door Richard Lawson
CoStar News
op een ongewoon warme winterdag in Memphis, Tennessee, mollen tientallen mensen rond een mammoet voormalig Sears winkel-en distributiecentrum omgebouwd tot een stedelijk verticaal dorp.
wandelend langs muren bedekt met kunst, stoppen ze in de kleine supermarkt of eten een hapje in een van de verschillende eetgelegenheden voordat ze naar huis gaan vanuit een van de kantoren in het gebouw.
anderen gaan naar tandarts-of doktersafspraken of een kunstklas. Studenten van de charter high school zitten daar samen met hun vrienden na de laatste bel van de dag, van wie sommigen uiteindelijk naar de appartementen gaan waar hun families wonen.
ze brengen leven aan de herontwikkelde 93-jarige, 1.5 miljoen vierkante meter gebouw genaamd Crosstown Concourse een paar mijl van het centrum van Memphis, een stad langs de Mississippi rivier bekend om blues muziek, Elvis Presley en FedEx. Het dorp is gericht op kunst, gezondheidszorg en onderwijs en maakt deel uit van een steeds sterkere trend in het hele land om oude stedelijke gebouwen een nieuw en ander leven te geven.
maar het was niet gemakkelijk. Crosstown Concourse duurde zeven jaar van concept tot voltooiing met een uniek ontwikkelingsteam dat bestond uit een kunstgeschiedenis professor, een kunstenaar en de kleinzoon van Holiday Inn oprichter Kemmons Wilson.
ze bundelden 210 miljoen dollar uit 30 verschillende financieringsbronnen om het gebouw weer om te vormen tot het economische anker dat het al tientallen jaren was in de buurt en de stad.
the Curb Market is de lokale kruidenierswinkel van Crosstown Concourse. (Richard Lawson/CoStar)
in termen van complexiteit, “this thing was off the charts,” zei Jim Howard, CEO van Dudley Ventures, een in Phoenix gevestigde firma gespecialiseerd in federale belastingkredieten en een deel van Crosstown Concourse ‘ s funding mix.Crosstown, genoemd naar de kruising van trolleybanen in de wijk midtown Memphis, leed na de sluiting van Sears in 1993. Onroerend goed rond de winkel leeggehaald na verloop van tijd om het gebied te deprimeren.
“het was een vrij zwaar gewicht rond de enkel van de omringende gemeenschap,” zei Todd Richardson, medeoprichter van de Crosstown Concourse die verlof had genomen om kunstgeschiedenis te doceren aan de Universiteit van Memphis, terwijl hij de deal sloot. “Het had een enorme negatieve impact op de waarde van onroerend goed.”
vandaag werken er zo ‘ n 1.500 mensen in het gebouw en ongeveer 3.000 mensen komen en gaan elke dag uit het gebouw.
er is weinig commerciële ruimte over om te verhuren en de 265 appartementen met gemengde inkomsten op de bovenste verdiepingen zijn vol.
publieke kunst begroet patiënten die de Kerkgezondheid ingaan op de begane grond van de Crosstown Concourse. (Richard Lawson/CoStar)
Kantoorhuurders zijn onder andere St. Jude Children ’s Research Hospital’ s fundraising organization, genaamd American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, een zorgverlener voor degenen die geen verzekering hebben; Methodist Le Bonheur Healthcare; en NexAir, een distributeur van gassen en lasbenodigdheden.
onderwijs huurders zijn Memphis Teacher Residency, een op geloof gebaseerd, vierjarig lerarenvoorbereidingsprogramma; een satellietcampus voor Christian Brothers University; en Crosstown High School, een charterschool waar leren wordt gedaan door studenten geleide projecten.
er is een mix van retail huurders zoals een supermarkt, een FedEx locatie, een AT&T winkel, een spijkerbar en een credit union. Die zijn besprenkeld onder tal van voedsel opties. Voor oefening heeft een YMCA ruimte in het gebouw.Richardson woont in het gebouw met zijn familie. Zijn dochter gaat naar de middelbare school. Zijn kantoor is op de tweede verdieping.
hij zei dat er momenten zijn dat hij beseft dat drie of vier dagen voorbij gaan zonder het gebouw te verlaten en denkt: “ik moet het gebouw verlaten.”
Big Memphis Employer
Sears breidde zich in de jaren 1920 uit over het hele land met grote catalogusdistributiecentra met winkels.
het bedrijf probeerde een netwerk op te zetten dat het platteland sneller kon bereiken. De Memphis operatie diende Tennessee en de omliggende staten.
in wezen was het Amazon voor het internet. Net als Sears heeft de in Seattle gevestigde retailer grote distributiecentra in het hele land gehuurd en gebouwd om zijn netwerk uit te breiden om dichter bij klanten te komen en de levertijden te versnellen tot zo weinig als een dag. In plaats van de beroemde Sears catalogus van 100 jaar geleden, deze dagen mensen bestellen van huis voor thuisbezorging via Amazon ‘ s retail website.Toevallig kondigde Amazon onlangs een groot distributiecentrum aan, ongeveer 10 mijl ten noordoosten van Crosstown Concourse in de Raleigh buurt. Amazon ’s distribution center’ s begane grond zal naar verwachting 865.000 vierkante voet te meten, maar mezzanines in het gebouw zal duwen totale ruimte tot ongeveer 2,1 miljoen vierkante voet.
wanneer het later dit jaar wordt geopend, zei Amazon dat er 1.000 mensen zullen werken.
dat is hetzelfde aantal werknemers dat Sears had op de eerste dag in 1927, toen het eerste gedeelte werd geopend, een gebouw van 650.000 vierkante meter gebouwd in 180 dagen. Sears bouwde toevoegingen door de jaren heen om meer dan het dubbele van die ruimte.
maar Sears begon een langzame daling toen de koopgewoonten van consumenten begonnen te veranderen en Sears uiteindelijk het gebouw verliet in 1993.In tegenstelling tot het utilitaire Amazon-ontwerp voor distributiecentra, liet Sears een gebouw in art deco-stijl achter met een grote toren die als middelpunt diende.
oud Is nieuw
Sears bouwde soortgelijke gebouwen in plaatsen als Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta en Seattle. En velen zijn herontwikkeld in nieuwe toepassingen.Starbucks verhuisde zijn hoofdkantoor naar het voormalige Sears in Seattle. De in Atlanta gevestigde ontwikkelaar Jamestown herontwikkelde het Atlanta gebouw tot Ponce City Market. Dat Voormalige Sears gebouw deelde dezelfde originele architect als het gebouw in Memphis. In Houston is vorig jaar begonnen met het transformeren van een voormalige art deco Sears op 4201 Main St.in een Innovatiehub.
maar dit zijn niet de enige projecten voor adaptief hergebruik in het hele land. Miljoenen vierkante meter aan historische gebouwen zijn hergebruikt en nog meer kunnen worden herontwikkeld.”The market is embracing old space with new fervor”, zei Ed McMahon, senior fellow bij het Urban Land Institute in Washington D. C.Ponce City Market combineert nieuwbouw met de verbouwing van een voormalig Sears-gebouw in Atlanta. (CoStar)
McMahon zei dat creatieve bedrijven van ruimte houden die authentieker aanvoelt dan nieuw, en de oude gebouwen hebben meestal grote plattegronden die ruimte gemakkelijk kunnen worden geconfigureerd. De $ 600 miljoen herontwikkeling van Chicago ‘ s lang vacante oude belangrijkste postkantoor is een voorbeeld, zei hij.Walgreens tekende een huurovereenkomst voor zijn hoofdkantoor voor de renovatie van 2,8 miljoen vierkante meter voor gemengd gebruik. Het in San Francisco gevestigde bedrijf Uber heeft een huurovereenkomst getekend voor 450.000 vierkante meter voor een grote hub in Chicago.
in een ander voorbeeld verbouwden ontwikkelaars een deel van een voormalig psychiatrisch ziekenhuis in Buffalo, New York, dat in 1872 werd geopend, tot Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon zei dat het pand was de “grootste witte olifant in New York.”Er zijn gebouwen op het terrein die moeten worden gerestaureerd.
Ford Motor Co. is het voormalige Michigan centraal Station dat in 1913 in Detroit werd geopend voor een onderzoekscentrum aan het rehabiliteren.
meten hoeveel inventaris bestaat is een uitdaging, zei K. C. Conway, hoofdeconoom van het CCIM Institute, een organisatie die cursussen en certificering aanbiedt voor commerciële makelaars in onroerend goed.
” veel van deze deals krijgen geclassificeerd als nieuw ” wat de nummers afwijst, zei Conway. Hij zei dat adaptief hergebruik ongeveer 5% tot 7% van alle vastgoedontwikkeling vertegenwoordigt.
veel van de historische gebouwen bevinden zich in stedelijke centra, waar de beschikbaarheid van open land beperkt is en de grondkosten daardoor zijn gestegen. Dat heeft bijgedragen aan de interesse van ontwikkelaars in adaptief hergebruik van niet alleen historische gebouwen, maar ook leegstaande en verouderde gebouwen.Conway zei dat adaptief hergebruik over het algemeen ongeveer 15% tot 20% minder kost dan nieuwbouw en sneller kan worden voltooid. Ondersteunende systemen zoals water en riolering en elektriciteit bestaan bijvoorbeeld al op het terrein.
huurders in deze gebouwen hebben de neiging om langer te blijven dan in nieuwe ruimte en besteden meer aan het verbeteren van de ruimte, zei hij, toe te voegen dat “ze een zeer consciëntieuze beslissing hebben genomen” om in de ruimte te gaan.
de projecten helpen ook bij groen en duurzaam bouwen, met name bij het verkrijgen van LEED-certificering.
“vanwege de hele klimaatactiviteit zet rehabbing een bestaand gebouw je een weg vooruit op het verlagen van je carbon footprint,” McMahon zei.
uitdagend Project
bij de opening van een documentaire gedaan op Crosstown Concourse, zei Lafayette Draper, een voormalige medewerker van Sears Crosstown, die in het gebouw zat voor de afkickkliniek, dat hij het gebouw terug wilde zien komen, dat het de gemeenschap veel goed zou doen.
“het is een goede structuur,” zei hij. “Het is stout. Dat is het zeker. Je kunt hier alles in doen.”
maar het kostte een enorme inspanning om verder te gaan en de financiering te krijgen. Grote historische projecten zoals deze zijn buitengewoon moeilijk om te doen, vooral vanwege de complexiteit in de financiering van de deal, volgens Conway.
Crosstown Concourse bewees dat en meer. Conway zag het uit de eerste hand. Voordat hij CCIM ‘ s chief economist werd, werkte hij aan de financiering als senior vice president voor credit risk management bij de in Atlanta gevestigde SunTrust Bank, die nu Truist Bank heet en zijn hoofdkantoor heeft in Charlotte, North Carolina.
“je moet echt een lokale zwaargewicht hebben” die een filantropische geest heeft om zulke grote herontwikkelingsprojecten gedaan te krijgen, zei Conway.
hij zei dat het risicovolle karakter hen een uitdaging maakt voor de noodzakelijke acceptatie om deals te financieren. Levensverzekeraars en andere institutionele beleggers meestal hebben geschuwd weg van hen als gevolg, Conway zei.
er zijn vier atriums in Crosstown Concourse gemaakt door het verwijderen van delen van de oude betonnen vloer. (Richard Lawson/CoStar)
met het voormalige Sears-gebouw in Memphis kocht Staley Cates, vicevoorzitter van het Southeastern Capital Management in Memphis, het in 2007 voor 3,5 miljoen dollar met een filantropische missie in het achterhoofd.Een paar jaar later richtten Richardson en een lokale kunstenaar, Christopher Miner, Crosstown Arts op, een non-profit organisatie met als doel een Centrum voor hedendaagse kunst te creëren in het voormalige Sears.
eind 2010 hebben zij een haalbaarheidsstudie afgerond. Mensen waren sceptisch dat het kon gebeuren, gezien het feit dat het land uit de Grote Recessie kwam, zei Richardson. In feite, merkte lokale Ontwikkelaar Henry Turley vertelde Cates dat zijn beste kans was om het gebouw te slopen en opnieuw te beginnen.Turley ‘ s prominente ontwikkelingen zijn onder andere Harbor Town, een nieuwe stedelijke ontwikkeling op Mud Island tegenover uptown Memphis, en de herontwikkeling van de Cotton Exchange gebouwd in downtown in 1925.
maar Richardson en Miner drukten naar voren. Ze begonnen met het opbouwen van gemeenschapsondersteuning door regelmatig kunstshows en muziekoptredens buiten en binnen het gebouw te hebben.McLean Wilson, kleinzoon van de Holiday Inn-oprichter Kemmons Wilson, sloot zich aan bij Richardson en Miner om de ontwikkeling en het geld te helpen rollen. In 2007, Wilson was teruggekeerd naar zijn Memphis huis en sloot zich aan bij het familiebedrijf, dat had gediversifieerd dan hotels in restaurants, technologiebedrijven en een brouwerij.Tony Bologna, een lokale architect en consultant die directeur ontwikkeling was geweest voor Turley voor Harbor Town en andere projecten, sloot zich aan bij het ontwikkelingsteam samen met het in Memphis gevestigde architectenbureau LRK en Dialog, een architectenbureau gevestigd in Vancouver.
het aantrekken van financiering
uiteindelijk tekenden huurders zoals de zorgbedrijven aan, maar ze waren ook sceptisch, zei Richardson. Preleasing hielp hen langzaam verschillende financieringsbronnen aan te trekken.De stad Memphis heeft een investering van 15 miljoen dollar in het project goedgekeurd. SunTrust leidde de sourcing van $ 80.5 miljoen, waaronder zeven andere banken.
SunTrust Community Capital, een tak van de bank die zich bezighoudt met belastingkredieten, behandelde de transactie die $56 miljoen bracht in new markets tax credits, een federaal programma dat zich richt op gebieden met lage inkomens dat beleggers een breuk geeft op de inkomstenbelasting. Dudley Ventures en vier andere bedrijven werden opgenomen in die $ 56 miljoen.Het in New York gevestigde Goldman Sachs investeerde 36,5 miljoen dollar in historische belastingkredieten voor het project.
zodra zij alle vastleggingen hadden ontvangen, liepen zij tegen een uiterste termijn van Dec. 31, 2014, om alle financiering af te sluiten. Als ze de deadline niet halen, zou een groot deel van de financiering verlopen. Ze werkten tot diep in de maand.
een felrode stalen trap brengt u naar een tweede verdieping in de hal van Crosstown. (Richard Lawson / CoStar)
het volstaat te zeggen dat er veel advocaten en bankiers bij betrokken waren. Medeoprichter Richardson zei dat hij en Wilson hadden een wekelijkse conference call met 55 mensen, meestal advocaten, in de zes maanden voorafgaand aan het sluiten.
Eén wijziging in een document dat door alles heen loopt. “Er was niets gemakkelijk over het samen te trekken, “Dudley Ventures’ Howard zei.Conway zei dat de stad Memphis later besloot dat het de grond onder het gebouw wilde bezitten. Dat vereiste een grote verandering om een erfpacht te creëren, wat geen gemakkelijke taak was.
alles werd gedaan met weinig tijd. De ontwikkelaars brak grond op Feb. 21, 2015, dezelfde dag dat Sears de grond brak op het oorspronkelijke gebouw in 1927. Bouw voltooid in augustus 2017.Elaine Parker, een beheerder op de site van Cushman Wakefield|Commercial Advisors zei dat 40 huurders in het gebouw verhuisden rond dezelfde tijd die maand. “Het was echt wild hier in augustus 2017,” Parker zei.
de invloed van Crosstown Concourse is voelbaar. Nabijgelegen woningen zien nieuw leven, omdat de herontwikkeling en Crosstown Arts bereiken direct in de omliggende wijk, volgens Nash Hassen, eigenaar van Grandpoint Realty.Hassen vertegenwoordigde een winkelgebouw op korte loopafstand dat Crosstown Arts verhuurde, geld spendeerde aan huurders en onderverhuurde aan Black Lodge, een populaire onafhankelijke videotheek met een filmbibliotheek van meer dan 30.000 titels. Het verkoopt maandelijkse lidmaatschappen voor $10 en heeft ook een evenement locatie.
ook aan de residentiële kant zijn grote winsten geboekt. Hassen zei huizen die je kon kopen voor $ 20.000 tot $ 25.000 voordat de herontwikkeling nu verkopen voor $ 100.000 tot $ 150.000.
” ik herinner me dat mensen in dat gebied geen huis konden weggeven, ” zei Hassen.
