만 달러의 투자를 승인했습니다. 선 트러스트는 일곱 개 다른 은행을 포함$80.5 만 달러의 소싱을 주도했다.
선 트러스트 커뮤니티 캐피탈,세금 공제를 다루는 은행의 팔,새로운 시장 세액 공제,투자자들에게 소득세에 휴식을 제공 저소득 지역을 대상으로 연방 프로그램에서$56 만 달러를 가져 거래를 처리. 더들리 벤처스와 네 개의 다른 회사는$(56)만 포함되어 있습니다.
뉴욕시에 본사를 둔 골드만 삭스는이 프로젝트에 대한 역사적인 세금 공제에 3,650 만 달러를 투자했습니다.
일단 그들이 모든 약속을 얻으면,그들은 12 월의 마감일에 달렸다. 31,2014,자금 조달을 모두 닫습니다. 그들은 기한을 놓친 경우,그것은 자금 조달의 큰 부분이 만료 될 것을 의미 할 것입니다. 그들은 그 달에 깊이 일했습니다.
강철로 만든 밝은 빨간색 계단은 크로스타운 콩코스의 2 층으로 이동합니다. (리처드 로손/공연자)
말을 충분,관련된 변호사와 은행가의 많은이 있었다. 공동 설립자 리처드슨은 그와 윌슨은 폐쇄까지 이어지는 6 개월 동안,55 명,주로 변호사와 매주 전화 회의를했다고 말했다.
문서의 한 가지 변경 사항이 모든 것을 통해 파문났습니다. 더들리 벤처스의 하워드는”그것을 하나로 묶는 것은 쉬운 일이 아니었다”고 말했다.
콘웨이는 멤피스 시가 건물 아래 땅을 소유하고 싶다고 결정했다고 말했다. 그것은 쉬운 일이 아니었던 지상 빌림을 창조하기 위하여 중요한 변화를 요구했다.
이 모든 것은 여유 시간이 거의 없었습니다. 개발자는 2 월에 땅을 부러. 2015 년 2 월 21 일,같은 날 시어스는 1927 년에 원래 건물에 착공. 건설 8 월에 완료 2017.
일레인 파커,쿠시 먼&웨이크 필드의 사이트에 속성 관리자|상업 고문 말했다 40 세입자는 그 달에 같은 시간에 대한 건물로 이동. “2017 년 8 월에 이곳에서 정말 야생이었습니다.”파커가 말했다.
크로스타운 콩코스의 충격이 느껴졌다. 재개발 및 크로스 타운 예술이 주변 지역에 직접 도달하기 때문에 인근 속성은 새로운 삶을보고있다,내쉬 하센에 따라,그랜드 부동산의 소유자.
하센은 크로스 타운 예술 임대 짧은 도보 거리에 소매 건물을 표현,세입자 개선에 돈을 지출하고 블랙 로지,30,000 플러스 제목의 영화 라이브러리와 인기있는 독립 비디오 스토어로 전대. 그것은$10 월간 회원을 판매하고 또한 이벤트 장소가 있습니다.
큰 이익뿐만 아니라 주거 측면에왔다. 하센은 재개발이 지금$100,000$150,000 판매하기 전에 주택은$20,000$25,000 살 수 있다고 말했다.
“사람들이 그 지역에 집을 줄 수 없었던 때를 기억합니다.”하센이 말했다.
