Ultima actualizare: 1 / 25 / 19
probleme cu coproprietate și modalități de a rezilia o închiriere comună
în Florida, două persoane pot deține o bucată de bunuri imobiliare (cum ar fi o singură reședință sau un apartament de vacanță) împreună, chiar dacă nu sunt căsătoriți sau înrudiți în vreun fel. Cea mai comună formă de proprietate, în cazul în care mai mult de o persoană deține un interes în Florida imobiliare, este numit un „Închiriere comun” și este una dintre cele trei tipuri de proprietate posibil în Florida (celelalte două sunt „închiriere în comun” și „închiriere de entities.”)
aici, în Florida, puteți alege să dețineți o mașină, un apartament sau o casă ca ” proprietar comun cu drept de supraviețuire „(imagine: Surfside, Florida)
chiriașii în întregime
cuplurile căsătorite în temeiul Legii din Florida au voie să coproprie proprietăți imobiliare rezidențiale ca ” chiriași în totalitate.”Acest lucru înseamnă că titlul la imobiliare este în ambele numele lor. Când unul dintre soți moare, soțul supraviețuitor devine automat proprietarul deplin al întregului interes în domeniul imobiliar. Nu este necesar să se probeze interesul imobiliar al defunctului, deoarece interesul său pentru proprietate se transferă soțului supraviețuitor prin dreptul de supraviețuire, care este inerent acestei forme de proprietate.
chiriași în comun
oricine poate deține în mod legal proprietăți imobiliare în Florida poate avea un interes de co-proprietate asupra proprietății. În plus, nu există nici o limită legală stabilită cu privire la numărul de co-proprietari imobiliare pot avea.
în Florida, „chiriașii în comun” este forma implicită de coproprietate în domeniul imobiliar. O închiriere în comun este o formă de proprietate în care fiecare co-chiriaș deține o cotă fracționată separată de proprietate nedivizată. Se caracterizează prin faptul că fiecare proprietar are dreptul de a deține proprietatea, precum și alte drepturi acordate prin lege.
gradul de interes al fiecărui coproprietar în proprietate depinde, în general, de cât de mult au contribuit la aceasta. De exemplu, dacă un proprietar al unui apartament Miami Beach oceanfront a plătit 50% din prețul de vânzare, el sau ea deține 50% din dobânda nedivizată în proprietate (se presupune că co-chiriașii dețin interese nedivizate egale).
în această formă de proprietate nu există nici un drept de supraviețuire. Când un coproprietar moare, interesul lor se transferă moștenitorilor lor (prin intestin dacă nu există voință) sau în funcție de dorințele coproprietarilor din voința lor.
Florida închiriere comună cu drept de supraviețuire înseamnă supraviețuitor devine proprietate deplină
în conformitate cu Legea Florida, atunci când adăugați cuvintele „dreptul de supraviețuire” la o închiriere comună, care înseamnă titlu complet la imobiliare merge la proprietarul care supraviețuiește. „Supraviețuitorul” coproprietarilor deține automat 100% din activ atunci când celălalt coproprietar trece.
multe acte înregistrate în înregistrările noastre imobiliare vor identifica proprietarii ca „chiriași comuni cu drept de supraviețuire”. Bănci, Agenți imobiliari, companii de titlu etc., în mod corespunzător, toți recunosc proprietățile imobiliare din Florida deținute ca „chiriași comuni cu drept de supraviețuire” ca fiind proprietatea exclusivă a chiriașului supraviețuitor atunci când unul dintre proprietari trece.
închiriere comună cu drept de supraviețuire trebuie stabilită în mod intenționat de către proprietarii comuni
crearea unei închirieri comune cu drept de supraviețuire în Florida trebuie făcută în mod intenționat de către proprietarii comuni. Așa cum se explică prin Statutul Florida 689.15, legea insistă asupra faptului că „închirierea comună cu drept de supraviețuire” să fie identificată în mod clar ca fiind forma de proprietate aleasă între părți:
doctrina dreptului de supraviețuire în cazurile de bunuri imobiliare și bunuri personale deținute de chiriași comuni nu va prevala în acest stat; cu alte cuvinte, cu excepția cazurilor de moșii în întregime, o concepere, transfer sau transmitere făcută până acum sau în continuare la două sau mai multe va crea o închiriere în comun, cu excepția cazului în care instrumentul care creează moșia va prevedea în mod expres dreptul de supraviețuire; iar în cazurile de moșii în întregime, chiriașii, la dizolvarea căsătoriei, vor deveni chiriași în comun.
închiriere comună cu drept de supraviețuire, prin urmare, este o metodă comună de a deține proprietăți în statul Florida. Cu toate acestea, este posibil să nu fie cea mai înțeleaptă alegere pentru proprietari în anumite situații.
de ce? Unul dintre motivele mari pentru care această formă de proprietate poate fi problematică este că unul dintre proprietari poate avea o datorie împotriva lor care creează un gaj împotriva interesului lor în proprietatea imobiliară deținută în comun: ceva despre care celălalt proprietar (proprietarul comun fără datorii) poate să nu știe nimic până când creditorul începe să ceară drepturi de plată împotriva proprietății deținute în comun.
factorul surpriză al unei locuințe comune cu drept de supraviețuire: atunci când un Creditor devine chiriaș în comun
creditorii pot și vor da în judecată datoriile neplătite. Dacă un creditor dă în judecată cu succes un chiriaș comun pentru o datorie neplătită și primește o hotărâre împotriva lui (sau a ei), atunci hotărârea creditorului poate fi depusă în evidență, ceea ce va crea un gaj împotriva proprietății deținute de debitor-chiriaș comun .
nu contează ce vrea celălalt proprietar comun fără datorii. Problema este între creditor și debitor-comun chiriaș bazat pe datoria în sine.
pentru ca creditorul să fie plătit, Legea din Florida permite ca dobânda pe care debitorul-coproprietar o deține în proprietate să fie supusă prelevării și vânzării.
Ce zici de celălalt proprietar comun, neavizat? Dobânda debitorului-chiriaș comun poate fi vândută fără a implica celălalt chiriaș comun — atunci când dobânda este vândută, proprietarul comun fără datorii va afla apoi că legea din Florida spune că chiria comună este apoi întreruptă-proprietarul comun fără datorii îl va găsi ca chiriaș în comun cu creditorul sau cu o terță parte.
Imaginați-vă cât de complicat poate deveni acest lucru atunci când creditorul este serviciul de venituri interne sau un creditor de împrumut pentru studenți, unde chiriașii comuni sunt părinte și copil. Chiriile comune cu drept de supraviețuire sunt adesea părinți și copii, soți sau alte persoane dragi — și, uneori, aceste persoane dragi nu împărtășesc întotdeauna dificultățile lor financiare cu chiriașii lor comuni înainte de creanța creditorului.
se încheie închiriere în comun sau Co-proprietate asupra Florida imobiliare
nu toată lumea vrea să aibă proprietate comună în domeniul imobiliar. Acest lucru este valabil mai ales dacă proprietarii sunt un cuplu căsătorit care trece printr-un divorț. Sau, copii sau grand-copii care moștenesc Florida imobiliare. Este posibil să nu fie prudent din punct de vedere financiar pentru ei să împartă proprietatea într-o bucată de imobil sau poate coproprietarii pur și simplu nu se înțeleg.
3 moduri de a rezilia o închiriere comună din Florida
pentru cei interesați să învețe cum să pună capăt proprietății comune în imobiliare rezidențiale din Florida, atunci legea din Florida oferă următoarele modalități de a rezilia o închiriere comună:
1. Încetarea prin aplicarea legii.
prin definiție, „chiriile comune cu drept de supraviețuire” (JTWROS) există pentru o perioadă limitată de timp. Asta pentru că această formă de proprietate se termină atunci când unul dintre chiriașii comuni moare. Dobânda părții muribunde se transferă proprietarului sau coproprietarilor supraviețuitori la un moment dat în viitor.
cazul de blocare a pieței pe un chiriaș comun
în cazul Moring, un creditor Florida a depus o acțiune de blocare a pieței împotriva Mattie Moring pentru eșecul de a plăti pe un credit ipotecar. În calitate de reclamant, creditorul s-a alăturat Domnului și doamnei Richard Roundtree în cazul de blocare a pieței, deoarece se credea că au un interes comun în proprietate. TATA, INC. V. Moring, 218 asa de. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Aplicație. 1969).
au făcut-o. Proprietatea aici era ca chiriași comuni cu drept de supraviețuire. Actul de proprietate depus în St. Lucie County Real Estate records a declarat în mod specific că Mattie Moring și Richard Roundtree au fost (1) chiriași comune cu drept de supraviețuire și (2) la moartea fie estate ar supraviețui la celălalt chiriaș. (Doamna Roundtree avea un interes legal ca soț al Domnului Roundtree.)
problemele au apărut atunci când Mattie Moring a mers și a primit un împrumut pe proprietate fără să se deranjeze să-i spună Domnului Roundtree. Lucrurile s-au complicat când Mattie a murit la câteva luni după ce procesul de blocare a pieței a fost depus.
Domnul Roundtree a susținut că acum deține proprietatea liberă și clară. Banca nu a fost de acord și a vrut ca el să acopere Ipoteca neplătită.
ce se întâmplă acum? Conform legii din Florida, instanța a explicat, interesul chiriașului comun încetează la moartea ei înainte de celălalt chiriaș comun.
ipoteca asupra dobânzii comune a chiriașului era o „dobândă nefezabilă” deținută de creditor. Când Mattie a murit, atunci garanția a încetat, deoarece dobânda deținută de ipotecar a încetat prin aplicarea legii.
banca a pierdut. Acțiunea de executare silită a fost respinsă de instanța de judecată (și afirmată în apel).
2. Vinde-o unui străin.
o modalitate prin care puteți încheia o închiriere comună în Florida real estate este să vă vindeți interesul pentru Proprietate unui străin. Este în întregime permisă pentru cineva care detine imobiliare rezidențiale în Florida pentru a vinde interesul lor pentru oricine de alegerea lor. TATA, INC. V. Moring, 218 asa de. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Aplicație. 1969).
în plus, în Florida, un chiriaș comun de bunuri imobiliare rezidențiale poate vinde interesul său în proprietatea unui străin fără consimțământul altor chiriași comune. Harelik v. Teshoney, 337 asa de. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. Aplicație. 1976).
mama își vinde interesul comun unui străin
în cazul Harelik v.Teshoney, Esther Lawrence a transmis unele proprietăți din județul Volusia lui Charles Harelik și mamei sale, Stella Harelik. Stella era văduvă. Fapta a fost specifică, transmițând tractul mamei și fiului ca chiriași comuni cu drepturi de supraviețuire și în mod specific nu ca chiriași în comun.
ceva mai târziu, doamna Harelik i-a transmis interesul pentru proprietate Lilei Teshoney. Doamna Harelik a păstrat o proprietate pe viață în tranzacție. Charles nu a fost implicat în această afacere.
Stella Harelik a murit. Charles a pretins dreptul de proprietate deplină și Lila a spus nu, ea a avut o participație de proprietate prea. Charles a intentat un proces pentru ca instanțele să decidă cine deținea titlul legal asupra terenului.
Curtea a considerat dacă Văduva Harelik ar putea sau nu să gut acea faptă care transporta pământul ca o închiriere comună cu dreptul de supraviețuire de una singură.
poate cineva care deține terenuri ca JTWROS să înceteze unilateral dreptul de supraviețuire? Da.
citând la Curtea Supremă din Florida în explicație, Curtea a considerat că este legea din Florida că un chiriaș comun poate distruge dreptul de supraviețuire. Cerința aici este că, atunci când face acest lucru, trebuie să-și pună capăt interesului într-un mod care să o împiedice să pretindă prin supraviețuire orice interes în obiectul închirierii comune.
din moment ce mama și-a transferat interesul în așa fel încât, dacă fiul ei ar fi murit, nu ar fi putut pretinde titlul complet de JTWROS, ea a încheiat chiria comună. Curtea a numit acest lucru punând capăt „unității” dintre mamă și fiu în calitate de Coproprietari în țară.
deci, puteți rezilia o închiriere comună în Florida land dacă vă transferați interesul către un străin, pentru că ați făcut ceea ce instanțele consideră că au distrus „unitatea titlului” cu chiriașii dvs. comuni.
2. Transferați-l unui alt chiriaș comun.
o altă modalitate de a rezilia proprietatea comună a imobilelor din Florida este ca un coproprietar să-și transmită interesul de proprietate către un alt chiriaș comun (sau chiriași). Dacă există mai mulți proprietari în comun, atunci cei care nu sunt implicați în tranzacție nu trebuie să știe despre transport, cu atât mai puțin să o aprobe. Countrywide de finanțare corp. v. Palmer, 589 asa de. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. Aplicație. 1991).
cazul Countrywide Funding Corp.V. Palmer
în cazul Countrywide, Countrywide a depus o acțiune de blocare a pieței împotriva unei bucăți de bunuri imobiliare din Florida deținute într-un act în comun de o mamă, Adelina Hentzschel, și fiul ei, Jose Baca.
fapta era specifică faptului că mama și fiul dețineau casa ca chiriași comuni cu drept de supraviețuire. Inițial, mama Adelina a cumpărat imobilul și apoi a depus fapta ca JTWROS pentru ea și fiul ei Jose.
mai târziu, a fost depusă o altă faptă. Acesta a fost un act quitclaim de la mama și fiul lui Jose Baca.
după ce această cerere către Jose a fost depusă la biroul grefierului, Jose a primit o ipotecă de la Essex Mortgage Company și apoi a refinanțat cu Bayside Federal Savings and Loan. Bayside a atribuit apoi Ipoteca la nivel național.
apoi Jose Baca a murit. Plățile ipotecare nu au fost plătite. Creditorul, la nivel național, blocat.
în acțiunea de blocare a pieței, s-a dovedit că fapta quitclaim a fost falsificată. Mama Adelina nu a semnat niciodată acel act. Cu toate acestea, Jose a făcut acest lucru.
prin semnarea acelui act, Jose a încetat chiria comună cu dreptul de supraviețuire cu mama sa? Da.
quitclaim a încheiat chiria comună cu dreptul de supraviețuire. Acum, mama lui deținea terenul ca chiriaș în comun.
Jose a avut puterea de a converti acel JTWROS într-o închiriere în comun, fără știrea sau consimțământul mamei sale. El a încheiat JTWROS transferându-și interesul comun de chiriaș pentru el însuși ca beneficiar.
creditorul avea dreptul de a exclude jumătate din participația nedivizată a Fiului la chiria în comun care a rezultat din fapta sa față de sine. Între cei doi nevinovați, mama care fusese victima falsului și creditorul care împrumutase bani, instanța s-a alăturat creditorului.
(alte modalități de a pune capăt unei închirieri comune includ pur și simplu transferul dobânzii asupra proprietății către un membru al familiei. De asemenea, un co-proprietar poate căuta să partiționeze proprietatea imobiliară din Florida. Partiția este locul în care instanța dispune vânzarea proprietății, deoarece un co-chiriaș a dat în judecată un altul pentru a pune capăt proprietății comune a proprietății. Acest lucru se întâmplă de obicei atunci când proprietatea este moștenită, după divorț sau despărțire sau când un coproprietar blochează o afacere bună refuzând să vândă proprietatea, chiar dacă acest lucru pare să aibă un bun sens financiar.
Ce Ar Trebui Să Faci?
un sfat bun dacă vă confruntați cu o problemă comună de închiriere este de a vorbi cel puțin cu un avocat cu experiență Florida imobiliare pentru a afla mai multe despre drepturile dumneavoastră. Majoritatea avocaților imobiliari, precum Larry Tolchinsky, oferă o consultație inițială gratuită (prin telefon sau personal, oricare preferați) pentru a vă răspunde la întrebări.
_______________
