Het vermijden van de Self-Rental Trap

Editor: Anthony S. Bakale, CPA, MT

navigeren met de passive activity loss rules kan soms een ontmoedigende taak zijn. Veel belastingbetalers begrijpen niet echt de regels of de mogelijke impact die ze kunnen hebben op transacties en Investeringen. Er zijn nuances die, als ze niet van tevoren worden aangepakt, aanzienlijke negatieve fiscale gevolgen kunnen hebben.

een van die nuances is de behandeling van zelfverhuurders volgens de regels inzake passief-activiteitsverlies. Veel beoefenaars zijn zich bewust van de zelfverhuurregels, maar er is een situatie die een onbedoelde beperking kan creëren. Deze post geeft een algemene achtergrond van de regels voor passieve activiteit en de zelfverhuurvoorziening en behandelt de gevolgen van een verkoop van een werkmaatschappij wanneer het zelfverhuurbedrijf wordt behouden.

de meeste middenmarktondernemingen zijn familiebedrijven met nauwe banden en hebben aandeelhouders/eigenaren met een verschillende mate van betrokkenheid in het bedrijf. Flow through verliezen, aandeelhouderstransacties, en de verkoop van het bedrijf zijn slechts een paar van de redenen dat beoefenaars adviseren dergelijke bedrijven moeten scherp bewust zijn van de passieve activiteit verlies regels onder paragraaf 469, hun beperkingen, en planning mogelijkheden.

punt 469 bepaalt dat een passief activiteitsverlies of een passief activiteitskrediet niet is toegestaan, behalve in de mate van passief inkomen. Dit klinkt vrij basic, maar overweeg voor een moment de potentiële problemen die een belastingbetaler kan worden geconfronteerd. Welke vragen moeten beantwoord worden? Wat moet er gebeuren om de transactie zo voordelig mogelijk te behandelen?

Wat Is een passieve activiteit?
Wat gebeurt er in een Zelfverhuursituatie?
Trap 1-Trapped Losses
Trap 2-Verkoop van exploitatie-Lessee met behoud van onroerend goed
conclusie
EditorNotes

Wat Is een passieve activiteit?

punt 469, onder c), bepaalt dat een passieve activiteit elke activiteit is die het verrichten van een handels-of bedrijfsactiviteit inhoudt waaraan de belastingplichtige niet wezenlijk deelneemt. In paragraaf 469 (c) (2) wordt bepaald dat passieve activiteit Alle verhuuractiviteiten omvat.

materiële participatie is niet duidelijk gedefinieerd in de Code. Sec. 469, onder h), punt 1), bepaalt dat een belastingplichtige slechts wordt behandeld als een wezenlijk deelnemend aan een activiteit indien de belastingplichtige op regelmatige, continue en substantiële wijze bij de activiteiten van de activiteit betrokken is. Dit is een vaststelling van feiten en omstandigheden, maar er zijn tijdelijke regelingen die veel gedetailleerdere richtlijnen bieden voor het maken van een duidelijke vaststelling van materiële participatie.

de deelneming van de belastingplichtige moet aan bepaalde normen voldoen. Activiteiten die gewoonlijk niet door een eigenaar worden verricht of activiteiten van een investeerder komen niet in aanmerking. De activiteit van de belastingplichtige moet die van een actieve eigenaar zijn die rechtstreeks betrokken is bij het dagelijks beheer van de activiteit.

Wat gebeurt er in een Zelfverhuursituatie?

veel belastingplichtigen die eigenaar zijn van een werkmaatschappij, bezitten ook begeleid onroerend goed. Het gebouw en de grond kunnen om verschillende redenen eigendom zijn van een afzonderlijke entiteit. Indien de transacties en het onroerend goed in afzonderlijke entiteiten plaatsvinden, hoe wordt de stroom door inkomsten of verliezen behandeld volgens de regels voor passieve activiteitsverliezen? Indien de werkmaatschappij een entiteit is waaraan de aandeelhouder dagelijks actief deelneemt, wordt de aandeelhouder in de meeste gevallen geacht materieel aan deze activiteit deel te nemen. De algemene regel is dat verhuur van onroerend goed een passieve activiteit is. Er is één uitzondering voor bepaalde vastgoedprofessionals; een andere is de zelfverhuurregel. Leidt het eenvoudigweg hebben van de twee activiteiten in afzonderlijke entiteiten tot een andere behandeling in Paragraaf 469 dan het bezitten van het onroerend goed in één entiteit?

het antwoord is ja. Tijdelijk. Reg. Zie punt 1.469-2T (f) (6) heeft betrekking op de behandeling van zelfverhuurtransacties. Het bepaalt dat een bedrag van de bruto-inkomsten uit de huuractiviteit van de belastingplichtige voor het belastingjaar uit een goed dat gelijk is aan de netto-inkomsten uit de huuractiviteit voor het jaar uit dat goed, wordt behandeld als niet uit een passieve activiteit indien het goed:

1 is. Verhuurd voor gebruik in een handels-of bedrijfsactiviteit waaraan de belastingplichtige voor het belastingjaar materieel deelneemt; en

2. Wordt niet beschreven in Temp. Reg. (‘) Zie punt 1.469-2T (f) (5), betreffende gehuurde onroerende goederen in verband met een ontwikkelingsactiviteit.

wat gewoonlijk als inkomsten uit een passieve activiteit wordt beschouwd, wordt behandeld als nietpassieve inkomsten omdat de eigenaar materieel deelneemt aan de entiteit die de exploitatie lessee uitvoert. Deze regel lijkt belastingplichtigen die het in hun handel of bedrijf gebruikte onroerend goed in een afzonderlijke entiteit plaatsen, op gelijke voet te stellen met belastingplichtigen die het onroerend goed in dezelfde entiteit als de bedrijfsactiviteiten houden. Aangezien de inkomsten (of het verlies) uit de bedrijfsactiviteiten niet-passief zouden zijn, lijkt het gerechtvaardigd dat inkomsten die naar de vastgoedactiviteit worden “overgeheveld” ook niet-passief zouden moeten zijn. Deze bepaling dekt echter geen schade die uit de verhuuractiviteit kan voortvloeien. Volgens de zelfverhuurregel worden de huurverliezen nog steeds beschouwd als passieve verliezen die alleen aftrekbaar zijn voor de omvang van passieve inkomsten, terwijl de inkomsten worden behandeld als “actief inkomen” (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Trap 1-Trapped Losses

belastingbetalers moeten goed opletten bij het gebruik van een zelfverhuurtransactie. Stel dat de belastingplichtige een verlies heeft op de verhuur van onroerend goed aan een bedrijf waarin hij of zij materieel deelneemt. Dit verlies is onderworpen aan de regels voor passieve verliezen, zodat het verlies, bij afwezigheid van andere passieve inkomsten in het lopende jaar, niet aftrekbaar is, maar wordt opgeschort en naar toekomstige belastingjaren wordt overgedragen. Dit is het geval ook al kan de belastingplichtige inkomsten hebben uit de activiteit waarvoor hij of zij het onroerend goed huurt. In het daaropvolgende jaar, als de belastingplichtige netto huuropbrengsten heeft uit het verhuurde onroerend goed voor de gerelateerde activiteit waarin de belastingplichtige materieel deelneemt, wordt het inkomen beschouwd als actief inkomen.

dit actieve inkomen kan worden gecompenseerd door de opgeschorte passieve verliezen uit de activiteit; het kan echter niet worden gecompenseerd door passieve verliezen uit andere activiteiten. Als de belastingbetaler van plan was om een deel van zijn of haar inkomen te beschermen door het gebruik van een self-rental arrangement met verliezen uit andere passieve activiteiten, is de belastingbetaler in de self-rental valkuil gevallen. Ook als de belastingbetaler van plan was om verliezen die door de huuractiviteit worden gegenereerd te gebruiken om inkomsten uit de activiteiten van het actieve bedrijf te compenseren, is hij of zij opnieuw in de self-rental valkuil gevallen.

in het tweede geval zou het gemakkelijk zijn de huurovereenkomst te combineren met de bedrijfsactiviteit, hetzij door een feitelijke juridische fusie, hetzij door een verkiezing om de activiteiten samen te voegen. De belastingplichtige kan alleen de verkiezing maken om de activiteiten samen te voegen in het eerste jaar dat de belastingplichtige de activiteiten rapporteert. Deze verkiezing vereist de bevestiging van een formele verklaring aan de terugkeer.

een juridische fusie kan in verschillende vormen en op verschillende tijdstippen plaatsvinden, elk met zijn eigen fiscale gevolgen, die buiten het toepassingsgebied van de post vallen.

Trap 2-Verkoop van exploitatie-Lessee met behoud van onroerend goed

kan een belastingplichtige de zelfverhuurtrap vermijden na de verkoop van de exploitatie-lessee? Het is vrij gebruikelijk voor een Midden-markt bedrijf om de operationele business (of activa van het bedrijf) te verkopen, maar het onroerend goed in verband met dat bedrijf te behouden. Na de verkoop zal de verkoper het onroerend goed blijven verhuren aan de koper die het nu niet-gerelateerde bedrijf exploiteert.

doorgaans zal de verkoper, als onderdeel van de totale transactie, opnieuw onderhandelen over de leasing van het onroerend goed, indien eerder buiten de operationele entiteit gehouden, of een leasing aangaan, indien eerder gehouden als onderdeel van de operationele bedrijfsactiviteiten, met de nieuwe koper. De nieuwe lease, die de verkoper onderhandelt op arm ‘ s length, zal over het algemeen positieve cashflow aan de verkoper en netto huurinkomsten creëren. Vaak zijn de verkoper (en zijn of haar adviseurs) van mening dat deze inkomsten (uit een verhuuractiviteit met een niet-verbonden derde partij) passieve inkomsten zullen creëren die kunnen worden beschermd door andere passieve verliezen die de verkoper heeft of van plan is te genereren in jaren nadat de verkoop heeft plaatsgevonden.

de hierboven beschreven zelfverhuurregel zegt dat als de belastingplichtige materieel deelneemt aan een activiteit, de netto huuropbrengsten die worden gegenereerd uit de verhuur van onroerend goed aan de activiteit, zullen worden behandeld als nietpassieve (actieve) inkomsten. De belastingplichtige is in dit geval niet meer betrokken bij het bedrijf; echter, onder de materiële medezeggenschapsregels hierboven beschreven-specifiek, Temp. Reg. Paragraaf 1.469-5T (a) (5)—als de belastingplichtige materieel heeft deelgenomen aan een activiteit gedurende 5 van de afgelopen 10 belastingjaren, dan wordt de belastingplichtige geacht materieel deel te hebben genomen aan het lopende jaar. Wanneer het Exploitatiebedrijf dus een “afzonderlijke activiteit” in handen van de koper blijft, zal de belastingplichtige een belangrijke deelnemer aan de activiteit blijven nadat het overeenkomstig de regel van vijf van de tien jaar is verkocht tot het verstrijken van die periode. Het is belangrijk om te onthouden dat volgens de regels voor passieve activiteit, om als een afzonderlijke activiteit te worden beschouwd, de operationele activiteiten geen afzonderlijke entiteit hoeven te zijn.

aangezien de belastingplichtige van plan was zijn of haar huurinkomsten te beschermen met andere passieve verliezen, is de belastingplichtige opnieuw in de val gelopen. De overige passieve verliezen die de belastingplichtige heeft of zal genereren, zullen gedurende een periode van ten minste vijf jaar vanaf de datum van verkoop onbruikbaar zijn tegen de huuropbrengsten. Als het onroerend goed tijdens deze periode wordt verkocht, zal enige winst op de verkoop ook worden beschouwd als inkomsten uit zelfverhuurde eigendommen en dus actief.

conclusie

transacties waarop de regels inzake passieve verliezen van toepassing kunnen zijn, dienen zorgvuldig te worden onderzocht. Vaak is wat een eenvoudige zaak lijkt te zijn beladen met uitzonderingen die een goede fiscale planning kunnen verstoren. Belastingdeskundigen moeten zich bewust zijn van de vele uitzonderingen op de algemene regels van paragraaf 469 en van de mogelijkheden om deze te plannen of er een voordelig gebruik van te maken. De zelfverhuurval is slechts één voorbeeld van de vele uitzonderingen in deze regels die binnen de regelgeving en tijdelijke regelgeving zijn begraven. Zorgvuldige analyse kan vaak kostbare fouten voorkomen.