Amerikaanse onderzoeksdenktank de Brookings Institution organiseerde maandagochtend een evenement in Washington, D. C. dat een brede paneldiscussie omvatte over omgekeerde hypotheken in Amerika en over de hele wereld. Het evenement omvatte ook de presentatie van twee research papers, het diagnosticeren van problemen en het voorschrijven van mogelijke oplossingen voor tegenwind geconfronteerd met omgekeerde hypotheek producten in de markt.
de gebeurtenis, getiteld “omgekeerde hypotheken”: Belofte, problemen, en voorstellen voor een betere markt, ” werd gehouden in samenwerking met de Kellogg School Of Management gebaseerd op Northwestern University in Evanston, Ill. en maakte deel uit van een grotere, voortdurende reeks bijeenkomsten georganiseerd door Brookings gewijd aan pensioen beleid hervorming onder leiding van zowel Brookings en Northwestern Kellogg school.
het evenement begon met een keynote speech van Debra Whitman, EVP en chief public policy officer bij AARP. Terwijl in de eerste plaats het bespreken van de lopende problemen geconfronteerd met oudere Amerikanen in termen van moeilijkheden met betrekking tot voldoende sparen voor pensionering, Whitman deed enige context voor AARP ‘ s positie op omgekeerde hypotheekproducten in het algemeen.
reclame
“bij AARP zien we geen home equity of omgekeerde hypotheken als een belangrijke oplossing voor alle mensen voor het pensioen security probleem,” Whitman zei in haar keynote. “Zelfs transparante, goed ontworpen omgekeerde hypotheken kunnen volgens ons slechts een beperkte rol spelen bij het verbeteren van de financiële vooruitzichten voor de meerderheid van de mensen.”
onder verwijzing naar de mediaan home equity waarde in 2016 van $145.000, Whitman betoogde dat buiten de grote grootstedelijke gebieden die veel hogere eigendomswaarden hebben, de meeste mensen niet in staat zijn om de pensioenzekerheid te garanderen voor de volledige lengte van hun steeds langere pensioenvoorwaarden door het gebruik van home equity producten zoals omgekeerde hypotheken, terwijl ook te stellen dat omgekeerde hypotheek afschermingen zijn “te hoog.”Ze zei echter ook dat omgekeerde hypotheken voor sommige mensen in specifieke situaties kunnen werken.
New reverse mortgage research papers
op dezelfde dag dat het evenement plaatsvond, presenteerden onderzoekers twee van drie onlangs gepubliceerde onderzoekspapers waarin problemen met reverse mortgage producten werden vastgesteld, samen met het aanbieden van enkele mogelijke oplossingen voor specifiek geïdentificeerde problemen. De eerste presentator, Dr. Stephanie Moulton van Ohio State University, beschreef dat de lage bezettingsgraad van omgekeerde hypotheken kan worden verbeterd door het stroomlijnen van productopties die gericht zijn op consumentensegmenten met aangetoonde vraag naar home equity lenen.
“de uitdaging die Brookings ons heeft voorgelegd, is hoe we omgekeerde hypotheken kunnen hervormen om de markt beter te maken,” zei Moulton.
omdat eigen vermogen in het huis vaak een primaire bron van rijkdom is voor veel Amerikaanse huishoudens, kan eigen vermogen dienen als een levensvatbare bron van aanvullende inkomsten voor de senioren van het land, zei ze. Daartoe, en in een potentiële poging om de bezettingsgraad van omgekeerde hypotheken voor oudere Amerikanen te verhogen, Moulton en co-auteur Donald Haurin (ook van Ohio State) deed twee aanbevelingen voor extra omgekeerde hypotheek product aanbod.
de eerste is de “small-dollar reverse Hypotheken”, een goedkope optie die zich richt op 6,1 miljoen huiseigenaren voor wie home equity een primair pensioenactiva is en die kunnen profiteren van toegang tot kortetermijnliquiditeit. De tweede is gestroomlijnde forward-to-reverse hypotheek conversies die kunnen richten op meer dan 3 miljoen oudere huiseigenaren die nog steeds een forward hypotheek, en kan aanzienlijk verbeteren huisvesting betaalbaarheid door de afschaffing van een maandelijkse forward hypotheek betaling, schrijven de auteurs.Moulton en Haurin voegden daaraan toe dat stroomlijnende hervormingen nodig zijn voor zowel het ontstaan als de afbetaling van omgekeerde hypotheken, waardoor de kans dat een lening in beslag wordt genomen, kan afnemen. Front-end voorgestelde hervormingen omvatten risicogebaseerde acceptatie waarbij rekening wordt gehouden met de kredietscores van kredietnemers en opgenomen bedragen, terwijl back-end hervormingsvoorstellen preventieve dienstverlening en proactieve stappen omvatten door zowel servicers als de Federal Housing Administration (FHA) om de onderpandwaarde van onroerend goed voor onroerend goed dat eigendom is van omgekeerde hypotheeknemers.
het tweede document is opgesteld door Professor Thomas Davidoff van de Universiteit van British Columbia, en stelt voor dat omgekeerde hypotheken aantrekkelijker kunnen worden gemaakt voor kredietnemers en kredietverstrekkers door het bedrag van de leningen bij de initiatie te verhogen om een lijfrente te kopen. De lijfrente, Davidoff stelt, kan worden gebruikt om af te betalen hoofdsom en rente op de lening, terwijl leners in hun huizen kunnen blijven. Dit kan dienen om over te dragen lening saldi van lang na origination-wanneer het huis is waarschijnlijk minder waard dan het uitstaande saldo-naar eerdere data wanneer het huis is meer kans om de moeite waard meer dan de leners verschuldigd.
“numerieke voorbeelden laten zien dat de kosten voor kredietverstrekkers van beperkte aansprakelijkheid aanzienlijk kan worden verminderd door deze afvlakking van het saldo van de lening in de tijd,” Davidoff schrijft. “Geldschieters kunnen dus meer geld aan geldschieters verstrekken bij het inlenen van een lening, terwijl ze lagere kosten en rentetarieven aanbieden.”
paneldiscussie
de paper presentations werden gevolgd door een paneldiscussie gemodereerd door Benjamin Harris van de Northwestern University, waaronder Moulton en Davidoff, samen met Dr.Christopher Mayer van Columbia University en Longbridge Financial, evenals Dr. Laurie Goodman, vice president of housing finance policy bij het Urban Institute.Goodman begon de discussie met lof voor de oplossing die in Moulton ‘ s paper werd voorgesteld.
“ik hou van Stephanie’ s voorstel, ” Goodman zei. “Ze doet veel gezond verstand aanbevelingen om het bereik van het omgekeerde hypotheekproduct te vergroten, en ze doet niet alleen deze aanbevelingen, maar ze formuleert ook het gebruik ervan. Ze erkent het feit dat het omgekeerde hypotheekprogramma niet voor iedereen is, maar dat er twee specifieke toepassingen zijn die zeer, zeer gebruikelijk zijn: kleine-dollar HECMs en forward mortgage HECMs. Beide zijn logisch. Ik sta volledig achter het document.”
vanuit zowel de academische als de industrie perspectief, Mayer grotendeels Echo Goodman ’s sentimenten met betrekking tot Moulton’ s voorstel, maar gekwalificeerd dat haar voorstel heeft een bijzondere focus op de laag-tot-matig inkomen markt, een markt hij zegt zou hebben “een harde tijd bestaan zonder de overheid.”
Mayer beschreef ook dat het Verenigd Koninkrijk een omgekeerde hypotheekmarkt heeft die zes tot zeven keer groter is per hoofd van de bevolking dan de markt in de Verenigde Staten.
“het belangrijkste inzicht in het Verenigd Koninkrijk dat ik denk dat zou nuttig zijn voor ons om te begrijpen is dat een 30-jaar vaste rente of een lange termijn hypotheek met betalingen voor iemand in hun jaren ’50 of’ 60 — dat ze gaan betalen voor nog eens 30 jaar zonder een pensioenstelsel-is niet duidelijk een geschikt product voor veel mensen, ” Mayer zei. “En het brengt hen in een situatie waarin ze het maken van betalingen in pensioen dat ze dan zullen moeten worstelen met.”
een manier om een product te maken dat mensen dient waar betalingen worden gedaan voor een periode van tijd voordat rollen in een omgekeerde hypotheek en het elimineren van de noodzaak voor betalingen is iets dat veel potentieel heeft in de VS, en dat een drijvende factor in het Verenigd Koninkrijk kan dienen als bewijs van dat. Echter, de logistiek zal waarschijnlijk werk te nemen om uiteindelijk te dienen als een levensvatbare oplossing, zei hij.
wat Davidoff ’s voorgestelde oplossing betreft, noemde Goodman het” ongelooflijk slim.”Mayer karakteriseerde Davidoff’ s voorstel door te zeggen dat zijn idee, in de praktijk, is eigenlijk gebeurt op het niveau van het zwembad op de private-label kant van de industrie.
“ik denk dat het idee dat Tom Praat over maakt veel zin, en het is iets dat mensen die op zoek zijn naar de financiering van deze dingen doen vandaag in een variatie van de aanpak,” Mayer zei.
‘Incredibly complex,’ questions and answers
terwijl moderator Harris commentaar inspireerde in de discussie, merkte hij op dat hij in het algemeen vindt dat onderwerpen met betrekking tot omgekeerde hypotheken “ongelooflijk complex” zijn, door ze te vergelijken met zijn algemene studies over belastingkwesties in zijn functie aan de Kellogg School.
“omgekeerde hypotheken blazen belastingen weg op complexiteit,” Harris zei. “Zowel de details van bepaalde leningen, hoe de programma’ s werken, de hervormingen die zijn gebeurd. Dit is een programma dat bijna elk jaar voor onze ogen transformeert. Ik vind het erg verwarrend, en dat is nog voor je bij de economie komt. Dit is een ongelooflijk complexe kwestie, dus misschien moeten we dat vanaf het begin erkennen.”
complexiteit was een consistent kenmerk van de voortdurende discussie, waarbij Goodman kwesties aan de orde stelde in verband met beperkingen voor financiële planners in het kader van de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), die financiële adviseurs verbiedt om gecompenseerd te worden als ze ervoor kiezen een omgekeerde hypotheek aan te bevelen.
Moulton besprak ook de complexiteit die kan voortvloeien uit HECM ‘ s die ontstonden voordat een aantal programmahervormingen werden doorgevoerd, terwijl hij nog steeds productopties voor senioren aanpakte die toekomstige omgekeerde hypotheeknemers niet benadelen. Het aanpakken van fiscale zorgen in verband met de kosten van het programma voor belastingbetalers was front-of-mind voor onderzoekers in het proberen om na te denken van hun gepresenteerde voorstellen. Ze besprak ook uitdagingen met betrekking tot het karakteriseren van omgekeerde hypotheekafschermingen, aangezien veel van de leningen natuurlijk eindigen in afschermingen die niet resulteren in werkelijke verplaatsingen, aangezien een afscherming vooral optreedt wanneer een omgekeerde hypotheeknemer sterft of het huis verlaat.
de eerste paneldiscussie werd gevolgd door een Q&a periode. De eerste vraag werd gesteld rond de complexiteit kwestie, met een publiekslid beschrijven niet alleen een “asymmetrie van informatie, maar een asymmetrie van cognitie” dat senioren bijzonder kwetsbaar maakt voor het niet begrijpen van de omgekeerde hypotheek product. Moulton en Goodman waren het eens met de premisse van de vraag en benadrukten dat er een behoefte bestaat om het productaanbod te vereenvoudigen — wat een idee was dat Goodman vorige maand uitsprak toen hij getuigde voor het House of Representatives Financial Services subcomité over huisvesting, gemeenschapsontwikkeling en verzekeringen.
volledige transcript en video van het evenement zal later deze week beschikbaar worden gesteld op de speciale pagina, volgens een mediawoordvoerder van het Brookings Institution.
