Real Estate Investors: Bør Du Bli En Eiendomsmegler?

Må du ha en eiendom lisens til å investere i fast eiendom?

Nei.

For BiggerPockets, mitt navn Er Brandon, signering av.

OK, OK. La oss være seriøse. Nei, vi tror ikke at hver investor trenger en eiendomslisens—faktisk er en lisens overkill for de fleste investorer. Det betyr ikke at det ikke er gode grunner for noen mennesker å få sin lisens. Tross alt velger hundrevis av investorer denne banen hvert år.

Noen ser en lisens som en måte å lære tauene på før de investerer. Eller de oppfatter å være en agent som en vei til en lønnsslipp. Kanskje du elsker eiendomsbransjen, og ønsker å forfølge agenting som en heltidskarriere. Men til slutt innser de fleste at—mens det kan være fordeler—er en lisens vanligvis en lang og dyr omvei.

Relatert: Trenger Du Et Eiendomslisens For Å Vende Hus? Niks. Her Er Hvorfor

Perks Av Å Være En Eiendomsmegler Og En Investor

Å Ha en eiendom lisens kan komme godt med for en investor. Hvis kjøp og salg av investeringseiendommer er din primære inntektskilde, hvorfor vil du begrense tilgangen og evner? Sannferdig, kan en eiendom lisens tjene som en viktig del av din eiendomsmegler virksomhet—selv om, igjen, det er absolutt ikke nødvendig.

det er noen grunner til at dette er tilfelle.

Direkte tilgang til din lokale MLS

først og fremst, å ha en lisens gir deg tilgang til den lokale multiple listing service (MLS). Mens det er sikkert andre metoder for tilgang, har lisensen din betyr at du ikke vil stole på andre agenter, venner eller kolleger for tilgang, og du kan raskt finne gode tilbud. Du kan også legge inn boliger og utleieboliger uten å måtte jobbe med en agent.

en lisensiert eiendomsmegler kan komme inn i nesten hvilken som helst eiendom som er oppført for salg med en spesiell nøkkel og lockbox. Med andre ord, du trenger ikke å vente på at noen andre skal se en eiendom.

hvis hjemmet er ledig, kan du gå over når som helst, forutsatt at hjemmet har den spesielle låseboksen til stede. Hvis hjemmet ikke er ledig, kan du sette opp en tid for å se det uten å måtte passe inn i en annen agents tidsplan.

Tjen mer penger

Hver gang en investor selger et hus gjennom en annen agent, bruker de omtrent seks prosent av salgsprisen i agentprovisjoner. Og når de kjøper eiendom, samler deres agent også opptil tre prosent for å lette transaksjonen.

Dette betyr at ved et typisk kjøp og salg av en eiendom kan en investor få tilgang til omtrent seks prosent av eiendommens kjøpesum i ekstra fortjeneste … hvis de ikke måtte gi pengene opp til en agent. Hvis du kjøper en eiendom for $50 000 og selger den for $100 000, er det $ 6000 i ekstra fortjeneste-forutsatt at kjøperen ikke hadde sin egen agent-du kunne ha hvis du var din egen agent ved kjøp og salg av den avtalen! Med bare fire avtaler per år, kan å ha din eiendom lisens tjene deg en ekstra $30.000.

derfor, som eiendomsmegler, når du kjøper en eiendom, kan du representere deg selv og bruke den provisjonen mot din forskuddsbetaling—reparasjoner-eller en tur Til Jamaica.

Kontrollere dine egne avtaler

Å Være din egen agent gir full kontroll over dine eiendomstransaksjoner—enten du søker etter næringseiendom, shortsalg eller ideelle fix-and-flips. Du kan sende inn tilbud til og forhandle direkte med noteringsagenter. Du avtale direkte med långivere, takstmenn, inspektører, avsluttende advokater og alle andre involverte parter. Du styrer din markedsføring, salg og visninger.

Lisensiert agent-investorer kan slutte å bekymre bagateller. Vil din agent kjøre til eiendommen din før hver visning, slå på lysene, åpne vinduene og sette ut nye kaker? Oppfølging med alle som har sett din eiendom for å få tilbakemeldinger og anbefalinger? Sende markedsføringsmateriell til leietakere i nabolaget som kan være ute etter et hus å kjøpe? Møte takstmenn på eiendommen?

Fristende noteringsagenter

Tenk deg at du er oppføringsagenten for en bank-eid foreclosure. Og tenk deg en dag du får en samtale fra en agent hvis klient er interessert i å kjøpe den eiendommen.

den agenten sier til deg:

jeg kommer til å sende inn et tilbud på denne eiendommen. Alt du trenger å gjøre er å få banken til å akseptere tilbudet. Etter det vil jeg ta vare på å la klienten min inn i huset for inspeksjoner, jeg vil ta vare på å få verktøyene slått på for inspeksjonene, jeg vil fullføre alle de ekstra papirene, jeg vil jobbe med tittelselskapet på tittelsøket, og jeg vil jobbe med den avsluttende advokaten om å planlegge lukkingen.

Vil du ha flere artikler som dette?

Opprett en konto i dag for Å få Biggerpockets beste bloggartikler levert til innboksen din

Registrer deg gratis

så, på dagen for lukking, trenger du ikke engang å dukke opp. Jeg vil få din lockbox og ditt tegn fra eiendommen, jeg vil få provisjon sjekk fra den avsluttende advokat, og jeg vil kjøre alt over til kontoret umiddelbart etter avslutningen er ferdig å slippe av til deg. Oh, og forresten, jeg vil også gi deg min halvdel av kommisjonen som en bonus, så du vil tjene dobbelt så mye penger på denne avtalen.

tror du at oppføringsagenten ville være interessert i å jobbe med deg? Selvfølgelig ville de. Hvis du kan gi disse perks, agenter er mer sannsynlig å fortelle deg når egenskaper blir klar til å treffe markedet eller har prisfall. De kan til og med hint deg om hvor mye selgerne er villige til å forhandle.

Lukkehastighet

i et konkurransedyktig eiendomsmarked får morgenfuglen ofte ormen. Som eiendomsmegler, kan du være den første til å vite om eiendomsmegling avtaler som er oppført. Jeg er ikke en eiendomsmegler, men mange av mine investere venner er. Og jeg er ofte sjalu på deres utrolige verktøy som gjør dem raskere enn jeg kan være.

Relatert: Hvordan Være En Rockstar Eiendomsmegler: 9 Tips For Standout Suksess

Hvorfor Eiendomsinvestorer Ikke Bør Få Lisensen

Wow! Det høres ganske fantastisk, ikke sant? Men før du går ut for å få lisensen din, la meg forklare noen av ulempene.

Faktisk får lisensen din

Vel, for det første er det ikke så enkelt å bli agent som å signere et dokument. Det er mye ekstra arbeid å ha din egen eiendom lisens. Først må du ta en omfattende klasse (avhengig av staten, kan klassen være opptil 120 timer i lengde), og du må bestå en vanskelig test, som kan kreve lange timer med å studere. I tillegg vil du sannsynligvis bli pålagt å tjene omtrent et dusin timer per år i løpende utdanningskreditter for å beholde lisensen din.

og hvis Du ønsker å være En Eiendomsmegler, ikke bare en eiendomsmegler, National Association Of Realtors krever ekstra kurs.

Dette tar bort tid fra å faktisk investere i fast eiendom!

Arbeider under en megler

i tillegg, når du har lisensen din, må du finne en megler å jobbe under, noe som innebærer ekstra gebyrer og ansvar. Vil du i hovedsak jobbe som ansatt—eller ha din egen uavhengige virksomhet? Mens støtte fra en megling kan være en stor hjelp, er det en ekstra byrde for eiendomsinvestorer.

Relatert: 7 Pros & Ulemper Med Å Jobbe Under En Megler som Eiendomsmegler (& Hvordan Velge en!)

Papirarbeid

hvis du gjør en rekke avtaler, vil du ende opp med å gjøre en masse papirarbeid. Dette er den mest irriterende delen av å ha lisensen din. Du vil være ansvarlig for å skrive dine egne tilbud og sende inn skjemaer til advokater, agenter, meglere og MLS.

når det er sagt, er det folk som kan håndtere det meste av papirarbeidet for deg (mot et gebyr), så selv det er ikke nødvendig hvis du virkelig ikke vil eller ikke kan gjøre det. Men igjen kan deltidsinvestorer finne papirarbeidskravene litt skremmende når det gjelder tidsforpliktelse.

Avsløringer

når du har din eiendom lisens, er du holdt til en høyere standard. Du må oppgi til kjøpere / selgere at du er en lisensiert agent, og du kan ikke «bevisst dra nytte» av en kjøper eller selger. Noen investorer føler at å måtte gjøre disse opplysningene og bli holdt til denne høyere standarden negativt påvirker deres virksomhet, og det er derfor de ikke ønsker å få sin lisens.

Kostnad … Uten garanterte penger som kommer inn

Og Vi snakker ikke bare om eksamen eller innledende lisensavgifter. Når du blir en agent, betaler du flere tusen dollar i avgifter hvert år bare for å holde på lisensen din. Selvfølgelig, hvis du tjener penger som agent, er dette kanskje ikke så stor avtale.

Alt dette trening og utgifter kommer ikke engang med garanti for lønnsslipp. Faktisk kan du enkelt gå tre til seks måneder før du ser en krone fra en lukking. Selv om du markedsfører deg selv som selgerens agent eller en kjøpers agent—håper å ha flere kunder bringer inn mer penger – vil du fortsatt sannsynligvis ikke se penger for en stund. Plus, gjennomsnittlig eiendomsmegler bare knapt gjør minstelønn. For å gjøre noen penger, må du dytte hver dag og investere i en rekke markedsføringstiltak.

Distraksjon fra eiendomsinvesteringer

og til slutt, grunnen til at jeg ikke er en agent: jeg vil fokusere på investeringen min.

se, jeg er allerede opptatt nok, mellom å heve en pjokk, investere i fast eiendom, prøver å late som jeg er en surfer, og vertskap for topp eiendomsmegling podcast på jorden med over 60 millioner nedlastinger. Jeg ønsker ikke å legge til en mer mulig distraksjon i livet mitt.

når det gjelder fast eiendom, skal jeg la mine agenter gjøre det de egentlig er, veldig gode til å gjøre, og jeg skal fokusere på det jeg er veldig god til å gjøre. I tillegg trenger jeg ikke den ekstra inntekten.

Hvis jeg hadde en jobb jeg hatet og trengte å erstatte den inntekten raskt, vet du hva, jeg ville nok bli en agent. Og jeg vil lære å være en vellykket en. Kanskje det er deg? Men kanskje ikke.

så bør du få lisensen din? Virkelig, det er en personlig beslutning. Jeg vet det er et halt svar, men sannheten er at det er mange eksempler på personer som har hatt en lisens og funnet suksess og andre som oppnådde storhet uten det.

jeg vet at det var omtrent like klart som gjørme. Men hei, jeg prøvde.

Hva mer kan jeg fortelle deg om å være en agent-investor versus å være strengt en investor?