laatste Update: 1/25/19
problemen met mede-eigendom en manieren om een gezamenlijke huurovereenkomst te beëindigen
in Florida kunnen twee mensen samen een stuk onroerend goed bezitten (zoals een eengezinswoning of een vakantiewoning), zelfs als ze niet getrouwd zijn, of verwant op welke manier dan ook. De meest voorkomende vorm van eigendom, waarbij meer dan één persoon eigenaar is van een belang in Florida real estate, wordt een “gezamenlijke huurovereenkomst” genoemd en het is een van de drie soorten eigendom mogelijk in Florida (de andere twee zijn “huancy in common” en “huancy door de entireties.”)
hier in Florida kunt u kiezen om een auto, een appartement of een huis te bezitten als “mede-eigenaar met recht op overleving” (afbeelding): Surfside, Florida)
huurders in hun geheel
gehuwde paren volgens de wet van Florida mogen residentieel onroerend goed als “huurders in hun geheel mede-eigenaar zijn.”Dit betekent dat de eigendom van het onroerend goed op beide namen staat. Wanneer een van beide echtgenoten overlijdt, wordt de langstlevende echtgenoot automatisch volledig eigenaar van het gehele belang in het onroerend goed. Het is niet nodig om het vastgoedbelang van de overledene te onderzoeken omdat zijn of haar belang in het vermogen aan de langstlevende echtgenoot wordt overgedragen door middel van het recht op overlevingspensioen, dat inherent is aan deze vorm van eigendom.
gemeenschappelijke huurders
iedereen die juridisch eigenaar kan zijn van onroerend goed in Florida, kan een mede-eigendomsbelang in het onroerend goed hebben. Verder is er geen vastgestelde wettelijke limiet op het aantal mede-eigenaren onroerend goed kan hebben.
in Florida is “gemeenschappelijke huurders” de standaardvorm van mede-eigendom in onroerend goed. Een gemeenschappelijke huurovereenkomst is een vorm van eigendom waarbij elke medehuurder een apart deel van onverdeelde eigendom bezit. Het wordt gekenmerkt door elke eigenaar heeft het recht op het bezit van het onroerend goed, evenals andere rechten verleend door de wet.
de omvang van het belang van elke mede-eigenaar in het onroerend goed hangt over het algemeen af van de hoeveelheid die hij eraan heeft bijgedragen. Bijvoorbeeld, als een eigenaar van een Miami Beach Oceanfront condo betaalde 50% van de verkoopprijs, hij of zij bezit 50% van het onverdeelde belang in het pand (medehuurders worden verondersteld te bezitten gelijke onverdeelde belangen).
in deze vorm van eigendom is er geen recht op overlevingspensioen. Wanneer een mede-eigenaar overlijdt, gaat hun rente over op hun erfgenamen (door Testament als er geen testament is) of volgens de mede-eigenaren wensen in hun testament.
Florida Joint Huancying With right of Survivorship Means Survivor krijgt Full Ownership
volgens de Florida law, wanneer u de woorden “right of survivorship” toevoegt aan een joint huancying, betekent dat de volledige eigendom van het onroerend goed gaat naar de eigenaar die overleeft. De” overlevende ” van de gezamenlijke eigenaren bezit automatisch 100% van het actief wanneer de andere gezamenlijke eigenaar overlijdt.
veel in onze vastgoeddossiers geregistreerde akten zullen de eigenaars identificeren als”gezamenlijke huurders met recht op overlevingspensioen”. Banken, makelaars, titelbedrijven, enz., dienovereenkomstig, erkennen allen Florida onroerend goed gehouden als “gezamenlijke huurders met recht van survivorship” als zijnde het enige eigendom van de overlevende huurder wanneer een van de eigenaren overlijdt.
gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overlevingspensioen moet opzettelijk worden vastgesteld door de gezamenlijke eigenaars
de oprichting van een gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overlevingspensioen in Florida moet opzettelijk worden gedaan door de gezamenlijke eigenaars. Zoals uitgelegd door Florida Statuut 689.15, de wet dringt erop aan dat de” gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overleving ” duidelijk worden geïdentificeerd als de gekozen vorm van eigendom tussen de partijen:
de doctrine van het recht op overlevingspensioen in gevallen van onroerend goed en persoonlijke goederen in bezit van gezamenlijke huurders zal niet prevaleren in deze staat; dat wil zeggen, behalve in gevallen van nalatenschappen door geheel, een ontwerp, overdracht of overdracht tot nu toe of hierna gemaakt om twee of meer zal een huurovereenkomst te creëren in gemeenschappelijk, tenzij het instrument het creëren van de nalatenschap zal uitdrukkelijk voorzien in het recht op overleving; en in gevallen van nalatenschappen door geheel, de huurders, na ontbinding van het huwelijk, worden huurders in gemeenschappelijk.Gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overlevingspensioen is daarom een gebruikelijke methode voor het bezitten van onroerend goed in de staat Florida. Echter, het kan niet de wijste keuze voor de eigenaren in sommige situaties.
waarom? Een van de grote redenen dat deze vorm van eigendom problematisch kan zijn, is omdat een van de eigenaren een schuld tegen hen kan hebben die een pandrecht creëert tegen hun belang in het gezamenlijk eigendom onroerend goed: iets dat de andere eigenaar (de schuldvrije mede-eigenaar) misschien niets over Weet totdat de schuldeiser begint te eisen rechten op betaling tegen de gezamenlijk gehouden eigendom.
verrassingsfactor van een gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overlevingspensioen: wanneer een schuldeiser een gemeenschappelijke huurder wordt
kunnen en zullen schuldeisers een vordering instellen voor onbetaalde schulden. Als een schuldeiser met succes klaagt een gezamenlijke huurder voor een onbetaalde schuld en krijgt een vonnis tegen hem (of haar), dan kan het vonnis van de schuldeiser worden ingediend van record, die een pandrecht tegen het eigendom van de schuldenaar-gezamenlijke huurder zal creëren .
het maakt niet uit wat de andere schuldvrije mede-eigenaar wil. De kwestie is tussen de schuldeiser en de schuldenaar-gezamenlijke huurder op basis van de schuld zelf.
om de schuldeiser te laten betalen, staat de wet van Florida toe dat de rente die de schuldenaar-mede-eigenaar in het onroerend goed heeft, wordt geheven en verkocht.
hoe zit het met de andere, nietsvermoedende mede-eigenaar? De schuldenaar — gezamenlijke huurder rente kan worden verkocht zonder dat de andere gezamenlijke huurder-wanneer de rente wordt verkocht de schuld — vrije gezamenlijke eigenaar zal dan leren dat Florida wet zegt dat de gezamenlijke huurovereenkomst wordt dan gescheiden-de schuld-vrije gezamenlijke eigenaar zal hem of zichzelf vinden als een huurder in gemeenschappelijk met de schuldeiser of een derde partij.
stelt u zich eens voor hoe ingewikkeld dit kan worden wanneer de schuldeiser de Internal Revenue Service is, of een Student Leenverstrekker, waar de gezamenlijke huurders ouder en kind zijn. Gezamenlijke huurcontracten met recht op overleving zijn vaak ouders en kinderen, of echtgenoten, of andere geliefden — en soms deze geliefden niet altijd delen hun financiële problemen met hun gezamenlijke huurders voorafgaand aan de vordering van de schuldeiser.
beëindiging van gezamenlijke huurovereenkomst of mede-eigendom van onroerend goed in Florida
niet iedereen wil gedeeld eigendom hebben in onroerend goed. Dit geldt vooral als de eigenaren zijn een echtpaar gaan door een scheiding. Of kinderen of kleinkinderen die onroerend goed in Florida erven. Het is misschien niet financieel verstandig voor hen om eigendom te delen in een stuk onroerend goed, of misschien de mede-eigenaren gewoon niet opschieten.
3 manieren om een gezamenlijke huurovereenkomst in Florida te beëindigen
voor degenen die geïnteresseerd zijn in het leren hoe gezamenlijk eigendom in Florida residentieel vastgoed te beëindigen, biedt Florida law de volgende manieren om een gezamenlijke huurovereenkomst te beëindigen:
1. Beëindiging van rechtswege.
per definitie bestaan “gezamenlijke pachtcontracten met recht op overlevingspensioen” (JTWROS) voor een beperkte tijd. Dat komt omdat deze vorm van eigendom eindigt wanneer een van de gezamenlijke huurders sterft. De rente van de stervende partij gaat op enig moment in de toekomst over op de overlevende eigenaar of mede-eigenaren.In de Moring-zaak diende een geldschieter uit Florida een executieprocedure in tegen Mattie Moring wegens het niet betalen van een hypotheek. Als eiser sloot de kredietgever zich aan bij de Heer en mevrouw Richard Roundtree in de afscherming zaak omdat men geloofde dat zij een gedeeld belang in het pand hadden. DAD, INC. v. Moring, 218 dus. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Applicatie. 1969).
dat deden ze. Het eigendom hier was als gezamenlijke huurders met recht op overleving. De akte van de woning ingediend in de St. Lucie County real estate records specifiek verklaard dat Mattie Moring en Richard Roundtree waren (1) gezamenlijke huurders met recht op overleving en (2) op de dood van een van beide het landgoed zou overleven aan de andere huurder. (Mevrouw Roundtree had een wettelijk belang als de echtgenoot van de Heer Roundtree.)
problemen ontstonden toen Mattie Moring een lening op het terrein kreeg zonder de moeite te nemen om het Mr. Roundtree te vertellen. Dingen werden ingewikkelder toen Mattie overleed enkele maanden na de executie rechtszaak werd ingediend.
de Heer Roundtree voerde aan dat hij het eigendom nu vrij en duidelijk bezat. De bank wilde niet dat hij de onbetaalde hypotheek zou betalen.
Wat gebeurt er nu? Onder Florida wet, de rechtbank uitgelegd, het belang van de gezamenlijke huurder eindigt bij haar dood voorafgaand aan de andere gezamenlijke huurder.
de hypotheek op de rente van de gezamenlijke huurder was een “onhaalbare rente” in handen van de geldschieter. Bij het overlijden van Mattie werd het pandrecht opgeheven omdat de rente van de hypotheeknemer van rechtswege werd beëindigd.
de bank verloor. De executieprocedure werd door de rechtbank afgewezen (en in hoger beroep bevestigd).
2. Verkoop het aan een vreemde.
een manier om een gezamenlijke huurovereenkomst in Florida real estate te beëindigen is door uw belang in het onroerend goed te verkopen aan een vreemde. Het is volledig toegestaan voor iemand die eigenaar is van residentieel onroerend goed in Florida om hun belang te verkopen aan iemand van hun keuze. DAD, INC. v. Moring, 218 dus. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Applicatie. 1969).
bovendien mag een gezamenlijke huurder van niet-zakelijk onroerend goed in Florida zijn of haar belang in het onroerend goed verkopen aan een totale vreemdeling zonder de toestemming van de andere gezamenlijke huurders. Harelik V. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. Applicatie. 1976).Moeder verkoopt haar gezamenlijke belang aan een vreemde in het geval van Harelik V. Teshoney, bracht Esther Lawrence een aantal eigendommen in Volusia County over aan Charles Harelik en zijn moeder, Stella Harelik. Stella was weduwe. De akte was specifiek, het overbrengen van de tractaat aan de moeder en zoon als gezamenlijke huurders met rechten van overleving en specifiek niet als huurders gemeen.Enige tijd later vertelde mevrouw Harelik haar interesse in het pand aan Lila teshoney. Mrs. Harelik had een levensopstand bij de transactie. Charles was niet betrokken bij deze deal.
Stella Harelik is overleden. Charles claimde het volledige eigendom en Lila zei nee, ze had ook een eigendomsbelang. Charles diende een rechtszaak in om de rechtbanken te laten beslissen wie de juridische eigendom van het land had.Het Hof overwoog of de weduwe Harelik al dan niet in staat zou zijn om de overdracht van de grond als een gezamenlijke pachtovereenkomst met het recht op overlevingspensioen geheel zelf te ontbinden.
kan iemand die grond bezit als JTWROS eenzijdig het recht op overlevingspensioen beëindigen? Bevestigend.
verwijzend naar de Florida Supreme Court als verklaring, oordeelde het Hof dat het Florida law is dat een gezamenlijke huurder het recht op overlevingspensioen kan vernietigen. De voorwaarde hier is dat wanneer ze dat doet, ze haar belang moet beëindigen op een manier die haar verhindert om door Survivor enig belang in het onderwerp van de gezamenlijke huurovereenkomst op te eisen.Aangezien moeder haar belang zodanig had overgedragen dat zij, indien haar zoon was overleden, geen aanspraak kon maken op de volledige titel van JTWROS, had zij de gezamenlijke huurovereenkomst beëindigd. Het Hof noemde dit het beëindigen van de” eenheid ” tussen moeder en zoon als mede-eigenaren in het land.
u kunt dus een gezamenlijke huurovereenkomst in Florida land beëindigen als u uw rente aan een vreemdeling overdraagt, omdat u hebt gedaan wat rechtbanken beschouwen als “de eenheid van titel” met uw gezamenlijke huurders te hebben vernietigd.
2. Maak het over aan een andere gezamenlijke huurder.
een andere manier om de gezamenlijke eigendom van Florida real estate te beëindigen is door een mede-eigenaar om zijn eigendomsbelang over te dragen aan een andere mede-huurder (of huurders). Als er meerdere gezamenlijke eigenaren zijn, dan hoeven degenen die niet betrokken zijn bij de transactie niet te weten over de overdracht, laat staan goedkeuren. Country Wide Funding Corp. V. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. Applicatie. 1991).In de zaak Country Wide Funding Corp. V. Palmer heeft Country Wide een executoriale vordering ingediend tegen een stuk onroerend goed uit Florida dat gezamenlijk in een akte werd gehouden door een moeder, Adelina Hentzschel, en haar zoon, Jose Baca.
de akte was specifiek dat moeder en zoon het huis bezaten als gezamenlijke huurders met recht op overlevingspensioen. Oorspronkelijk had Moeder Adelina het onroerend goed gekocht en vervolgens de akte ingediend als JTWROS voor zichzelf en haar zoon Jose.
Later werd een andere akte ingediend. Dit was een quitclaim akte van moeder en zoon aan Jose Baca.Nadat dit ontslag aan Jose was ingediend bij de Klerk, kreeg Jose een hypotheek van Essex Mortgage Company en herfinancierde vervolgens met Bayside Federal Savings and Loan. Bayside gaf vervolgens de hypotheek aan Countrywide.
toen is Jose Baca overleden. De hypotheek is niet betaald. De geldschieter, landelijk, in beslag genomen.
in de executieprocedure werd bewezen dat de quitclaim-akte vervalst was. Moeder Adelina had die akte nooit ondertekend. Jose had dit echter wel gedaan.Had Jose door het ondertekenen van die Akte de gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overlevingspensioen met zijn moeder beëindigd? Bevestigend.
de quitclaim beëindigde de gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overlevingspensioen. Zijn moeder bezat het land als gemeenschappelijke huurder.Jose had de macht om die JTWROS om te zetten in een gemeenschappelijke huurovereenkomst, zonder medeweten of toestemming van zijn moeder. Hij beëindigde de JTWROS door zijn gezamenlijke huurderrente over te dragen aan zichzelf als begunstigde.
de geldschieter had het recht om het onverdeelde belang van de zoon in de gemeenschappelijke huurovereenkomst die uit zijn daad voor zichzelf voortvloeide, te executeren. Tussen de twee onschuldigen, de moeder die het slachtoffer van vervalsing was geweest en de geldschieter die geld had geleend, koos de rechtbank de zijde van de geldschieter.
(andere manieren om een gezamenlijke huurovereenkomst te beëindigen, zijn de overdracht van het belang in het onroerend goed aan een familielid. Ook kan een mede-eigenaar proberen om het Florida onroerend goed te verdelen. Partitie is waar de rechter beveelt het onroerend goed verkocht omdat een medehuurder een andere heeft aangeklaagd om het gedeelde eigendom van het onroerend goed te beëindigen. Dit gebeurt meestal wanneer het onroerend goed wordt geërfd, na een scheiding of break-up, of wanneer een mede-eigenaar blokkeert een goede deal door te weigeren om het onroerend goed te verkopen, zelfs als dit lijkt goed financieel zinvol.
Wat Moet U Doen?
een goed advies als u geconfronteerd wordt met een gezamenlijk huurprobleem is om op zijn minst te spreken met een ervaren vastgoedadvocaat in Florida om meer te weten te komen over uw rechten. De meeste vastgoedadvocaten, zoals Larry Tolchinsky, bieden een gratis eerste consult (via de telefoon of in persoon, welke u maar wilt) om uw vragen te beantwoorden.
_______________
