I. Kennisgevingsvereisten
er zijn verschillende kennisgevingsvereisten die van toepassing kunnen zijn op een bepaalde afscherming en die strikt moeten worden gevolgd voordat een hypotheekafscherming kan worden ingesteld.
ten eerste zijn er incidenteel verplichtingen inzake contractuele opzegging opgenomen in de promesse of in de Hypotheekgarantie van de notitie, die een precedentvoorwaarde vormen voor het begin van een executieprocedure. Onnodig te zeggen, moet de beoefenaar de promesse en de hypotheek lezen, en ervoor zorgen dat er is voldaan aan de contractuele kennisgeving eisen, alvorens verder te gaan met de hypotheek afscherming proces.
ten tweede moet de kredietgever, voordat een woninghypotheek in Pennsylvania in beslag kan worden genomen, een kennisgeving van 30 dagen doen (ook bekend als een kennisgeving van Wet 6), waarbij de kredietnemer de mogelijkheid wordt geboden om te genezen, en de kredietgever wordt verboden advocaatkosten te innen die tijdens de opzegtermijn zijn gemaakt. Zie Act. Nr. 6 van 1974, 41 p. s. § 403. Voor een definitie van een “woonhypotheek”, zie 41 blz. § 101.Op 9 augustus 2012 herstelde gouverneur Corbett het Pa Homeowner ‘ s Emergency Assistance Program (“HEMPA”), beheerd door het Pennsylvania Housing Finance Agency (“PHFA”). Bijgevolg zijn vanaf 2 oktober 2012 Wet 91 kennisgevingen vereist. Zie wet nr. 91 van 1983 (zoals gewijzigd), 35 blz. § § 1680 E. V. De vorm van de mededeling Act 91 moet grotendeels in de vorm zijn die beschikbaar is op de website van PHFA. Kredietverstrekkers zijn ook verplicht om een lijst van adviesbureaus voor de toepasselijke provincie waar de woning is gelegen bij te voegen. Indien dit niet het geval is, of indien aanvullende provincies worden toegevoegd, wordt de aankondiging nietig verklaard. Een mededeling van Wet 6 is niet vereist als een mededeling van wet 91 wordt verzonden. Wet 91 bepaalt uitdrukkelijk dat een mededeling van wet 91 in de plaats komt van alle andere mededelingen. 35 PS §1680.403 c. kennisgevingen moeten worden verzonden naar de hypotheekgever(s) op de woning en op zijn/haar/hun postadres, indien verschillend.
II. het starten van een Hypotheekafnameprocedure
A. voorrang bij het nemen van een pandrecht
voordat een executieprocedure wordt ingeleid, moet de raadsman de pandrechtpositie van de in beslag te nemen hypotheek vaststellen. Over het algemeen neemt de executerende eiser een eigendom bij het sluiten van de verkoop van de sheriff “onder en onderworpen” aan alle eerdere pandrechten.
pandrechten op onroerend goed hebben voorrang op elkaar op de volgende basis::
(1) Koop geldhypotheken, vanaf het moment dat ze aan de hypotheken worden geleverd, als ze binnen tien dagen na hun datum worden geregistreerd; anders, vanaf het moment dat ze worden geregistreerd. Een hypotheek is een” koopgeldhypotheek ” voor zover het:
(i) die zijn genomen door de verkoper van het gehypothekeerde goed om de betaling van alle of een deel van de koopsom; of
(ii) die zijn genomen door een hypotheekhouder andere dan de verkoper veilig te stellen voor de terugbetaling van het geld werkelijk gevorderd door een dergelijke persoon voor of namens de hypotheekgever op het moment dat de hypotheekgever, verkrijgt de eigendom van de woning en wordt gebruikt door de hypotheekgever op dat moment betalen alle of een deel van de koopsom, behalve dat een hypotheek anders dan aan de verkoper van de woning zal geen geld kopen hypotheek in de zin van dit hoofdstuk, tenzij uitdrukkelijk vermeld te worden.
(2) overige hypotheken en nalatige akten in de aard van hypotheken, vanaf het moment dat zij worden geregistreerd.
(3) vonnissen voor een bepaalde geldsom, vanaf het tijdstip waarop zij door het Hof zijn geregistreerd.
(4) negatieve arresten en andere beschikkingen, vanaf het tijdstip van uitspraak.(5) minnelijke beslissingen, vanaf het tijdstip van inschrijving van de akten.
(6) Writs die door de griffier van het gerecht voor gemeenschappelijke middelen worden afgegeven en geïndexeerd, doen vanaf het moment van afgifte pandrechten ontstaan op onroerende goederen.
(7) andere akten die door inschrijving, deponering en indexering bij de griffie van het gerecht voor gemeenschappelijke middelen pandrecht doen ontstaan op onroerende goederen vanaf het tijdstip waarop zij worden ingeschreven of gedeponeerd.
42 Pa. Nadeel. Stat. Anne. § 8141
B. plaats
in Pennsylvania moet een vordering tot hypotheekafname worden ingesteld in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt. Pa.R. C. P., Artikel 1142. (Indien beslag op onroerend goed gelegen in meer dan één provincie, zie Pa.R. C. P., Artikel 3131.)
C. De Executieklacht
de eiser in de executieprocedure is doorgaans de huidige hypotheekhouder, d.w.z. de oorspronkelijke hypotheekhouder of de huidige cessionaris. De gedaagden zijn de hypotheken (of de persoonlijke vertegenwoordiger, erfgenaam of devisee van een overleden hypotheken) en de werkelijke eigenaar van het goed (of, indien hij onbekend is, de schenker in de laatst geregistreerde akte).
de eiser moet in zijn klacht het volgende uiteenzetten::
(1) naam, adres en belang van de eiser;
(2) naam, adres en belangen van de verweerders;
(3) indien de huidige werkelijke eigenaar onbekend is, een verklaring van die strekking;
(4) de identiteit van de partijen bij de oorspronkelijke hypotheek;
(5) de datum van de hypotheek;
(6) indien de hypotheek die in beslag wordt genomen is geregistreerd, vermeld dan de plaats van registratie van de hypotheek en neem de hypotheek op door verwijzing (zie Pa.R. C. P., Art. 1019 g). Als het niet is geregistreerd, voeg dan een kopie van de hypotheek;
(7) de datum van eventuele toewijzingen;
(8) indien de toewijzingen zijn geregistreerd, de plaats van registratie van elke toewijzing vermelden en opnemen door verwijzing. Als ze niet zijn geregistreerd, voeg dan een kopie van elke opdracht;
(9) een beschrijving van het onroerend goed waarop beslag wordt gelegd;
(10) een specifieke averment of default;
(11) een overzicht van het verschuldigde bedrag;
(12) A averment of compliance with any required notice provisions, such as compliance the provisions of Section 403 of Act No. 6; and
(13) a eis for judgement for the due amount. Zie Pa.R.C. P., Regel 1147.
volgens het recht van Pennsylvania is het niet toegestaan om in één enkele klacht een executoriale titel te combineren met een andere oorzaak. Pa.R. C. P., Artikel 1146.
D. betekening van de procesgang
de verweerder moet worden betekend volgens de gebruikelijke regels die van toepassing zijn op burgerlijke vorderingen. Pa.R. C. P., Art. 1141 b). Meestal moeten verdachten in Pennsylvania (buiten Philadelphia) worden bediend door de sheriff. Pa.R. C. P., Art. 410 a). Indien persoonlijke betekening of kennisgeving niet mogelijk is, kunnen gedaagden worden betekend door middel van publicatie, terbeschikkingstelling, aangetekende post of andere methoden, naargelang de rechtbank dit passend acht. Zie Pa.R. C. P., regel 410 in het algemeen.
Pa.R. C. P., regel 410(b)(3) bepaalt dat indien een verweerder in een vordering tot gedwongen executie van een hypotheek niet kan worden betekend op grond van de toepasselijke regel, de eiser de rechter kan bewegen voor een speciale order die de methode van betekening of kennisgeving leidt, die betekening of kennisgeving kan omvatten door een kopie van het oorspronkelijke proces op het meest openbare deel van het onroerend goed te plaatsen. De motie gaat vergezeld van een beëdigde verklaring waarin de aard en de omvang van het onderzoek dat is verricht om de verblijfplaats van de verweerder vast te stellen, alsmede de redenen waarom betekening of kennisgeving niet mogelijk is.
naast de gedaagden moet de klacht ook worden betekend aan elke persoon die in het bezit is van het goed waarop de hypotheekbeslag betrekking heeft. Pa.R. C. P., Art. 410 a).
E. Bemiddelingsconferenties
Pennsylvania heeft geen staatsbreed verzoeningsprogramma. Provincies kunnen er vrijwillig voor kiezen er een te adopteren. De huidige provincies in ons gebied waar bemiddelingsconferenties plaatsvinden, zijn onder meer:
• Allegheny
O kredietnemers die in beslag worden genomen, kunnen voor het programma kiezen door de “Save Your Home Hotline” van het Allegheny County Department of Economic Development te bellen op 1-866-298-8020. Ga naar www.alleghenycourts.us voor meer informatie. Kies ” civiele “en” hypotheek afscherming programma”.
• Blair
o kredietnemers kunnen kiezen voor het programma, waardoor een schorsing van alle procedures tijdens de bemiddeling plaatsvindt.
• Bucks
o leners kunnen een verzoeningsconferentie aanvragen. Ga naar www.buckscounty.org en klik op “Online diensten” en hypotheek afscherming omleiding programma voor meer informatie.
• Butler
O leners kunnen een hotline bellen, met een huisvestingsadviseur spreken en een verzoeningsconferentie aanvragen. Voor meer informatie, ga naar www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
o leners kunnen deelnemen aan een conferentie met een huisvestingsconsulent en een verblijf van 30 dagen van afscherming verkrijgen. Het doel van het verblijf is om de leners de tijd te geven om samen te werken met de geldschieter om een manier te vinden om afscherming te voorkomen. Voor meer informatie, ga naar
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html en klik op “administratieve Order en kennisgeving van afscherming programma”.
• Fayette
O kredietnemers kunnen een verblijf van 90 dagen in de procedure voor de afscherming van de hypotheek aanvragen Om een wederzijds aanvaardbare overeenkomst met de kredietgever te bereiken om de zaak op te lossen. Voor meer informatie, ga naar www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
O leners kunnen zich aanmelden voor het programma door contact op te nemen met een huisvestingsadviseur en een verzoek in te dienen voor een verzoeningsconferentie. Voor meer informatie, ga naar www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html het Hof zal voor elke in aanmerking komende zaak een conciliatie/conferentie over het beheer van zaken organiseren zodra de klacht ter afscherming is ingediend. Voor meer informatie, ga naar www.lccpa.org/rules.nex en klik op “Hypotheek afscherming bemiddeling programma”.
• Lycoming
O leners kunnen zich inschrijven voor het programma door het indienen van een verkiezing om deel te nemen aan de rechtbank.
• Monroe
O wanneer kredietnemers een schriftelijk verzoek indienen voor een verzoeningsconferentie in het kader van dit programma, zal een order worden opgenomen waarin de zaak wordt verwezen naar een verzoeningsconferentie. Voor meer informatie, ga naar www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o Conciliatieconferenties zijn gepland in alle door de eigenaar bewoonde gevallen van gedwongen verkoop van woningen.
• Philadelphia
o Bemiddeling conferenties zijn gepland in alle door de eigenaar bewoonde woningen afscherming gevallen. Ga naar www.phila.gov en zoek naar “afscherming Diversion Program” voor meer informatie.
* Schuylkill
om in aanmerking te komen voor een verzoeningsconferentie onder toezicht van de rechter, moeten de leners contact opnemen met een huisvestingsadviseur en een afspraak maken. Voor meer informatie, ga naar www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
* Somerset
o indien de leners een hotline bellen en een counseling sessie bijwonen, kunnen zij een verblijf van 60 dagen in de procedure voor hypotheekafscherming vragen om hen de tijd te geven om met de geldschieter te onderhandelen en een manier te vinden om afscherming te voorkomen. Voor meer informatie, ga naar www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html * Washington
o indien de leners een hotline bellen en een counseling sessie bijwonen, kunnen zij een schorsing verkrijgen in de executieprocedure om hen de tijd te geven om met de geldschieter te onderhandelen en een manier te vinden om afscherming te voorkomen.
III. In antwoord op een executieklacht
in antwoord op een executieklacht kunnen de gedaagden voorlopige bezwaren indienen en indienen of een antwoord indienen, waarbij zij paragraaf Voor paragraaf reageren op de beweringen van de klacht. Het antwoord moet elke afkeer van feiten toegeven of ontkennen. Pa.R. C. P., Art. 1029 a). Een algemene ontkenning of een verzoek om bewijs vormt een toelating. Pa.R. C. P., Art. 1029 b). Averages in een memorie waarop geen ontvankelijke memorie vereist is, worden echter geacht te zijn afgewezen. Pa.R. C. P., Art. 1029 d).
het antwoord kan ook bevestigende verweermiddelen bevatten (aangeduid als “nieuwe materie”), zie Pa.R. C. P., regel 1030, en reconventionele vorderingen, voor zover de reconventionele vorderingen voortvloeien uit dezelfde transactie of gebeurtenis of reeks van transacties of gebeurtenissen waaruit de vordering van de eiser is voortgekomen. Zie Pa.R. C. P., Artikel 1148.
elke tekortkoming van de klacht met betrekking tot de hierboven uiteengezette formele vereisten kan dienen als basis voor voorlopige bezwaren of een bevestigende verdediging in een antwoord. Het niet uitvoeren van een goede dienstverlening is een rechtsgebied gebrek. Niet-naleving van toepasselijke kennisgevingsvereisten (bijvoorbeeld het uitvoeren van een Act 6-kennisgeving) is een rechtsgebied gebrek.
bovendien kan elke verdediging die aantoont dat de hypotheeknemer niet gerechtigd is tot executoriale titel, worden opgezet als een verdediging tegen een executoriale titel. Verdachten kunnen bijvoorbeeld pleiten dat ze de volledige betaling hebben gedaan, dat ze nooit schulden hadden, dat de hypotheek of de overdracht ervan door fraude werd veroorzaakt, dat de hypotheek of enige overdracht een vervalsing is, dat er sprake is van een gebrek aan overweging, er is een vrijlating of ontslag, er bestaat een verrekening, ontheffing, uitsluiting, ontslag in faillissement, enzovoort. (Fraude moet met specificiteit worden beweerd. Pa.R. C. P., Regel 1030.)
IV. Uitspraak en executie
in het geval dat de eiser in zijn hypotheekbeslag overwint, hetzij omdat de verweerder(s) niet reageert op de klacht, hetzij het gerecht een kort geding op verzoek van de eiser uitvaardigt, hetzij na een volledig proces een uitspraak ten gunste van de eiser wordt gedaan, heeft de eiser het recht een vonnis tegen de verweerder(s) in te dienen. De uitspraak is uitsluitend een gelduitspraak voor een bedrag dat de schuld, rente en andere toegestane kosten en lasten tot het tijdstip van de uitspraak vertegenwoordigt. Een vonnis in een hypotheekbeëindiging is echter geen vonnis voor geldschade. Het enige doel is het tot stand brengen van een gerechtelijke verkoop van het pand waarop het hypotheekrecht van toepassing is. Reed v. S&T Bank (in re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
de hypotheek verdwijnt zodra een beslissing is genomen in het kader van een hypotheekbeëindiging. Met andere woorden, de hypotheek wordt samengevoegd in een vonnis in een hypotheek afscherming actie. Stendardo v. Federal Nat ‘l Mortgage Ass’ N, 991 F. 2d 1089 (3d Cir. Pa. 1993). Dit betekent onder meer dat de hypotheeknemer recht heeft op rente na de uitspraak tegen de wettelijke rente, in plaats van de rente die in de hypotheek is vastgelegd. Soto v. PNC Bank (in re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Het pandrecht van een beslissing op grond van een hypotheek heeft betrekking op de hypotheek. De Witt ‘ s Appeal, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff Verkoop
Na de invoer van een executoriale titel, eiser, advocaat moeten opstellen en indienen van de sheriff een “foreclosure pakket’, met onder meer de executoriale titel, een storting controleren voor de sheriff van de kosten, een Aankondiging van het Sheriff ‘ s te Koop, een Regel 3129.1 beëdigde Verklaring, wordt de tekst van de strooibiljet, de tekst van de advertentie van de verkoop worden gepubliceerd, een Verificatie van de Niet-Militaire Dienst, een beëdigde Verklaring te Wet No. 91 (indien van toepassing), en een Regel 3129.2 beëdigde Verklaring.
kennisgeving van de verkoop van de sheriff moet worden gedaan door middel van handboeken, door publicatie en door middel van een schriftelijke kennisgeving aan alle personen wier naam en adres zijn vermeld in de beëdigde verklaring van regel 3129.1. Zie Pa.R. C. P., Art. 3129, lid 2, onder a). De vereiste handvatten moeten door de sheriff worden geplaatst in het kantoor van de sheriff en op het pand ten minste dertig dagen voor de verkoop, en moeten bevatten: (1) een korte beschrijving van de te verkopen woning, de locatie, eventuele verbeteringen, het oordeel van de rechtbank waar de verkoop wordt gehouden, de naam van de eigenaar of gereputeerde eigenaar, en het tijdstip en de plaats van verkoop; en (2) een kennisgeving gericht aan alle partijen in belangen en eisers dat een schema van de distributie zal worden ingediend door de sheriff op een door de sheriff uiterlijk dertig dagen na de verkoop en dat de distributie zal worden gemaakt in overeenstemming met de planning, tenzij uitzonderingen worden ingediend daarop binnen tien dagen na de indiening van de planning. Pa.R. C. P., Art. 3129, lid 2, onder b).De kennisgeving die de in de handbrief verlangde informatie bevat, moet ook worden gedaan door de sheriff eenmaal per week gedurende drie opeenvolgende weken te publiceren in een krant die in de provincie algemeen verspreid is en in de juridische publicatie, indien van toepassing, die door de rule of court is aangewezen voor de bekendmaking van aankondigingen, waarbij de eerste publicatie ten minste 21 dagen vóór de datum van verkoop moet plaatsvinden. Pa.R. C. P., Art. 3129, lid 2, onder d).
de vereiste schriftelijke kennisgeving van de verkoop van de Sheriff moet worden opgesteld door de raadsman van de eiser, en moet dezelfde informatie bevatten als de handbrief, of kan bestaan uit de handbrief, en een dergelijke kennisgeving moet ten minste 30 dagen voor de verkoop worden betekend aan alle personen van wie de namen en adressen zijn vermeld in de regel 3129.1 verklaring. Pa.R. C. P., Art. 3129, lid 2, onder c).
betekening van het bericht van verkoop door de Sheriff moet worden betekend: (1) Aan elke verweerder in het vonnis die niet is verschenen en aan de eigenaar van het goed, zoals bepaald door de wet (d.w.z.(2) op elke verweerder in het vonnis die is verschenen, door de raadsman van eiser; en (3) op elke andere persoon genoemd in regel 3129.1 Affidavit, door eiser ‘ s counsel, via de gewone post op het adres vermeld in de Affidavit. Service is voltooid bij mailing. Pa.R. C. P., Art. 3129, lid 2, onder c).
na afloop van de betekening moet de raadsman van de eiser een beëdigde verklaring van regel 3129.2 opstellen en indienen, waarin wordt bevestigd dat de vereiste betekening aan alle in de beëdigde verklaring van regel 3129.1 genoemde personen is voltooid.
in het geval dat de verkoop wordt opgeschort, voortgezet, uitgesteld of uitgesteld tot een bepaalde datum binnen 130 dagen na de oorspronkelijk geplande verkoopdatum, en een openbare aankondiging van de nieuwe datum wordt gedaan aan de bieders die zijn verzameld op het tijdstip en de plaats van de oorspronkelijk geplande verkoop, is geen nieuwe aankondiging van de verkoop van de Sheriff vereist, maar er kunnen slechts twee van dergelijke verblijven, voortzettingen, uitstel of onderbrekingen plaatsvinden zonder nieuwe kennisgeving of gerechtelijk bevel. Pa.R. C. P., Art.3129.3.
op de vastgestelde dag, en met uitzondering van een verblijf, voortzetting, uitstel of uitstel, wordt het onroerend goed in kwestie verkocht aan de hoogste bieder, in overeenstemming met de regels van de plaatselijke sheriff. Typisch, als elk onroerend goed gepland voor de verkoop wordt aangekondigd door de sheriff of zijn vertegenwoordiger, de advocaat op de dagvaarding opent het bieden, normaal bieden ofwel een nominaal bedrag of “kosten.”Op hetzelfde moment, de advocaat op de dagvaarding kondigt een verstoorde prijs (niet te overschrijden van het bedrag van het oordeel), en het bieden gaat dan door, te beginnen met de volgende toegestane verhoging boven de verstoorde prijs. Als er geen daadwerkelijk bieden is, wordt het eigendom neergehaald aan de advocaat op de dagvaarding.
VI. na de verkoop van de Sheriff
binnen 30 dagen na de veiling dient de sheriff een schema van de voorgestelde distributie en een lijst van de pandrechten voor elk op de veiling verkocht onroerend goed op te stellen en in te dienen. Pa.R. C. P., Art. 3139 c) Echter, geen schema van distributie of lijst van pandrechten hoeft te worden ingediend wanneer het pand wordt verkocht aan de advocaat op de dagvaarding alleen voor kosten. Pa.R. C. P., Art. 3136 a).
tien dagen na de indiening van het schema van de verdeling, moet de sheriff een akte van het verkochte goed voorbereiden, uitvoeren en aan de registratie van de akten leveren. Pa.R. C. P., Art. 3135 a). Bovendien, tien dagen na de indiening van de schema van distributie, de sheriff moet de opbrengst van de verkoop te verdelen in overeenstemming met de voorgestelde schema van distributie, tenzij schriftelijke uitzonderingen worden ingediend bij de sheriff binnen tien dagen na de indiening van de voorgestelde schema. Pa.R. C. P., Art. 3136 d).
uiteraard kan dit tijdschema worden verstoord wanneer een verzoek tot vernietiging van de verkoop wordt ingediend. Op verzoek van een partij in belang voor de levering van de akte van de sheriff aan het onroerend goed, de rechtbank kan, op juiste oorzaak getoond, opzij zetten de verkoop en order een wederverkoop of voer een andere orde die rechtvaardig en gepast kan zijn onder de omstandigheden. Pa.R. C. P., Artikel 3132. Sommige van de gronden die worden aangehaald ter ondersteuning van een petitie om een verkoop te vernietigen omvatten gebreken in de procedure voorafgaand aan de verkoop, of gebreken in de loop van de veiling van de sheriff zelf, of grove ontoereikendheid van de verkoopprijs, of fraude of collusie tussen de bieders. De toepasselijke norm om te bepalen of een verkoop moet worden opzij gezet is of “juiste oorzaak” wordt weergegeven. Merrill Lynch Mortg. Capital v. Steele, 859 A. 2d 788 (Pa. Super. Ct. 2004).
VII. wat verkrijgt de succesvolle bieder eigenlijk?
in het algemeen verkrijgt de succesvolle bieder op de sheriff ‘ s auction de titel vrij van alle junior pandrechten, en onaangetast door gebreken in de titel die niet uit het dossier blijken. Het effect van een verkoop met afscherming is dat alle achtergestelde pandrechten op de aankondiging van de verkoop worden weggevaagd, met inbegrip van fiscale pandrechten die tegen een voormalige eigenaar worden geheven. Gemenebest v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2d 92 (1955). (Echter, met het oog op het uitroeien van een geldig geregistreerd federaal belastingrecht de Verenigde Staten moet een partij bij de afscherming actie worden gemaakt. Miners Sav. Bank v. Verenigde Staten, 110 F. Supp. 563 ).
op dezelfde wijze neemt de succesvolle bieder de eigendom over onder bezwaringen en belangen die hoger liggen dan de hypotheek waarop de executoriale beslissing was genomen. En, met betrekking tot de staat van het onroerend goed, de succesvolle bieder neemt het onroerend goed zoals het is. Daarom is een groot deel van due diligence wordt geadviseerd voordat iemand ventures om onroerend goed te kopen bij een sheriff ‘ s sale.
met betrekking tot bestaande huurovereenkomsten op het onroerend goed, indien de huurovereenkomst werd gesloten voordat de hypotheek in beslag werd genomen, neemt de koper bij de executieverkoop van de sheriff de eigendom afhankelijk van de huurovereenkomst. Aan de andere kant, als de huurovereenkomst werd aangegaan na de hypotheek, dan heeft de koper bij de verkoop van de sheriff de optie om de huurovereenkomst te bevestigen of te ontbinden. Natuurlijk, als de vorige eigenaar of huurder weigert om het pand te verlaten, kan een uitwerping actie nodig zijn.
VIII. Deficiëntiebeslissingen
een verkoop van hypothecaire afscherming ontslaat de hypotheek en ontslaat de hypotheekgever van de verplichting, ook al is de gerealiseerde verkoopprijs lager dan het op de hypotheek verschuldigde bedrag. Meco Realty Co. V. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2d 869 (1964). Als er een garantie is, naast de promesse en de hypotheek, dan kan de kredietgever natuurlijk een onafhankelijke actie ondernemen tegen de garant op de garantie voor eventuele tekortkoming.
bovendien kan de kredietgever, indien de kredietnemer een onafhankelijke belofte heeft gedaan om onafhankelijk van de hypotheek te betalen, bijvoorbeeld in de onderliggende promesse, een onafhankelijke actie ondernemen tegen de kredietnemer voor een eventuele tekortkoming. Voor regels betreffende de procedure inzake beslissingen inzake gebreken, zie Pa.R. C. P., Art. 3276 E. V.
bij het bepalen van het bedrag van een eventuele tekortkoming is de prijs die bij de verkoop van de afscherming wordt verkregen, doorslaggevend voor de waarde van de gebouwen tussen de partijen, tenzij de hypotheeknemer de koper is bij de verkoop van de afscherming. In dat geval, het bedrag van een tekort, en de omvang van elke aansprakelijkheid door de hypotheken, moet worden bepaald in overeenstemming met de Pennsylvania Deficiency Judgement Act, 42 Pa.C. S. § 8103.
de wet schrijft voor dat elke hypotheeknemer die een schuldvergelijking tegen de hypotheeknemer wenst aan te gaan, bij het Hof een verzoek moet indienen om de reële marktwaarde van het verkochte onroerend goed vast te stellen. De hypotheken worden vervolgens van alle aansprakelijkheid ontheven tot het bedrag van de door de rechtbank vastgestelde reële marktwaarde, ongeacht het daadwerkelijke bod van de hypotheken op de veiling van de sheriff. 42 Pa.C. S. § 8103. Zie ook 42 Pa.C. S. § 5522.
het verzoekschrift tot vaststelling van de reële marktwaarde moet worden ingediend binnen zes maanden na de verkoop van het onroerend goed. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. v. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
ten slotte, indien de hypotheeknemer een akte aanvaardt in plaats van een verkoop van een sheriff, verliest de hypotheeknemer elk recht op verlichting uit hoofde van de Deficiency Judgement Act, en neemt hij de eigendom over van alle bestaande pandrechten, met inbegrip van inferieure pandrechten die zouden zijn weggevaagd naar een verkoop van een sheriff.
IX. Uitzettingsacties
Indien na de verkoop van een sheriff het onroerend goed wordt bewoond, moet een afzonderlijke uitzettingsactie worden ingediend.
A. klacht bij uitwijzing
net als bij een klacht inzake gedwongen verkoop heeft een klacht bij uitwijzing alleen betrekking op onroerend goed en moet deze worden ingediend in het district waar de grond is gelegen. Bij het instellen van een vordering tot uittreding moet de eiser het betrokken goed beschrijven en een samenvatting geven van de titel waarop hij zich beroept. Pa.R. C. P. 1054. Bij het instellen van een uitzettingsactie, bent u verplicht om de persoon(personen) in het bezit van het goed te noemen als verweerder. Om ervoor te zorgen dat de uitzettingsactie geldig is, moeten de schuldenaar(s) en “alle bewoners/huurders” worden genoemd als verweerders.
B. betekening of kennisgeving van uitzetting klacht
een klacht bij uitzetting moet op dezelfde wijze worden betekend als elke andere civiele vordering, met inbegrip van een executoriale titel. Pa.R. C. P. 410. Daarom, met uitzondering van Philadelphia, moet de dienst worden uitgevoerd door de sheriff ‘ s department.
C. Een verweerder kan op een klacht in de verwijzingsbeschikking reageren op dezelfde wijze als een verweerder op een afschermingsklacht kan reageren, d.w.z. een voorlopig bezwaar of het toegeven of ontkennen van elke bewering. Hoewel een verweerder ook positieve verdediging kan verhogen of een tegenvordering in te dienen, kan een verweerder deze reactie niet gebruiken als een middel om de verkoop van de sheriff aan te vallen. Caplan v. Kent, 76 A. 2d 764 (Pa. 1950). In een beroep tot nietigverklaring kan evenwel worden gesteld dat het arrest nietig is. Een nietig decreet kan op elk moment worden aangevallen. Brokans v. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Wanneer een vonnis nietig is, is de verkoop van de sheriff die volgt een nietigheid. ID.
D. vonnis en executie
zodra een eiser een vonnis heeft verkregen, hetzij bij verstek, hetzij bij Beschikking van de rechter na een verzoek om een kort geding, moet de eiser een bevel tot bezit indienen om het vonnis ten uitvoer te leggen. Pa.R. C. P. 3254. Op de dag van uitzetting, zal de sheriff de eiser of zijn vertegenwoordiger begeleiden naar het pand. Eiser moet ook een slotenmaker aanwezig zijn om het pand opnieuw te laden.
E. De Wet op de bescherming van huurders bij afscherming van 2009
in 2009 werd de Wet op de bescherming van huurders bij afscherming aangenomen om huurders te beschermen tegen uitzetting wegens afscherming van de eigendommen die zij bezetten. De bepalingen inzake huurderbescherming zijn van toepassing in het geval van een afscherming van een “federaal gerelateerde hypothecaire lening” of op een woning of residentieel onroerend goed. Op grond van de wet moet elke directe rechtsopvolger in belang, met inbegrip van een bank, die eigendom neemt van een huis bij executoriale titel, de rente op zich nemen die onderworpen is aan de rechten van elke bonafide huurder en zal moeten voldoen aan bepaalde kennisgevingsvereisten. De wet vereist dat huurders een kennisgeving moeten worden gegeven om te verlaten ten minste 90 dagen van tevoren.
daarnaast moeten huurders toestemming krijgen om in de woning te blijven tot het einde van hun huurovereenkomst, met twee uitzonderingen:
(1) wanneer het onroerend goed wordt verkocht na een afscherming aan een koper die het onroerend goed als hoofdverblijf zal bezetten; of
(2) Indien er geen huurovereenkomst is of de huurovereenkomst naar believen kan worden beëindigd.
echter, onder beide uitzonderingen, moeten de huurders nog steeds 90 dagen van tevoren worden geïnformeerd.
X. voldoening van de beslissing en de hypotheek
A. hypotheken 21 blz.681et volgende.
PA de wet vereist dat een hypotheeknemer die volledige voldoening en betaling van al het uit hoofde van de hypotheek verschuldigde geld heeft ontvangen, op verzoek van de hypotheken of door het indienen van een sat-stuk aan de hypotheek voldoet.
indien de hypotheek niet binnen vijfenveertig dagen na het verzoek van de hypotheekgever is voldaan, verbeurt en betaalt de hypotheeknemer voor elke overtreding een bedrag dat niet hoger is dan het hypotheekgeld, dat door middel van een factuur, klacht of informatie in een rechtbank moet worden teruggevorderd. Het bedrag van de geldboete wordt per geval vastgesteld.
een bank, spaarbank, spaar-en kredietvereniging of andere leningverstrekkende instelling die een woonhypotheek bezit, dient de hypotheekgever schriftelijk in kennis te stellen wanneer de hypotheek volledig is betaald. Alle resterende bedragen op een geblokkeerde rekening die is ingesteld voor de betaling van belastingen of verzekeringspremies worden binnen 30 dagen aan de hypotheken geretourneerd.
B. Arresten 42 Pa.C. S. A. 8104
algemene regel.–De schuldeiser die genoegdoening heeft gekregen voor een uitspraak in een gerecht van dit Gemenebest, treedt, op schriftelijk verzoek van de schuldenaar of van een ieder die daarin is geïnteresseerd, en met inschrijving van de taks voor de inschrijving van genoegdoening, genoegdoening in bij de griffier van het gerecht waar die uitspraak nog moet worden gewezen, welke voldoening voor altijd tot voldoening van de uitspraak zal leiden.
schade.- Een schuldeiser die moedwillig of onredelijk zonder goede reden in gebreke blijft of gedurende meer dan 90 dagen na schriftelijke kennisgeving weigert op de wijze die in de algemene regels is voorgeschreven om te voldoen aan een verzoek op grond van onderafdeling a), betaalt de schuldenaar als geliquideerde schadevergoeding 1% van het oorspronkelijke bedrag van de beslissing voor elke maand van achterstallige betaling na die 90 dagen, maar niet minder dan $250 en niet meer dan $2.500. Deze geliquideerde schade kan volgens de algemene regels worden verhaald door middel van een aanvullend beroep ter zake van de zaak waarin het vonnis is gewezen.
XI. Blighted Properties-Land Banks 68 Pa.C. S. 2101
een Landbank is een overheidsinstantie die zich richt op de omzetting van leegstaande, verlaten, fiscaal delinquente en afgeschermde eigendommen in productief gebruik. Ze richten zich op overtollig openbaar eigendom, “onder water” eigendommen, verlaten eigendommen en fiscale delinquente eigendommen. Gemeenten overwegen het creëren van landbanken wanneer ze beginnen te zien gefragmenteerde voorraden, grote voorraden van verlaten of leegstaande eigendommen met weinig marktwaarde, code schendingen, en eigendomsproblemen. Deze eigenschappen worden meestal verworven door middel van fiscale verkoop, gemeentelijke overdrachten, aankopen of donatieve overdrachten van financiële instellingen.
Landbanken hebben de bevoegdheid om geld te contracteren, te investeren en te lenen, eigen ontwerp te ontwikkelen, te slopen enz., onroerend goed, en doven delinquente belastingen op grond bank eigendom. Ze hebben niet de kracht van onteigening. Landbanken beschikken over de eigendommen in overeenstemming met de lokale behoeften en prioriteiten. Dit kan in de vorm van betaalbare woningen, gemengd gebruik eigenschappen, en groene ruimtes, waaronder parken of stadstuin.
het doel van een Landbank is om de ziekte te elimineren, de inkomsten op korte en lange termijn te maximaliseren, betaalbare woningen of commerciële ruimte te bieden en buurten te stabiliseren.
