COVID-19 heeft alles gehamerd of in gevaar gebracht, van bedrijven als Wall Street tot Main Street ondernemers in Amerika, wat de economie van het land verwoestte. Maar Meester vastgoedinvesteerder Joseph Asamoah heeft de pandemie getart door vast te houden aan een bedrijfsmodel dat al meer dan 25 jaar werkt.
zijn aanpak omvat het kopen, renoveren en beheren van eengezinswoningen. Bovendien voorziet hij in huizen voor gezinnen met een laag inkomen die normaal gesproken niet op die plaatsen konden wonen.Asamoah, geboren in Ghana en opgegroeid in Engeland, kwam meer dan drie decennia geleden naar Amerika met $100 op zak en besloot te investeren in onroerend goed. Het omzetten van een hobby in een bedrijf, Asamoah heeft een onroerend goed investeringen en management bedrijf gebouwd met een portfolio van 32 eengezinswoningen in de Washington, D. C. gebied, een van de natie de duurste woningmarkten.
maar de reis naar succes voor Asamoah kwam niet zonder obstakels. Toen hij zijn eerste investeringsobject in 1987 in Washington kocht voor $47.000, waarschuwden verschillende mensen hem dat hij te veel betaalde. En er waren valkuilen. Ondanks de verzekering van de verkoper, Asamoah ontdekte de huurders had niet betaald huur voor enkele maanden. Verder hadden de huurders een $5.000 waterrekening opgebouwd.
” het ontrafelen van deze situatie was zeer stressvol en iets waar ik totaal niet op voorbereid was,” zegt hij. “Als beginnende vastgoedinvesteerder was ik veel te hoog gegrepen.”
Asamoah leerde van zijn fouten en vond een niche in de vastgoedruimte. Na gewerkt te hebben in corporate Amerika, waaronder een stint bij IBM, zijn doel was nooit om een multimiljoen-dollar bedrijf op te bouwen. In plaats daarvan was zijn doel om financiële onafhankelijkheid te bereiken door het bezitten van appreciëren activa die passieve inkomsten te genereren. Hij behaalde dat in 2003 toen de inkomsten uit zijn verhuurportefeuille gelijk waren aan zijn salaris bij IBM. Sindsdien is zijn doel om herhaalbare en schaalbare systemen te implementeren, selectief huurwoningen te verwerven op basis van duidelijke criteria, en zakelijke kansen te zoeken als ze zich voordoen.
zijn bedrijfsmodel omvat een zeer stabiele inkomstenstroom die wordt gegarandeerd via een contract met wat hij de veiligste bron ter wereld noemt: de Amerikaanse overheid. “Zolang de huurder (klant) in de woning is, zal de inkomstenstroom blijven bestaan—gegarandeerd”, zegt hij. “Het maakt echt niet uit of de economie goed of slecht is, de inkomstenstroom is voorspelbaar en betrouwbaar. Voor mij is dit wat mijn aanpak op de proef stelt.”
zijn eigendommen variëren van $ 180.000 tot $ 1,5 miljoen in waarde. Aan de huurkant, maandelijkse huur varieert van $ 1.400 thru $ 6.000. Asamoah zegt dat de meeste van zijn onroerend goed aankopen worden gehouden als lange termijn portfolio eigenschappen. Neem dat eerste huis dat hij kocht en nog steeds bezit. Hij zegt dat het huis nu wordt gewaardeerd op $750.000 en de maandelijkse huur voor het pand is meer dan $4.700. Asamoah zegt onroerend goed huurinkomsten is consequent gestegen in waarde als gevolg van huurstijgingen en nieuwe onroerend goed acquisities. Met acquisities, zijn bedrijf is in staat om gestaag groeien jaaromzet van een gemiddelde 5% tot 10% voor meerdere jaren.
hij voegde daaraan toe omdat de meeste van zijn huurders houders zijn van een low-income housing choice voucher (ook bekend als Sectie 8), worden de meeste huurprijzen betaald door de plaatselijke huisvestingsautoriteit. Asamoah zegt huurders ‘ porties variëren meestal van nul tot $ 700 per maand. De meeste van zijn eigendommen bevinden zich in “gentrificeerde buurten of op het pad van gentrificatie.”
Asamoah ‘ s bedrijf verdient op vele manieren geld, waaronder kasstromen uit huurwoningen, inkomsten uit onderwijs-en coachingdiensten en nettowinsten wanneer langetermijnportefeuilleeigenschappen worden verkocht. Bekend als Dr. Joe (hij heeft een Ph.D. in informatiesystemen), Asamoah is van plan om te blijven groeien zijn bedrijf. Hij verwierf onlangs nog twee woningen in Washington die nu worden verfraaid en getransformeerd met de toevoeging van slaapkamers en badkamers.Als ondernemer en beleggingsstrateeg leert Asamoah anderen hoe ze kunnen gedijen. En met alle onzekerheid die de coronaviruscrisis heeft veroorzaakt, bood Asahmoah vijf tips om huurders, verhuurders, vastgoedbeleggers of eigenaren van kleine bedrijven in de zwarte gemeenschap te helpen onder de huidige omstandigheden te overleven.
hij stelt voor dat zij hun maandelijkse uitgaven beoordelen—maatregelen nemen om onnodige uitgaven zo snel mogelijk te verminderen. Zoek opties om uw inkomen te verhogen, met inbegrip van het huren van een deel van uw huis, het verkennen van alternatieve inkomstenstromen. Maatregelen nemen om een noodfonds op te bouwen. Bepaal hoeveel kapitaal je moet hebben om uw volgende woning te kopen. Als je het geld niet hebt, zoek dan een financiële en/of kredietpartner.
BLACK ENTERPRISE ingehaald met Asamoah via e-mail om zijn expertise op onroerend goed te krijgen.
u heeft een bedrijfsmodel dat vier recessies heeft overleefd. We begrijpen dat uw bedrijfsmodel iets heet BRRRR? Wat betekent het?
sinds 1987 heb ik vier vastgoedcycli doorlopen: begin jaren negentig, midden / eind jaren negentig, 2001-2002 en 2008-2011. Het lijkt erop dat we een 2020 covid-19 geïnduceerde recessie naderen.
het bedrijfsmodel van brrr omvat de volgende elementen:
Kopen – kopen vastgoed in de gewenste buurten die zich op het pad van gentrification
Renoveren – Transform “lelijk” huizen in mooie huizen
Huur – Huren van de eigenschappen van “Tier 1” gezinnen met een laag inkomen met vouchers die zijn verlangen voor een kans om te wonen in HGTV ‘ kwaliteit woningen in de veilige, wenselijk gebieden
Herfinancieren – Vervang korte termijn verwerving en renovatie fondsen met permanente financiering gewaardeerd op basis van de waarde van de woning en de maandelijkse kasstroom
Herhalen – Herhaal deze procedure voor de volgende onroerend goed
de BRRRR-strategie stelt me in staat om onroerend goed te verwerven en te renoveren in verzorgingsgebieden met bankfinanciering, appreciatie af te dwingen via gerichte verbeteringen, en vervolgens kortetermijnfinanciering te vervangen door permanente financiering op basis van de hoger gewaardeerde waarden. Door BRRRR, ik ben in staat om de meeste van mijn initiële fondsen te vervangen via herfinanciering, zodat geld wordt gerecycled voor nieuwe overnames.
Hoe hebt u een dergelijke huisvestingsdiversiteit kunnen bereiken met zwarte gezinnen met een laag inkomen die in dezelfde gebieden wonen als blanke gezinnen met een hoog inkomen?
mijn screeningproces is zeer grondig en omvat verschillende stappen, waaronder het bezoeken van huizen van potentiële huurders. Screening is gebaseerd op de veronderstelling dat het gemakkelijk is om iemand in uw huis en zeer moeilijk om ze uit te krijgen zodra ze er zijn.
ik investeer niet in gebieden met een laag inkomen. Al mijn huizen zijn in wenselijke gebieden. In de kern, mijn voucher huurders zijn niet anders dan jij en ik.ze willen niet in slechte gebieden wonen, of in “crappy” huizen of huren van slumlords. Ze verlangen naar een leuk huis in een leuke buurt en te huur bij een kwaliteit verhuurder. Ik noem deze huurders” Tier 1 ” voucher houders.
als u uw Tier 1-voucherhouders goed behandelt, heb ik ontdekt dat zij voor het huis zorgen, hun huur betalen, aangenaam zijn om mee om te gaan, en ze blijven heel lang. Mijn langste huurder huurt al meer dan 23 jaar van mij. Ik heb regelmatig 10-15 jaar huurders. Aangezien goede huurders blijven een lange tijd, ze laten me toe om mijn portfolio te groeien met minimale stress en gedoe. Mijn huurders zijn de reden waarom ik in staat ben geweest om financiële onafhankelijkheid te bereiken en echte rijkdom op te bouwen. Zonder hen was dit allemaal niet mogelijk geweest.
als ik een vastgoedbelegger ben, welke strategie of aanpak kan ik toepassen om te overleven in de huidige markt te midden van COVID-19?
In een neergang zal uw vermogen om te overleven als investeerder in onroerend goed nauw verbonden zijn met uw vermogen om toegang te krijgen tot financiering (bankfinanciering, kredietverstrekkers en particuliere investeerders). In een neergang, financiering wordt moeilijker, echter, als je “bankable” dan zal er een aantal uitstekende koopmogelijkheden. Met dit in gedachten, enkele van mijn suggesties om te helpen bij het verhogen van uw kansen op toegang tot onroerend goed financiering omvatten:
- breng uw financiële huis op orde.
- Controleer en bouw uw credit score-krijg krediet reparatie indien nodig.
- Bouw kasreserves, verzamel en organiseer uw financiële documenten-nu!
Hoe kan een vastgoedbelegger vastgoedkapitaal omzetten in kasstroom? En waarom zou dat een goede strategie zijn om nu toe te passen als ik een vastgoedproject of ontwikkeling wil financieren?
veel huiseigenaren en langetermijnbeleggers zijn kapitaalrijk en cash arm. Hoewel equity er goed uitziet op een financieel memorandum, is het soms gepast om deze “dode equity” aan te boren en de fondsen te herinvesteren om te profiteren van koopmogelijkheden en dode equity om te zetten in cashflowstromen. Een investeerder kan bijvoorbeeld het eigen vermogen van het huis benutten. Het verkrijgen van een business line van krediet of home equity lijn van krediet of gewoon herfinancieren van een bestaande hypotheek. Gedrag due diligence en lokaliseren eigenschappen die kunnen worden gekocht tegen gereduceerde prijzen die eenmaal gehuurd positieve maandelijkse kasstromen zou genereren. Koop een huurwoning of investment-grade activa tegen gereduceerde prijzen. Maak de woning rent-ready door het invullen van kleine of mid-level upgrades. Zoals eerder vermeld, is toegang tot financiering in een neergang uiterst belangrijk. Door gebruik te maken van “dead equity”, kan snel toegang worden verkregen tot een stroom van goedkope fondsen om vastgoed-en ontwikkelingsprojecten te financieren.
u hebt 150 ervaren en beginnende beleggers gecoacht in uw zeldzame beleggingsstrategie. Welke programma ‘ s heb je ontwikkeld die anderen kunnen helpen om financiële onafhankelijkheid te bereiken?
het Joint Venture (JV)-programma is mijn belangrijkste programma en het primaire forum waar ik contact heb met beginnende en intermediaire vastgoedbeleggers. Naar mijn bescheiden mening, de beste manier om te leren onroerend goed investeren is om een deal te doen, punt—niet naar seminars, bootcamps, het lezen van boeken, of het luisteren naar MP3-bestanden. Er is geen betere leerervaring dan het doen van een deal. Niemand. Afgezien van deze optie, de volgende beste ding is om “kijk over de schouders” van een succesvolle vastgoedbelegger als ze een transactie uit te voeren van begin tot eind. We ontmoeten elkaar ten minste twee keer per maand vrijwel vanaf dag één thru huurder verhuizing-in en herfinanciering (meestal 6-8 maanden).Facebook en Instagram Livestreams (@drjoeasamoah) zijn gratis te ontvangen via het weekblad “Wealth Wednesday”. Ik host ook Facebook, Instagram en YouTube livestreams om de andere vrijdag op het “Bigger Pockets” platform. Bigger Pockets is ‘ s werelds grootste online platform ten dienste van de vastgoedgemeenschap (@biggerpockets). Ik ben een frequente bijdrager aan grotere zakken. Ik heb een aantal artikelen gepubliceerd.
Waarom is vastgoed nog steeds een goede zaak voor zwarten om financiële rijkdom voor zichzelf en hun families op te bouwen?
onroerend goed, vooral in veel Amerikaanse markten, heeft bewezen een beproefd instrument te zijn voor het creëren van rijkdom en generatiegebonden legaten. Vergeleken met andere raciale groepen, zwarte Amerikanen ervaren een duidelijke rijkdom kloof die lijkt te groeien. Correct uitgevoerd, vastgoedbeleggen biedt vele voordelen, vooral in vergelijking met andere activaklassen. Onroerend goed kan financiële rijkdom op te bouwen en legaten te creëren. Daarnaast biedt onroerend goed verschillende andere voordelen, waaronder cash flow, fiscale voordelen, equity build-up, appreciatie, en de mogelijkheid om hefboomwerking.
welk advies zou u aan zwarte vastgoedbeleggers geven voordat u de onderneming opstart of uitbreidt?
ondanks wat infomerciale goeroes u vertellen, vereist succesvol investeren in onroerend goed hard werken, geduld en een bedrijfssysteem. Om financiële onafhankelijkheid te realiseren door middel van onroerend goed, is het belangrijk dat u uw onroerend goed activiteiten te behandelen als een bedrijf meer dan een hobby. Werk eerst aan jezelf en stel doelen. Tijd toewijzen aan onderwijs en opleiding. Begrijp je sterke en zwakke punten. Bespreek met echtgenoot en familie en krijgen hun buy-in en ondersteuning (indien mogelijk). Bepaal uw focusmethode op basis van uw financiële situatie, risicotolerantie, beschikbaarheid van tijd, enz. Identificeer en werk met een lokale mentor. Zoek een mentor die deskundig is in uw gebied van focus, in staat en bereid is om begeleiding te bieden, en heeft een bewezen track record van succes en real-world ervaring. Ga onmiddellijk door naar je eerste deal en doe wat nodig is om die eerste deal onder je riem te krijgen. Wacht niet op het perfecte moment. Er is nooit een perfecte tijd om te beginnen. Je moet gewoon beginnen.
