Wat is fysieke verslechtering?
fysieke slijtage is de duidelijkste slijtage aan een actief omdat het zichtbaar is. Een bezit is getuige van een dergelijke verslechtering als het geen regelmatig onderhoud ondergaat. Of, het onderhoud is niet in staat om gelijke tred te houden met de fysieke slijtage van het actief. Bijvoorbeeld, een nieuwe auto zal beginnen op zoek oud een paar jaar later als het onderhoud is niet tot het merk.
in eenvoudige woorden, kunnen we zeggen dat het het verlies in de waarde van een actief als gevolg van natuurlijke oorzaken, leeftijd, gebruik, of menselijke interventie. De natuurlijke oorzaken kunnen regen, termieten, stof, aardbevingen, overstromingen, enz. En de menselijke oorzaak zou vuur, verwaarlozing, instorting, en meer kunnen zijn.
inzicht in een dergelijke verslechtering is nuttig voor het bepalen van de afschrijving.
fysieke verslechtering – zijn ze te genezen?
op papier of in theorie is elke vorm van fysieke verslechtering te genezen. Maar het is beter om wat verslechtering achter te laten omdat het om praktische redenen is. Bijvoorbeeld, als er een probleem is met de oprichting van het huis. Het zal duur zijn om het te repareren.
een punt om op te merken is dat fysieke verslechtering niet betekent veroudering. Het is dus mogelijk om de meeste vormen van fysieke achteruitgang goed te maken. Stel dat de verf op je huis er oud begint uit te zien. U kunt deze verslechtering altijd genezen door uw huis opnieuw te schilderen. Enkele van de meest voorkomende vormen van fysieke verslechtering die te genezen zijn – losse of defecte bedrading, reparaties, waterdicht maken, verf, bouwmateriaal, losse tegels, en meer.
de intensiteit van de verslechtering die een actief ondergaat hangt af van het onderhoud en de oorspronkelijke kwaliteit van het actief. Bijvoorbeeld, een huis dat gebruik maakt van goede kwaliteit bouwmaterialen is waarschijnlijk beter te overleven verslechtering dan een huis gebouwd met lage kwaliteit bouwmaterialen. Ook een huis dat regelmatig onderhoud ondergaat, zoals schilderen, repareren, enz. getuigen van minder achteruitgang.
categorieën fysieke verslechtering
er zijn hoofdzakelijk twee soorten van dergelijke verslechtering:
genezen verslechtering
dergelijke verslechtering is economisch haalbaar om te behandelen of te genezen. Verslechtering is economisch haalbaar als de waardestijging van het actief (na reparatie) meer of gelijk is aan de reparatiekosten. Om te bepalen of het genezen van de verslechtering economisch haalbaar is of niet, moet men de kosten van reparaties schatten. Ook moet men de stijging van de waarde van de reparatie schatten, indien van toepassing, in de waarde van het actief.
bijvoorbeeld, het dak van een huis lijdt schade als gevolg van een aardbeving. De rekening om het dak te repareren is $5.000. Gaan voor deze reparatie is haalbaar omdat het repareren van het zou zeker de waarde van het huis te verhogen.
ongeneeslijke verslechtering
zoals de naam al doet vermoeden, is het type verslechtering ongeneeslijk. Dit betekent dat de kosten van het uitvoeren van dergelijke reparaties hoger zouden zijn dan de waarde die het zal genereren. Een dergelijke verslechtering is dus economisch niet haalbaar. Bijvoorbeeld, een fout is met de stichting van een huis. Om het te repareren, moet men het huis opnieuw opbouwen vanaf nul. In al deze gevallen blijven de kosten van het genezen of herstellen van het actief gewoonlijk zeer hoog in vergelijking met de uiteindelijke waarde van dat actief na de reparatie. Met andere woorden, de waarde toevoegt aan het actief blijft minder de kosten die het zou moeten repareren. 
kortdurende ongeneeslijke fysieke verslechtering
dit is een subcategorie van ongeneeslijke verslechtering. Het omvat de items die niet meer wenselijk zijn, en dus moeten worden vervangen. Of deze categorie omvat de objecten die een levensduur hebben die korter is dan de levensduur van de verbeteringen. Een dergelijke categorie omvat de voorwerpen die sneller slijten dan het onderhoudswerk.
een elektrische schoorsteen wordt bijvoorbeeld na enkele jaren ongewenst omdat er nieuwe, efficiëntere schoorstenen op de markt zijn. Als de oude schoorsteen in werkende staat is, kan het niet kosteneffectief zijn om het te vervangen door een nieuwe. Na verloop van tijd, wanneer deze schoorsteen echt oud wordt, zou het economisch haalbaar worden om hem te vervangen in plaats van hem te repareren en de levensduur voor een korte periode te verlengen.
sommigen geloven echter dat de kortstondige fysieke verslechtering te genezen is. Zij beweren dat een dergelijke verslechtering uiteindelijk zal worden vastgesteld (middelen vervangen).
andere vormen van verslechtering
naast de fysieke verslechtering kan een actief ook andere vormen van verslechtering vertonen. Deze zijn
functionele veroudering
het verwijst naar verslechtering vanwege een functie in het actief dat niet meer nuttig is. De aanwezigheid van die functie resulteert in een daling van de waarde van de activa. Ook kan verslechtering te wijten zijn aan het ontbreken van een bepaald kenmerk in het actief. Een dergelijke verslechtering kan te wijten zijn aan een verandering in technologie, verandering in voorkeuren, en meer. Een oud gebouw met meerdere verdiepingen heeft bijvoorbeeld geen lift, wat in de huidige tijd een must is. Een punt om op te merken is dat een dergelijke veroudering is genezend als de reparatie prijs is lager dan de waarde die het brengt. Er zijn bijvoorbeeld geen brandblussers en brandkranen in een gebouw met meerdere verdiepingen. Echter, deze faciliteiten zijn eenvoudig te installeren, en zeker, de kosten zijn ook minder in vergelijking met de waarde toevoegt het zal bieden aan het gebouw.
externe veroudering
Dit is het verlies in de waarde van het onroerend goed als gevolg van externe factoren waarover de eigenaar geen controle heeft. Externe factoren kunnen een nieuw overheidsbeleid, verandering in het verkeer, milieubeperkingen en meer zijn. We kunnen ook zeggen dat dit de factoren zijn die resulteren in het verlies in de waarde van een woning zonder schuld van de eigenaar. Zo besluit de regering om een gevangenis in de plaats te bouwen. De waarde van het onroerend goed zou in zo ‘ n geval dalen.
