I. Requisitos de Aviso
Existem vários requisitos de aviso, que pode ser aplicável a uma determinada ação de execução hipotecária, e que deverão ser rigorosamente seguidas, antes de um hipotecária ação pode ser iniciada.Em primeiro lugar, há ocasionalmente requisitos de notificação contratual contidos na nota promissória ou na hipoteca que garante a nota, que constituem uma condição precedente para o início de uma ação de encerramento. Escusado será dizer, o praticante deve ler a nota promissória e a hipoteca, e garantir que houve conformidade com os requisitos do anúncio contratual, antes de prosseguir com o processo de execução hipotecária.
em segundo lugar, antes de uma hipoteca residencial pode ser hipotecada na Pensilvânia, o mutuante deve dar um aviso de 30 dias de intenção de executar (também conhecido como um aviso de ato 6), dando ao MUTUÁRIO uma oportunidade de curar, e proibindo o mutuante de cobrar honorários de advogados incorridos durante o período de pré-aviso. Ver Acto. 6 de 1974, 41 P. S. § 403. Para uma definição de “hipoteca residencial”, ver 41 P. S. § 101.
em 9 de agosto de 2012, o governador Corbett reintegrou o programa de assistência de emergência do proprietário da PA (“HEMPA”) administrado pela Agência de financiamento da habitação da Pensilvânia (“PHFA”). Por conseguinte, a partir de 2 de outubro de 2012, são necessárias notificações da Lei 91. Ver Lei n. o 91 de 1983 (alterada), 35 P. S. § § 1680 e seguintes. A forma da Comunicação da Lei 91 deve ser substancialmente a que está disponível no sítio Web da PHFA. Os credores também são obrigados a anexar uma lista de agências de aconselhamento para o Condado aplicável onde a propriedade está localizada. A omissão ou a fixação de outras circunscrições anulam a notificação. Não é exigida uma notificação de acordo com o Acto 6 Se estiver a ser enviada uma notificação de acordo com o Acto 91. A lei 91 declara expressamente que uma comunicação da Lei 91 substitui quaisquer outras comunicações. 35 P. S. §1680.403 C. avisos devem ser enviados ao(s) hipotecador (es) no imóvel e no seu endereço postal, se diferente.Antes de iniciar uma ação de exclusão hipotecária, o advogado deve determinar a posição de garantia da hipoteca a ser executada. Geralmente, o requerente Executante leva uma propriedade na conclusão da venda do xerife “sob e sujeito” a todas as garantias anteriores.Os penhores sobre bens imóveis têm prioridade sobre os outros, nas seguintes condições ::
(1) compra hipotecas de dinheiro, a partir do momento em que são entregues à hipoteca, se eles são registrados dentro de dez dias após a sua data; caso contrário, a partir do momento em que eles são deixados para registro. Uma hipoteca é uma “compra de dinheiro hipoteca” na medida em que é:(I) tomada pelo vendedor do imóvel hipotecado para garantir o pagamento da totalidade ou de parte do preço de compra; ou(ii) tomada por uma hipoteca diferente do vendedor para garantir o reembolso do dinheiro realmente adiantado por essa pessoa ou por conta do hipotecário no momento em que o hipotecário adquire o título do imóvel e utilizado pelo hipotecário nesse momento para pagar a totalidade ou parte do preço de compra, exceto que uma hipoteca diferente do vendedor do imóvel não será um dinheiro de compra.hipoteca na aceção da presente secção, salvo indicação expressa nesse sentido.
(2) outras hipotecas e ações derrotáveis na natureza das hipotecas, a partir do momento em que são deixados para registro.
(3) sentenças para uma determinada soma de dinheiro, a partir do momento em que são registrados pelo Tribunal.(4) acórdãos prejudiciais e outros despachos, a partir do momento em que são proferidos.(5) acórdãos amigáveis, a partir do momento em que os actos em que são inseridos são deixados à entrada.
(6) escritos que, quando emitidos e indexados pela Secretaria do Tribunal de Common pleas criar penhoras contra bens imóveis, a partir do momento em que são emitidos.
(7) Outros instrumentos que, quando introduzidos ou arquivados e indexados na Secretaria do Tribunal de Justiça, criam penhoras contra bens imóveis, a partir do momento em que são deixados para entrada ou depósito.
42 Pa. Contra. Stat. Anao. § 8141
B. local
na Pensilvânia, uma ação de encerramento hipotecário deve ser trazido no condado em que a propriedade real está localizada. PA.R. C. P., Regra 1142. (Se executar uma hipoteca de Propriedade Real localizada em mais de um condado, ver Pa.R. C. P., Regra 3131.)
C. A denúncia de encerramento
o autor da ação de encerramento é normalmente o atual titular da hipoteca, ou seja, o hipotecário original ou o seu cessionário atual. Os réus são o(s) hipotecário (s) (ou o representante pessoal, herdeiro, ou devisee de um hipotecagor falecido) e o proprietário real da propriedade (ou, se ele é Desconhecido, o beneficiário no último ato registrado).O queixoso deve expor o seguinte na sua queixa::
(1) nome, endereço e interesse do autor;
(2) os nomes, endereços e interesses dos réus;
(3) Se o actual proprietário real for desconhecido, uma declaração nesse sentido;
(4) identidade das partes na hipoteca inicial;
(5) a data da hipoteca;
(6) se a hipoteca que está sendo executada foi registrado, indicar o local de registro da hipoteca, e incorporar a hipoteca por referência (ver Pa.R. C. P., Regra 1019, alínea g))). Se não tiver sido registado, anexar uma cópia da hipoteca;
(7) Data de eventuais atribuições;
(8) se as atribuições foram registradas, indicar o local de registro de cada atribuição, e incorporar por referência. Se não tiverem sido registados, anexar uma cópia de cada atribuição;
(9) uma descrição da propriedade real a ser hipotecada;
(10) uma média específica de incumprimento;
(11) uma declaração detalhada do montante devido;
(12) uma aversão ao cumprimento de quaisquer disposições de notificação exigidas, tais como o cumprimento das disposições da secção 403 da Lei n. o 6; e
(13) um pedido de julgamento pelo montante devido. Vê O Pai.R.C. P., Regra 1147.
é inadmissível, nos termos da Lei da Pensilvânia, combinar uma causa de exclusão com qualquer outra causa de ação em uma única queixa. PA.R. C. P., Regra 1146.Os arguidos devem ser notificados de acordo com as regras habituais aplicáveis às acções cíveis. PA.R. C. P., artigo 1141. o, alínea b). Normalmente, os réus na Pensilvânia (fora da Filadélfia) devem ser servidos pelo xerife. PA.R. C. P., artigo 410. o, alínea a). Se o serviço pessoal não for possível, os réus podem ser servidos por publicação, envio, Correio Registado ou outros métodos, como o Tribunal considera apropriado. Vê O Pai.R. C. P., Regra 410.
Pa.R. C. P., Regra 410(B)(3) prevê que, se um réu em uma ação de exclusão hipotecária não pode ser servido sob a regra aplicável, o autor pode mover o tribunal para uma ordem especial que dirige o método de serviço, que pode incluir a citação ou notificação através do envio de uma cópia do processo original na parte mais Pública da propriedade. O requerimento deve ser acompanhado de uma declaração que indique a natureza e a extensão da investigação efectuada para determinar o paradeiro do requerido e as razões pelas quais a citação ou notificação não pode ser feita.
além dos réus, a queixa também deve ser notificada a qualquer pessoa encontrada na posse do imóvel sujeito à ação de penhora hipotecária. PA.R. C. P., artigo 410. o, alínea a).
E. Conferências de Conciliação
Pensilvânia não tem um programa de conciliação Estadual. Os condados podem optar voluntariamente por adotar um. Os atuais condados da nossa área que têm conferências de Conciliação em vigor incluem o seguinte:
• Allegheny
o mutuários que estão em execução de hipoteca pode optar pelo programa, chamando o Departamento de Allegheny do Desenvolvimento Econômico “Salve sua linha direta casa” em 1-866-298-8020. Ir para www.alleghenycourts.us para mais informações. Escolha “Civil”e” Programa de hipoteca”.
• Blair
o mutuários podem optar pelo programa, o que desencadeia a suspensão de todos os procedimentos, enquanto a conciliação ocorre.
• Bucks
o mutuários podem solicitar uma conferência de conciliação. Ir para www.buckscounty.org e clique em” serviços Online ” e Programa de desvio hipotecário para mais informações.
• Butler
o mutuários podem chamar uma linha direta, falar com um conselheiro de habitação, e solicitar uma conferência de conciliação. Para mais informações, consulte www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html
• Delaware
o mutuários podem participar de uma conferência com um conselheiro de habitação e obter uma estadia de 30 dias de encerramento. O objetivo da estadia é dar aos mutuários tempo para trabalhar com o mutuante para encontrar uma maneira de evitar o encerramento. Para mais informações, ir para
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html e clique em”ordem administrativa e aviso do Programa de encerramento”.
• Fayette
o mutuários podem procurar uma estadia de 90 dias no processo de encerramento de hipoteca com o objetivo de alcançar um acordo mutuamente aceitável com o mutuante para resolver o caso. Para mais informações, consulte www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
o mutuários podem optar pelo programa, contactando um conselheiro de habitação e arquivando um pedido para uma conferência de conciliação. Para mais informações, consulte www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
• Lehigh
o tribunal irá agendar uma conferência de conciliação / gestão de processos em todos os casos elegíveis após a apresentação da queixa para encerramento. Para mais informações, consulte www.lccpa.org/rules.nex e clique em”Programa de Conciliação da hipoteca hipotecária”.
• Lycoming
o mutuários podem optar pelo programa, preenchendo uma eleição para participar com o tribunal.
• Monroe
o When borrowers file a written request for a conciliation conference under this program, an order will be entered that refers the matter to a conciliation conference. Para mais informações, consulte www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o Conferências de Conciliação estão programadas em todos os casos de encerramento residencial ocupados pelo proprietário.
• Philadelphia
o Conferências de Conciliação estão programadas em todos os casos de encerramento residencial ocupados pelo proprietário. Ir para www.phila.gov e procurar “Programa de desvio de hipoteca” para mais informações.
* Schuylkill
o to be eligible to request a court-supervised conciliation conference, the mutuários must contact a housing conselheiro and schedule an appointment. Para mais informações, consulte www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
o no Caso de mutuários da chamada de uma linha de emergência e participar de uma sessão de aconselhamento, podem procurar a 60 dias de estadia na hipoteca o processo de encerramento dar-lhes tempo para negociar com o credor e encontrar uma maneira de evitar a exclusão. Para obter mais informações, vá para www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Washington
o no Caso de mutuários da chamada de uma linha de emergência e participar de uma sessão de aconselhamento, eles podem obter uma estadia no processo de encerramento dar-lhes tempo para negociar com o credor e encontrar uma maneira de evitar a exclusão.
III. Respondendo a uma denúncia de encerramento
em resposta a uma denúncia de encerramento, os réus podem servir e apresentar objeções preliminares ou servir e apresentar uma resposta, respondendo parágrafo por parágrafo às alegações da denúncia. A resposta deve admitir ou negar cada aversão ao fato. PA.R. C. P., artigo 1029.o, alínea a). Uma negação geral ou um pedido de prova constitui uma admissão. PA.R. C. P., artigo 1029. o, alínea b). No entanto, consideram-se negadas as averdades de um articulado ao qual não é exigido um articulado sensível. PA.R. C. P., artigo 1029. o, alínea d).
a resposta pode também incluir defesas afirmativas (designadas como “nova matéria”), ver Pa.R. C. P., Regra 1030, e pedidos reconvencionais, desde que os pedidos reconvencionais decorram da mesma transacção ou ocorrência ou Série de transacções ou ocorrências de que tenha surgido a causa da acção do requerente. Vê O Pai.R. C. P., Regra 1148.
qualquer falha da queixa, no que diz respeito aos requisitos formais acima estabelecidos, pode servir de base para objeções preliminares ou uma defesa afirmativa em uma resposta. A falta de serviço adequado é um defeito jurisdicional. O incumprimento dos Requisitos de notificação aplicáveis (por exemplo, a notificação de uma lei 6) é um defeito de jurisdição.
além disso, qualquer defesa que mostre que o hipotecário não tem o direito de Excluir pode ser criada como uma defesa contra um encerramento. Por exemplo, os réus podem alegar que eles tenham feito pagamento integral, que nunca foram endividados, que a hipoteca ou a sua atribuição foi induzida por meio de fraude, que a hipoteca ou qualquer atribuição é uma falsificação, que há um desejo de consideração, há uma liberação ou descarga, existe uma compensação, renúncia, impedimento, descarga, em caso de falência, e assim por diante. (A fraude deve ser alegada com especificidade. PA.R. C. P., Regra 1030.)
IV. Julgamento e execução
no caso de o requerente prevalece em sua ação de exclusão hipotecária, ou porque o(s) réu(es) default em responder à queixa, ou o tribunal concede julgamento sumário sobre a moção do autor, ou há um veredicto em favor do autor após um julgamento plenário, o autor torna-se o direito de apresentar uma sentença contra o réu (es). A sentença é exclusivamente uma sentença de dinheiro para um montante que representa a dívida, juros, e outros custos e Encargos autorizados até o momento da sentença. No entanto, uma decisão de execução de hipoteca não é uma decisão de danos em dinheiro. O seu único objectivo é realizar uma venda judicial da propriedade sujeita à garantia hipotecária. Reed v. S & T Bank( in re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
a hipoteca desaparece, uma vez que uma sentença é introduzida em uma ação de exclusão hipotecária. Em outras palavras, a hipoteca é fundido em uma sentença introduzida em uma ação de encerramento de hipoteca. Stendardo v. Federal Nat’l Mortgage Ass’n, 991 F. 2D 1089 (3d Cir. PA. 1993). Isto significa, entre outras coisas, que o hipotecário tem direito a juros pós-julgamento à taxa legal, em vez da taxa especificada na hipoteca. Soto contra PNC Bank (in re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). A garantia de um acórdão baseado numa hipoteca diz respeito à hipoteca. De Witt’s Appeal, 76 Pa. 283 (1874).
V. Xerife Venda
após a entrada de um mandado de execução, autor do advogado deve preparar e submeter para o xerife de uma “encerramento pacote” contendo, nomeadamente, o mandado de execução, um cheque caução para o xerife advocatícios, um Aviso de Xerife Venda, uma Regra 3129.1 Depoimento, o texto do folheto, o texto do anúncio de venda, a ser publicado, uma Verificação de que Não o Serviço Militar, uma Declaração como a Lei Nº 91 (onde aplicável), e uma Regra 3129.2 Depoimento.
Aviso de xerife da venda, deverá ser dada através de panfletos, através de publicação, e por escrito, a todas as pessoas cujos nomes e endereços estão listados na Regra 3129.1 Depoimento. Vê O Pai.R. C. P., Regra 3129.2, alínea a). O necessário panfletos devem ser postadas pelo xerife no escritório do xerife e sobre a propriedade de, no mínimo, trinta dias antes da venda, e deve incluir: (1) uma breve descrição do imóvel a ser vendido, a sua localização, qualquer melhoria, a juízo do tribunal em que a venda está sendo realizada, o nome do proprietário ou proprietário de renome, e a hora e o local da venda; e (2) um aviso dirigido a todos os partidos e interesses dos reclamantes que um cronograma de distribuição será apresentado pelo xerife em uma data especificada pelo xerife não mais que trinta dias após a venda e a distribuição será feita de acordo com o cronograma, salvo exceções são apresentadas aos mesmos, no prazo de dez dias após a apresentação do cronograma. PA.R. C. P., artigo 3129.o, n. o 2, alínea b).
Aviso contendo as informações exigidas no folheto deve ser dada também através de publicação pelo xerife de uma vez por semana durante três semanas consecutivas, em jornal de circulação geral do município e na publicação jurídica, se houver, designada pela regra de corte para a publicação de avisos, a primeira publicação a ser feito dentro de não menos de 21 dias antes da data da venda. PA.R. C. P., artigo 3129. o, n. o 2, alínea d).
A necessária Notificação por escrito de Xerife da Venda, deverá ser elaborado pelo o autor é advogado, e deve conter as mesmas informações como o folheto, ou pode consistir no folheto, e tal notificação deve ser servido pelo menos 30 dias antes da venda em todas as pessoas cujos nomes e endereços estão definidos na Regra 3129.1 Depoimento. PA.R. C. P., artigo 3129. o, n. o 2, alínea c).
a citação ou notificação da notificação da venda do Xerife deve ser feita: (1) sobre cada réu na sentença que não tenha comparecido e sobre o proprietário do imóvel, conforme previsto por lei (i.e., normalmente pelo xerife); (2) em cima de cada réu na sentença que entrou em uma comparência, pelo advogado do autor; e (3) em cima de cada outra pessoa nomeada na regra 3129.1 Affidavit, pelo advogado do autor, via correio comum no endereço estabelecido na Declaração. O serviço está completo após o envio. PA.R. C. P., artigo 3129. o, n. o 2, alínea c).
após a conclusão do serviço, o advogado do queixoso deve preparar e apresentar uma declaração nos termos da regra 3129.2, atestando a conclusão do Serviço exigido a todas as pessoas identificadas na regra 3129.1.
No caso de a venda está firme, continuou, adiadas, ou adiada para uma data determinada no prazo de 130 dias do originalmente agendada data de venda, e o anúncio público a nova data é feita para os licitantes reunidos em o tempo e o lugar do programado inicialmente venda, sem novo Aviso de Xerife Venda é necessária, mas pode haver apenas duas estadias, continuances, adiamentos, ou adiamentos, sem aviso ou ordem de tribunal. PA.R. C. P., Regra 3129.3.
no dia indicado, e salvo uma estadia, adiamento, adiamento ou interrupção, a propriedade em questão é vendida ao maior licitante, de acordo com as regras do xerife local. Normalmente, como cada propriedade agendada para venda é anunciada pelo xerife ou seu representante, o advogado no mandado abre a licitação, normalmente licitando um valor nominal ou “custos”.”Ao mesmo tempo, o advogado no mandado anuncia um preço chateado (não exceder a quantidade do julgamento), e a licitação, em seguida, procede, começando com o próximo aumento permitido acima do preço chateado. Se não houver licitação, a propriedade é entregue ao advogado.
VI. Venda pós-xerife
no prazo de 30 dias após o leilão, o xerife deve preparar e apresentar um calendário de distribuição proposta e uma lista de penhoras para cada propriedade vendida no leilão. PA.R. C. P., artigo 3139. o, alínea c). No entanto, não é necessário apresentar nenhum calendário de distribuição ou lista de penhores quando o imóvel é vendido ao advogado no processo apenas para custos. PA.R. C. P., Regra 3136, alínea a).Dez dias após o arquivamento do calendário de distribuição, o xerife deve preparar, executar e entregar ao registrador de Obras uma escritura da propriedade vendida. PA.R. C. P., Regra 3135, alínea a). Além disso, dez dias após a apresentação do cronograma de distribuição, o xerife deve distribuir o produto da venda, de acordo com a proposta de programação de distribuição, a menos que por escrito exceções são arquivados com o xerife, no prazo de dez dias após a apresentação da proposta de agenda. PA.R. C. P., Regra 3136, alínea d).É claro que este calendário pode ser interrompido no caso de ser apresentada uma petição de anulação da venda. Em cima da petição de qualquer parte no interesse antes da entrega do ato do xerife à propriedade real, o tribunal pode, em cima da causa apropriada mostrada, reservar a venda e ordenar uma revenda ou entrar em qualquer outra ordem que pode ser justa e adequada sob as circunstâncias. PA.R. C. P., Regra 3132. Alguns dos motivos citados em apoio de uma petição para anular uma venda incluem defeitos no processo antes da venda, ou por defeitos no curso do xerife do leilão em si, ou a desigualdade do preço de venda, ou de fraude ou conluio entre os licitantes. A norma aplicável para determinar se uma venda deve ser retirada é se “causa adequada” é mostrado. Merrill Lynch Mortg. Capital v. Steele, 859 A. 2d 788 (Pa. Super. Quilate. 2004).
VII. o que é que o proponente seleccionado Obtém de facto?
em geral, o licitante bem sucedido no leilão do xerife obtém o Título livre de todas as liens Júnior, e não afetado por defeitos de título não aparentes do registro. O efeito de uma venda de encerramento consiste em eliminar todos os direitos de garantia Júnior mediante notificação da venda, incluindo os direitos de garantia fiscais avaliados em relação a um antigo proprietário. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2d 92 (1955). (However, in order to wipe out a validly recorded federal tax lien the United States must be made a party to the Execute action. Miners Sav. Bank v. Estados Unidos, 110 F. Supp. 563 ).Da mesma forma, o licitante vencedor fica sujeito a encargos e interesses de recorde superior à hipoteca sobre a qual o julgamento de encerramento tinha sido obtido. E, no que diz respeito à condição da propriedade, o licitante vencedor toma a propriedade como está. Portanto, uma grande quantidade de Due diligence é aconselhado antes de qualquer um se aventurar a comprar propriedade em uma venda do xerife.
no que diz respeito às locações existentes na propriedade, se o arrendamento foi celebrado antes da hipoteca ser executada, em seguida, o comprador na venda de encerramento do xerife toma o título sujeito ao arrendamento. Por outro lado, se o contrato de arrendamento foi celebrado após a hipoteca, então o comprador na venda do xerife tem a opção de afirmar ou desinteressar o contrato de arrendamento. Naturalmente, se o proprietário ou inquilino anterior se recusar a desocupar as instalações, uma ação de ejectamento pode ser necessária.
VIII. julgamentos por deficiência
uma venda de penhora hipotecária libera a hipoteca e libera o hipotecário de Responsabilidade, mesmo que o preço de venda realizado é menor do que o montante devido sobre a hipoteca. Meco Realty Co. V. Burns, 414 Pa. 495, 200 a. 2d 869 (1964). Se houver uma garantia, além da nota promissória e hipoteca, então é claro que o mutuante pode prosseguir uma ação independente contra o garante sobre a garantia para qualquer deficiência.
além disso, se o mutuário fez uma promessa independente de pagar, independente da hipoteca, por exemplo na nota promissória subjacente, então o mutuante pode prosseguir uma ação independente contra o mutuário por qualquer deficiência. Para as regras que regem o procedimento relativo às decisões de pedido de indemnização, ver Pa.R. C. P., Regra 3276 e seguintes.
ao determinar o montante de qualquer deficiência, o preço obtido na venda de encerramento é conclusivo entre as partes quanto ao valor das instalações, a menos que o hipotecário é o comprador na venda de encerramento. Nesse caso, o montante de qualquer deficiência, e a extensão de qualquer responsabilidade pelo hipotecagor para o hipotecagee, deve ser determinado de acordo com o Pennsylvania Deficiency Judgment Act, 42 Pa.C. S. § 8103.
o estatuto exige que qualquer hipotecário que deseje prosseguir um julgamento de deficiência contra o hipotecário para pedir ao tribunal para fixar o justo valor de mercado da imobiliária vendida. O hipotecagor é então liberado de todo o passivo até o montante do justo valor de mercado determinado pelo Tribunal, independentemente do montante real licitado pela hipoteca no leilão do xerife. 42 Pa.C. S. § 8103. Ver também 42 Pa.C. S. § 5522.
a petição para fixar o justo valor de mercado deve ser notificada e arquivada no prazo de seis meses após a venda da propriedade. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. v. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2d 627 (1990).Finalmente, se a hipoteca aceita um ato em vez de uma venda de um xerife, a hipoteca perde qualquer direito de alívio ao abrigo da Lei de julgamento de deficiência, e toma o título sujeito a todas as garantias existentes, incluindo penhoras inferiores que teriam sido dizimadas para a venda de um xerife.
IX. Ações de ejeção
se, após a venda de um xerife, a propriedade é ocupada, uma ação separada na ejeção deve ser arquivada.Tal como uma denúncia de exclusão, uma denúncia de exclusão apenas diz respeito a bens imóveis e deve ser apresentada no condado em que o terreno está situado. Ao apresentar uma ação de ejeção, o autor deve descrever a propriedade em questão e fornecer um resumo do título em que ele ou ela se baseia. PA.R. C. P. 1054. Ao apresentar uma ação de ejeção, você é obrigado a nomear o(s) indivíduo (s) na posse da propriedade como réus. Para garantir que a ação de rejeição é válida, o(s) devedor (es) da sentença, juntamente com “todos os ocupantes/locatários” deve ser nomeado como réus.
B. Serviço de Ejectment Queixa
Uma Reclamação no Ejectment deve ser servido da mesma maneira como qualquer outra ação civil, incluindo uma ação de execução hipotecária. PA.R. C. P. 410. Assim, à excepção de Filadélfia, o serviço deve ser prestado pelo departamento do xerife.
C. Respondendo a uma queixa no ejectado
um réu pode responder a uma queixa no ejectado da mesma forma em que um réu pode responder a uma queixa de encerramento, ou seja, objeção preliminar ou admitir ou negar cada alegação. Enquanto um réu pode também levantar defesas afirmativas ou apresentar um pedido reconvencional, um réu não pode usar esta resposta como um meio para atacar a venda do xerife. Caplan v. Kent, 76 A. 2d 764 (Pa. 1950). No entanto, numa acção de rejeição de oposição, pode alegar-se que o acórdão é nulo. Um decreto nulo pode ser atacado a qualquer momento. Brokans v. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Quando um julgamento é nulo, a venda do xerife que se segue é uma nulidade. ID.O autor deve apresentar uma petição de posse para execução da sentença, quer à revelia, quer por decisão judicial na sequência de um pedido de decisão sumária. PA.R. C. P. 3254. No dia do despejo, o xerife acompanhará o queixoso ou o seu representante à propriedade. O queixoso também deve ter um serralheiro presente para re-apreender a propriedade.
E. Protegendo os inquilinos na Lei de encerramento de 2009
em 2009, a Lei de proteção dos inquilinos no encerramento foi aprovada para proteger os inquilinos de despejo por causa do encerramento das propriedades que eles ocupam. As disposições em matéria de protecção dos inquilinos aplicam-se em caso de exclusão de um “empréstimo hipotecário com relação federal” ou de qualquer habitação ou imóvel destinado a habitação. Nos termos da Lei, qualquer sucessor imediato no interesse, incluindo um banco, que toma o título a uma casa após o encerramento deve assumir o interesse sujeito aos direitos de qualquer inquilino de boa fé e terá de cumprir com certos requisitos de aviso prévio. A lei exige que os inquilinos devem ser avisados para sair com pelo menos 90 dias de antecedência.Além disso, os locatários devem ser autorizados a permanecer na residência até ao fim do contrato de arrendamento, com duas excepções.:
(1) Quando a propriedade é vendida após um encerramento a um comprador que vai ocupar a propriedade como residência principal; ou
(2) Quando não há arrendamento ou o arrendamento é rescindível à vontade.No entanto, em qualquer das excepções, os inquilinos devem receber um pré-aviso de 90 dias.
X. satisfação do julgamento e hipoteca
A. hipotecas 21 P. S. 681 e seguintes.
a lei da PA exige que qualquer hipotecário que tenha recebido satisfação total e pagamento de todo o dinheiro devido ao abrigo da hipoteca, deve, a pedido do hipotecagor, satisfazer a hipoteca quer mediante a margem do registro da hipoteca ou através da apresentação de uma peça sat.Se a hipoteca não tiver sido satisfeita no prazo de quarenta e cinco dias após o pedido do hipotecário, o hipotecário, por cada delito, perderá e pagará qualquer quantia que não exceda o dinheiro da hipoteca, a ser recuperado em qualquer tribunal de registro por conta, reclamação ou informação. O montante da coima é determinado caso a caso.
um banco, uma caixa de poupança, uma associação de poupança e empréstimo ou outra instituição de crédito que detenha uma hipoteca destinada à habitação deve enviar uma notificação escrita por correio de primeira classe ao hipotecário quando a hipoteca tiver sido integralmente paga. Os montantes remanescentes em qualquer conta de garantia constituída para o pagamento de impostos ou prémios de seguro devem ser devolvidos ao hipotecário no prazo de 30 dias.
B. Acórdãos 42 Pa.C. S. A. 8104
regra geral.–O credor que tenha recebido satisfação de qualquer julgamento em qualquer tribunal desta Commonwealth deverá, a pedido por escrito do devedor, ou de qualquer pessoa interessada nele, e o concurso da taxa para entrada de satisfação, introduza a sua satisfação com o gabinete do secretário do tribunal, onde tal julgamento é excelente, que a satisfação será sempre quitação da sentença.
danos.–O credor que deve intencionalmente ou excessivamente falhar sem justa causa, ou recusar-se a mais de 90 dias, após a notificação por escrito, na forma prescrita pelas regras gerais, para cumprir com um pedido em conformidade com a subseção (a) deve pagar ao devedor a título de danos compensatórios de 1% do valor original da sentença, para cada mês de delinquência além desses 90 dias, mas não menos do que us $250, nem mais de us $2.500. As indemnizações liquidadas devem ser recuperáveis em conformidade com as regras gerais, através de um processo complementar na matéria em que a decisão foi proferida.
XI. Propriedades Arruinadas-Bancos De Terras 68 Pa.C. S. 2101
um banco fundiário é uma entidade governamental que se concentra na conversão de propriedades desocupadas, abandonadas, em inadimplência fiscal e hipotecadas em uso produtivo. Eles se concentram em propriedades públicas excedentárias, Propriedades” sob a água”, propriedades abandonadas, e propriedades deliquentes de impostos. Os municípios consideram a criação de bancos de terras quando começam a ver estoques fragmentados, grandes estoques de imóveis abandonados ou Vagos com pouco valor de mercado, violações de código e problemas de título. Estes imóveis são mais comumente adquiridos através de vendas fiscais, transferências municipais, compras ou transferências donativas de institutos financeiros.
os bancos fundiários têm o poder de contrair, investir e contrair empréstimos, desenvolver o próprio design, demolir etc., propriedade real, e extinguir impostos em atraso sobre a propriedade do banco de terras. Eles não têm o poder de domínio eminente. Os bancos de terrenos dispõem das propriedades de acordo com as necessidades e prioridades locais. Isto poderia ser na forma de habitação acessível, propriedades de uso misto, e espaços verdes, incluindo parques ou jardim urbano.
o objetivo de um banco de terra é eliminar a praga, maximizar a receita de curto e longo prazo, fornecer habitação acessível ou espaço comercial, e estabilizar os bairros.
