Última Actualização: 1/25/19
Problemas Com a Co-Propriedade E Maneiras De Encerrar Um Conjunto de Arrendamento
Na Flórida, duas pessoas podem possuir um pedaço de real estate (como uma única residência da família ou de um período de férias condomínio) em conjunto, mesmo se eles não são casados, ou relacionados, de qualquer forma. A forma mais comum de propriedade, onde mais do que uma pessoa possui interesse em imóveis na Florida, é chamado de um “conjunto de arrendamento”, e é um dos três tipos de propriedade possível, na Flórida (os outros dois são “arrendamento em comum” e “arrendamento pelo entireties.”)
aqui na Flórida, você pode escolher para possuir um carro, um condomínio, ou uma casa como um “co-proprietário com direito de sobrevivência” (imagem: Surfside, Florida)
inquilinos na totalidade
Casais Casados de acordo com a lei da Flórida são autorizados a co-possuir imóveis residenciais como “inquilinos por todos.”Isto significa que o título do imóvel está em ambos os seus nomes. Quando um dos cônjuges morre, o cônjuge sobrevivo torna-se automaticamente proprietário de todo o interesse no imóvel. Não há necessidade de provar os interesses imobiliários do falecido porque os seus interesses na propriedade transferem-se para o cônjuge sobrevivo através do direito de sobrevivência, que é inerente a esta forma de propriedade.
inquilinos em comum
qualquer pessoa que pode legalmente possuir imóveis na Flórida pode ter um interesse co-propriedade na propriedade. Além disso, não existe qualquer limite legal para o número de co-proprietários de imóveis que podem ter.
In Florida, “Locants in common” is the default form of co-ownership in real estate. Um arrendamento em comum é uma forma de propriedade na qual cada Co-inquilino possui uma parte fraccionada separada de propriedade não dividida. Caracteriza-se por cada proprietário ter o direito de posse da propriedade, bem como outros direitos concedidos por lei.
a extensão do interesse de cada co-proprietários na propriedade depende geralmente de quanto eles contribuíram para ela. Por exemplo, se um proprietário de um condomínio à beira-mar em Miami Beach pagou 50% do preço de venda, ele ou ela possui 50% do interesse total na propriedade (presume-se que os co-locatários possuem interesses iguais e indivisos).
nesta forma de propriedade não há direito de sobrevivência. Quando um co-proprietário morre, o seu interesse transfere-se para os seus herdeiros (por intestação, se não houver vontade) ou de acordo com o desejo dos co-proprietários no seu testamento.Arrendamento conjunto da Flórida com o direito de Sobrevivência significa que o sobrevivente recebe propriedade total de propriedade total de propriedade de lei da Flórida, quando você adiciona as palavras “direito de sobrevivência” a um arrendamento conjunto, isso significa que o título completo para o imóvel vai para o proprietário que sobrevive. O “sobrevivente” dos co-proprietários automaticamente possui 100% do ativo quando o outro co-proprietário morre.
muitas ações registradas em nossos registros imobiliários identificarão os proprietários como”inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência”. Bancos, corretores de imóveis, sociedades de títulos, etc., correspondentemente, todos reconhecem a Florida real estate realizada como” inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência ” como sendo a única Propriedade do inquilino sobrevivente quando um dos proprietários morre.A criação de um arrendamento conjunto com direito de sobrevivência na Flórida deve ser feita intencionalmente pelos proprietários conjuntos. Como explicado pelo Estatuto da Flórida 689.15, a lei insiste em que o “conjunto de arrendamento com direito de sobrevivência” ser claramente identificada como a forma escolhida de propriedade entre as partes:
A doutrina do direito de sobrevivência em casos de mobiliário e imobiliário, realizada pelo conjunto inquilinos não prevalecerão neste estado; isto é, exceto em casos de propriedades pela totalidade, uma conceber, transferência ou transporte até agora, ou que venha a ser feita a dois ou mais, devem criar um arrendamento em comum, a menos que o instrumento de criar o estado lhes prevê expressamente o direito de sobrevivência; e em casos de propriedades pela totalidade, os inquilinos, após a dissolução do casamento, passa a ser inquilinos em comum.
o arrendamento conjunto com o direito de sobrevivência, portanto, é um método comum de possuir propriedade no estado da Flórida. No entanto, pode não ser a escolha mais sábia para os proprietários em algumas situações.Porquê? Um dos grandes motivos que esta forma de propriedade pode ser problemática, é porque um dos donos pode ter uma dívida contra eles, o que cria uma garantia contra o seu interesse na empresa de propriedade conjunta de imóveis: algo que o outro proprietário (a dívida-livre co-proprietário) pode não saber nada sobre até que o credor começa exigindo direitos a pagamento contra a propriedade conjunta.
fator surpresa de um arrendamento conjunto com direito de sobrevivência: quando um credor se torna um inquilino em comum
os credores podem, e irão, processar por dívidas não pagas. Se um credor processar com êxito um co-locatário por uma dívida não paga e obter uma sentença contra ele (ou contra ela), então a sentença do credor pode ser arquivada de registro, o que criará uma garantia contra os bens detidos pelo devedor-Co-locatário .
não importa o que o outro co-proprietário livre de dívida quer. A questão é entre o credor e o devedor-Co-locatário com base na própria dívida.
para que o credor seja pago, a lei da Flórida permite que os juros que o devedor-co-proprietário detém na propriedade sejam sujeitos a imposição e venda.E o outro co-proprietário insuspeito? O devedor-o interesse do co-locatário pode ser vendido sem envolver o outro co — locatário-quando o juro for vendido o co — proprietário livre da dívida saberá então que a lei da Flórida diz que o arrendamento conjunto é então cortado-o co-proprietário livre da dívida vai encontrá-lo como um inquilino em comum com o credor ou um terceiro.Imagine como isso pode se tornar complicado quando o credor é o serviço de Receita Interna, ou um emprestador de empréstimo estudantil, onde os inquilinos conjuntos são pais e filhos. Tenancias conjuntas com direito de sobrevivência são muitas vezes pais e filhos, ou cônjuges, ou outros entes queridos — e às vezes esses entes queridos nem sempre compartilham suas angústias financeiras com seus inquilinos conjuntos antes da reivindicação do credor.
Ending Joint Tenancy or Co-Ownership of Florida Real Estate
nem todo mundo quer ter compartilhado propriedade em imóveis. Isto é especialmente verdade se os proprietários são um casal que está passando por um divórcio. Ou, crianças ou netos que herdam propriedades da Florida. Pode não ser financeiramente prudente para eles partilharem a propriedade num terreno, ou talvez os co-proprietários não se dêem bem.
3 maneiras de terminar um arrendamento conjunto da Flórida
para aqueles interessados em aprender a acabar com a propriedade conjunta em Imóveis Residenciais da Flórida, então a lei da Flórida oferece as seguintes formas de terminar um arrendamento conjunto:
1. Rescisão por operação de lei.
por definição,” joint tenancies with right of survivorship ” (JTWROS) existe por um tempo limitado. Isso é porque esta forma de propriedade acaba quando um dos inquilinos comuns morre. Os juros da parte moribunda são transferidos para o proprietário ou co-proprietários sobreviventes em algum momento no futuro.
the Case of Executlosure on a Joint Tenant
In The Moring case, a Florida lender filed a execution action against Mattie Moring for failure to pay on a mortgage. Como queixoso, o credor juntou-se ao Sr. e à Sra. Richard Roundtree no caso de execução de hipoteca porque se acreditava que tinham um interesse comum na propriedade. PAI, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Quilate. Aplicacao. 1969).
eles fizeram. A propriedade aqui era como inquilinos comuns com direito de Sobrevivência. A escritura da propriedade arquivada nos registros imobiliários do Condado de St. Lucie especificamente afirmou que Mattie Moring e Richard Roundtree eram (1) inquilinos conjuntos com direito de Sobrevivência e (2) sobre a morte de qualquer um dos bens iria sobreviver para o outro inquilino. (A Sra. Roundtree tinha um interesse legal como esposa do Sr. Roundtree.)
problemas surgiram quando Mattie Moring foi e conseguiu um empréstimo na propriedade sem se preocupar em dizer ao Sr. Roundtree. As coisas complicaram-se quando a Mattie morreu vários meses após a execução da hipoteca ter sido arquivada.
o Sr. Roundtree argumentou que ele agora possuía a propriedade livre e livre. O banco não concordou e queria que ele cobrisse a hipoteca não paga.O que acontece agora? Segundo a lei da Flórida, o tribunal explicou, o interesse da co-inquilina termina após sua morte antes do outro co-locatário.
a hipoteca sobre o interesse do co-inquilino era um “interesse derrotável” detido pelo mutuante. Quando Mattie Faleceu, em seguida, a garantia terminou porque os juros detidos pela hipoteca terminou por operação de lei.
o banco perdeu. A ação de encerramento foi julgada improcedente pelo Tribunal Judicial (e confirmada no recurso).
2. Vende-o a um estranho.
uma maneira que você pode terminar um arrendamento conjunto na Flórida imóveis é vender o seu interesse na propriedade a um estranho. É totalmente permitido para alguém que possui imóveis residenciais na Flórida para vender seus interesses a qualquer um de sua escolha. PAI, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Quilate. Aplicacao. 1969).
adicionalmente, na Flórida, um inquilino conjunto de imóveis residenciais pode vender o seu interesse na propriedade a um estranho total sem o consentimento dos outros inquilinos conjuntos. Harelik v. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Quilate. Aplicacao. 1976).No caso de Harelik v. Teshoney, Esther Lawrence transportou algumas propriedades no Condado de Volusia para Charles Harelik e Sua Mãe, Stella Harelik. A Stella era viúva. O ato foi específico, transmitindo o trato para a mãe e filho como inquilinos conjuntos com direitos de Sobrevivência e, especificamente, não como inquilinos em comum.Algum tempo depois, a Sra. Harelik transmitiu o seu interesse na propriedade a Lila Teshoney. A Sra. Harelik manteve uma propriedade vital na transacção. O Charles não estava envolvido neste negócio.Stella Harelik morreu. O Charles reivindicou a posse total e a Lila disse que não, ela também tinha um interesse de propriedade. Charles entrou com um processo para que os tribunais decidissem quem tinha o título legal do terreno.
The court considered whether or not The Widow Harelik could trip that deeding the land as a joint tenancy with the right of survivorship all always.Pode alguém que possui terras como JTWROS unilateralmente rescindir o direito de sobrevivência? Sim.Citando o Supremo Tribunal da Flórida em explicação, o Tribunal considerou que é lei da Flórida que um inquilino conjunto pode destruir o direito de sobrevivência. O requisito aqui é que quando ela faz isso, ela deve terminar seu interesse de uma maneira que a impeça de reivindicar por sobrevivência qualquer interesse no assunto do arrendamento conjunto.Uma vez que a mãe tinha transferido o seu interesse de tal forma que, se o seu filho tivesse morrido, ela não poderia reivindicar o título completo de JTWROS, ela tinha terminado o arrendamento conjunto. A corte chamou a isso o fim da” unidade ” entre mãe e filho como co-proprietários na terra.Então, você pode encerrar um arrendamento conjunto em Florida land se você transferir seu interesse para um estranho, porque você fez o que os tribunais consideram ter destruído “a unidade de Título” com seus inquilinos conjuntos.
2. Transfere-o para outro inquilino.
outra forma de acabar com a propriedade conjunta da Florida real estate é para um co-proprietário para transmitir o seu interesse de propriedade para outro inquilino conjunto (ou inquilinos). Se houver vários co-proprietários, então os que não estão envolvidos na transação não precisam saber sobre o transporte, muito menos aprová-lo. Countrywide Funding Corp. v. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Quilate. Aplicacao. 1991).
the Case of Countrywide Funding Corp. v. Palmer
In The Countrywide case, Countrywide filed a executive action against a piece of Florida real estate held in a deed jointly by a mother, Adelina Hentzschel, and her son, Jose Baca.
a escritura especificava que a mãe e o filho eram donos da casa como inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência. Originalmente, a mãe Adelina tinha comprado a propriedade e, em seguida, arquivou a escritura como JTWROS para si e seu filho Jose.Mais tarde, outra escritura foi arquivada. Esta foi uma escritura quitclaim da mãe e do filho a Jose Baca.Depois que este quitclaim para Jose foi arquivado no escritório do funcionário, Jose recebeu uma hipoteca da Essex Mortgage Company e, em seguida, refinanciou com a Bayside Federal Savings and Loan. Bayside então atribuiu a hipoteca para a Countrywide.Depois José Baca morreu. Os pagamentos da hipoteca não foram pagos. O CREDOR, em todo o país, foi executado.
na ação de encerramento, foi provado que a escritura de quitclaim foi forjada. A mãe Adelina nunca assinou essa escritura. No entanto, José tinha feito isso.Ao assinar essa escritura, Jose encerrou o contrato com o direito de sobrevivência com a mãe? Sim.
o quitclaim terminou o arrendamento conjunto com o direito de sobrevivência. A mãe dele era proprietária da terra como inquilino em comum.José tinha o poder de converter o JTWROS a um arrendamento em comum, sem o conhecimento ou consentimento de sua mãe. Ele encerrou o JTWROS transferindo seu interesse comum para si mesmo como grantee.
o emprestador tinha o direito de encerrar sobre o interesse não dividido do filho na renda em comum que resultou de sua escritura para si mesmo. Entre os dois inocentes, a mãe que tinha sido vítima de falsificação e o emprestador que havia emprestado dinheiro, o tribunal alinhou com o emprestador.
(outras formas de terminar um arrendamento conjunto incluem simplesmente transferir o interesse na propriedade para um membro da família. Além disso, um co-proprietário pode tentar dividir a propriedade da Flórida. A divisão é onde o tribunal ordena a venda da propriedade porque um co-inquilino processou outro para acabar com a propriedade partilhada da propriedade. Isto geralmente acontece quando a propriedade é herdada, após um divórcio ou separação, ou quando um co-proprietário bloqueia um bom negócio, recusando-se a vender a propriedade, mesmo que isso pareça fazer bom sentido financeiro.
O Que Você Deve Fazer?
um bom conselho se você é confrontado com uma questão de arrendamento conjunto é pelo menos falar com um advogado experiente da Flórida imobiliário para aprender sobre os seus direitos. A maioria dos advogados imobiliários, como Larry Tolchinsky, oferecem uma consulta inicial gratuita (por telefone ou pessoalmente, o que você preferir) para responder suas perguntas.
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