de Richard Lawson
știri CoStar
într-o zi de iarnă neobișnuit de caldă în Memphis, Tennessee, zeci de oameni mor în jurul unui fost magazin și centru de distribuție mamut Sears transformat într-un sat vertical urban.
trecând pe lângă pereții acoperiți de artă, se opresc în micul magazin alimentar sau iau o mușcătură la unul dintre mai multe restaurante înainte de a pleca acasă de la unul dintre birourile din clădire.
alții merg la dentist sau la doctor sau la o clasă de artă. Elevii de la Liceul charter de acolo se înghesuie cu prietenii lor după ultimul clopot al zilei, dintre care unii se vor îndrepta în cele din urmă spre apartamentele în care locuiesc familiile lor.
ei aduc viață celor reamenajați în vârstă de 93 de ani, 1.Clădire de 5 milioane de metri pătrați numită Crosstown Concourse la câțiva kilometri de centrul orașului Memphis, un oraș de-a lungul râului Mississippi cunoscut pentru muzica blues, Elvis Presley și FedEx. Centrat pe arte, sănătate și educație, satul face parte dintr-o tendință tot mai puternică în întreaga țară pentru a oferi clădirilor urbane vechi o viață nouă și diferită.
dar nu a fost ușor. Crosstown Concourse a durat șapte ani de la concept până la finalizare, cu o echipă unică de dezvoltare care a inclus un profesor de istorie a artei, un artist și nepotul fondatorului Holiday Inn Kemmons Wilson.
au adunat 210 milioane de dolari din 30 de surse de finanțare diferite pentru a transforma clădirea înapoi în ancora economică pe care o avusese de zeci de ani atât în cartier, cât și în oraș.
piața de bordură este magazinul alimentar rezident al Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
în ceea ce privește complexitatea, „acest lucru a fost în afara graficelor”, a declarat Jim Howard, CEO al Dudley Ventures, o firmă din Phoenix specializată în credite fiscale federale și parte a mixului de finanțare al Crosstown Concourse.
Crosstown, numit pentru intersectarea traseelor de cărucioare când existau în cartierul midtown Memphis, a suferit în urma faptului că Sears a închis operațiunea în 1993. Imobiliare în jurul magazinului golit în timp pentru a deprima zona.
„a fost o greutate destul de mare în jurul gleznei comunității înconjurătoare”, a spus Todd Richardson, co-fondatorul Crosstown Concourse, care și-a luat concediu de la predarea istoriei artei la Universitatea din Memphis în timp ce punea afacerea împreună. „A avut un impact negativ imens asupra valorilor proprietății.”
astăzi, aproximativ 1.500 de oameni lucrează în clădire și aproximativ 3.000 de oameni vin și pleacă din clădire în fiecare zi.
mai este puțin spațiu comercial de închiriat, iar cele 265 de apartamente cu venituri mixte de la etajele superioare sunt pline.
arta publică salută pacienții care intră în sănătatea Bisericii la parterul Crosstown Concourse. (Richard Lawson/CoStar)
chiriași de birou includ organizație de strângere de fonduri St. Jude pentru copii Spitalul de cercetare, numit American libanez sirian Asociația de caritate; Church Health, furnizor de asistență medicală pentru cei care nu au asigurare; metodist Le Bonheur Healthcare; și NexAir, distribuitor de gaze și consumabile de sudură.
chiriașii din educație includ Memphis Teacher Residency, un program de pregătire a profesorilor bazat pe credință, de patru ani; un campus satelit pentru Universitatea Christian Brothers; și Crosstown High School, o școală charter unde învățarea se face prin proiecte conduse de studenți.
există un amestec de chiriași cu amănuntul, cum ar fi un magazin alimentar, o locație FedEx, un magazin AT&T, un bar de unghii și o uniune de credit. Acestea sunt stropite printre numeroase opțiuni alimentare. Pentru exerciții fizice, un YMCA are spațiu în clădire.
Richardson locuiește în clădire împreună cu familia sa. Fiica lui urmează Liceul. Biroul lui este la etajul al doilea.
el a spus că sunt momente în care își dă seama că trec trei sau patru zile fără să părăsească clădirea și se gândește: „trebuie să părăsesc clădirea.”
Big Memphis Employer
Sears se extindea în toată țara în anii 1920 cu centre mari de distribuție a catalogurilor care includeau magazine de vânzare cu amănuntul.
compania a căutat să creeze o rețea care să ajungă mai bine în zonele rurale mai repede. Operațiunea sa din Memphis a servit Tennessee și Statele înconjurătoare.
în esență, a fost Amazon înainte de internet. Similar cu Sears, retailerul din Seattle a închiriat și construit centre mari de distribuție în întreaga țară pentru a-și extinde rețeaua pentru a se apropia de clienți și pentru a accelera timpii de livrare la doar o zi. În loc de celebrul catalog Sears de acum 100 de ani, în aceste zile oamenii comandă de acasă pentru livrare la domiciliu prin intermediul site-ului de vânzare cu amănuntul Amazon.
întâmplător, Amazon a anunțat recent un centru de distribuție major la aproximativ 10 mile nord-est de Crosstown Concourse din cartierul Raleigh. Nivelul de la sol al Centrului de distribuție Amazon este de așteptat să măsoare 865.000 de metri pătrați, dar mezaninele din clădire vor împinge spațiul total la aproximativ 2,1 milioane de metri pătrați.
când se deschide mai târziu în acest an, Amazon a spus că 1.000 de oameni vor lucra acolo.
este același număr de angajați pe care Sears l-a avut în prima zi din 1927 când a deschis prima porțiune, o clădire de 650.000 de metri pătrați construită în 180 de zile. Sears a construit adăugiri de-a lungul anilor pentru a dubla acest spațiu.
dar Sears a început un declin lent atunci când obiceiurile de cumpărături ale consumatorilor au început să se schimbe și, în cele din urmă, Sears a eliberat clădirea în 1993.
spre deosebire de designul utilitar Amazon pentru centrele de distribuție, Sears a lăsat o clădire proiectată în stil art deco cu un turn mare care servește drept piesă centrală.
Vechiul este nou
Sears a construit clădiri similare în locuri precum Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta și Seattle. Și multe au fost redezvoltate în noi utilizări.
retailerul de cafea Starbucks și-a mutat sediul în fostul Sears din Seattle. Dezvoltatorul din Atlanta Jamestown a reamenajat clădirea Atlanta în Ponce City Market. Acea fostă clădire Sears împărtășea același arhitect original ca și structura din Memphis. În Houston, lucrările au început anul trecut pentru a transforma un fost art deco Sears la 4201 Main St.într-un hub de inovare.
dar acestea nu sunt singurele proiecte de reutilizare adaptivă din întreaga țară. Milioane de metri pătrați de clădiri istorice au fost refăcute și încă mai multe ar putea fi reamenajate.
„piața îmbrățișează spațiul vechi cu o nouă fervoare”, a declarat Ed McMahon, Senior fellow la Institutul Urban Land din Washington, D. C.
Ponce City Market amestecă construcția nouă cu conversia unei foste clădiri Sears din Atlanta. (CoStar)
McMahon a spus că întreprinderile creative precum spațiul care se simte mai autentic decât cel Nou, iar clădirile vechi tind să aibă planuri mari care permit reconfigurarea ușoară a spațiului. Reamenajarea de 600 de milioane de dolari a Vechiului oficiu poștal principal din Chicago este un exemplu, a spus el.
lanțul de farmacii Walgreens a semnat un contract de închiriere pentru sediul său pentru a se localiza în renovarea mixtă de 2,8 milioane de metri pătrați. Compania Uber din San Francisco a semnat un contract de închiriere pentru 450.000 de metri pătrați pentru un hub important din Chicago.
într-un alt exemplu, dezvoltatorii au transformat o porțiune dintr-un fost spital mental Din Buffalo, New York, care s-a deschis în 1872 în Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon a spus că proprietatea a fost ” cel mai mare elefant alb din New York.”Există clădiri pe site care urmează să fie restaurate.
Ford Motor Co. este reabilitarea fostei stații centrale din Michigan care a fost deschisă în 1913 în Detroit pentru un centru de cercetare.
măsurarea cantității de inventar este o provocare, a declarat K. C. Conway, economist șef pentru Institutul CCIM, o organizație care oferă cursuri și certificare pentru brokerii de vânzări de investiții imobiliare comerciale.
„multe dintre aceste tranzacții sunt clasificate ca noi”, ceea ce aruncă numerele, a spus Conway. El a spus că reutilizarea adaptivă reprezintă aproximativ 5% până la 7% din totalul dezvoltării imobiliare.
multe dintre proprietățile istorice se află în centre urbane, unde disponibilitatea terenurilor deschise este limitată, iar costurile terenurilor au crescut ca urmare. Acest lucru a ajutat la creșterea interesului dezvoltatorilor în reutilizarea adaptivă a clădirilor nu doar istorice, ci și a clădirilor vacante și învechite.
Conway a spus că reutilizarea adaptivă costă în general cu aproximativ 15% până la 20% mai puțin decât construcția nouă și poate fi finalizată mai repede. Sistemele de sprijin, cum ar fi apa și canalizarea și electricitatea, există deja la fața locului, de exemplu.
chiriașii din aceste clădiri tind să stea mai mult decât în spațiul nou și să cheltuiască mai mult pentru îmbunătățirea spațiului, a spus el, adăugând că „au luat o decizie foarte conștiincioasă” de a intra în spațiu.
proiectele ajută, de asemenea, la construirea ecologică și durabilă, în special atunci când se încearcă obținerea certificării LEED.
„din cauza întregii activități climatice, reabilitarea unei clădiri existente vă pune mult înainte în reducerea amprentei de carbon”, a spus McMahon.
proiect provocator
în deschiderea unui documentar realizat pe Crosstown Concourse, Lafayette Draper, fost angajat Sears Crosstown, așezat în clădire înainte de reabilitare, a spus că vrea să vadă clădirea să se întoarcă, că va face comunității mult bine.
„este o structură bună”, a spus el. „Este robust. Sigur că este. Ai putea pune orice aici.”
dar a fost nevoie de un efort herculean pentru a merge mai departe și a obține finanțarea. Proiectele istorice mari ca acesta sunt extraordinar de dificil de realizat în primul rând din cauza complexității finanțării acordului, potrivit Conway.
Crosstown Concourse a dovedit că și mai mult. Conway a văzut-o direct. Înainte de a deveni economist șef al CCIM, a lucrat la finanțare ca vicepreședinte senior pentru managementul riscului de credit la SunTrust Bank Din Atlanta, numită acum Truist Bank și cu sediul în Charlotte, Carolina de Nord.
„chiar trebuie să ai o greutate locală” care are o minte filantropică pentru a realiza proiecte de reamenajare atât de mari, a spus Conway.
el a spus că natura riscantă le face o provocare pentru subscrierea necesară pentru a finanța tranzacțiile. Companiile de asigurări de viață și alți investitori instituționali de obicei s-au ferit de ei ca urmare, a spus Conway.
există patru atriuri în Crosstown Concourse create prin îndepărtarea porțiunilor din vechea podea de beton. (Richard Lawson / CoStar)
cu fosta clădire Sears din Memphis, Staley Cates, vicepreședinte al Southeastern Capital Management din Memphis, a cumpărat-o în 2007 pentru 3,5 milioane de dolari, având în vedere o misiune filantropică.
câțiva ani mai târziu, Richardson și un artist local, Christopher Miner, au format Crosstown Arts, o organizație nonprofit cu scopul de a crea un centru de artă contemporană în fostul Sears.
au finalizat un studiu de fezabilitate până la sfârșitul anului 2010. Oamenii erau sceptici că s-ar putea întâmpla, având în vedere că țara ieșea din Marea Recesiune, a spus Richardson. De fapt, dezvoltatorul local Henry Turley i-a spus lui Cates că cel mai bun pariu al său a fost să dărâme clădirea și să o ia de la capăt.
dezvoltările proeminente ale lui Turley includ Harbor Town, o nouă dezvoltare urbană pe Mud Island vizavi de uptown Memphis și reamenajarea Cotton Exchange construită în centrul orașului în 1925.
dar Richardson și Miner au înaintat. Au început să construiască Sprijin Comunitar, având frecvent spectacole de artă și spectacole muzicale în afara și în interiorul clădirii.
McLean Wilson, nepotul fondatorului Holiday Inn Kemmons Wilson, legat cu Richardson și Miner pentru a ajuta la dezvoltarea și partea de bani de rulare. În 2007, Wilson s-a întors la casa sa din Memphis și s-a alăturat afacerii de familie, care s-a diversificat dincolo de hoteluri în restaurante, companii de tehnologie și o fabrică de bere.
Tony Bologna, arhitect local și consultant care fusese director de dezvoltare pentru Turley pentru Harbor Town și alte proiecte, s-a alăturat echipei de dezvoltare împreună cu firma de arhitectură din Memphis LRK și Dialog, o firmă de arhitectură cu sediul în Vancouver.
atragerea finanțării
în cele din urmă, chiriași precum companiile de asistență medicală au semnat, dar și ei au fost sceptici, a spus Richardson. Prelansarea le-a ajutat să atragă încet diferite surse de finanțare.
orașul Memphis a aprobat o investiție de 15 milioane de dolari în proiect. SunTrust a condus aprovizionarea cu 80,5 milioane de dolari, care a inclus alte șapte bănci.
SunTrust Community Capital, un braț al băncii care se ocupă de creditele fiscale, a gestionat tranzacția care a adus 56 de milioane de dolari în credite fiscale new markets, un program federal care vizează zonele cu venituri mici, care oferă investitorilor o pauză în impozitele pe venit. Dudley Ventures și alte patru firme au fost incluse în aceste 56 de milioane de dolari.
Goldman Sachs din New York a investit 36,5 milioane de dolari în credite fiscale istorice pentru proiect.
odată ce au primit toate angajamentele, au fost difuzate împotriva unui termen limită de decembrie. 31, 2014, pentru a închide toate de finanțare. Dacă ar fi ratat termenul limită, ar însemna că o mare parte din finanțare ar expira. Au lucrat adânc în lună.
o scară roșie strălucitoare din oțel te duce la un al doilea etaj în interiorul Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
este suficient să spunem că au fost implicați o mulțime de avocați și bancheri. Cofondatorul Richardson a spus că el și Wilson au avut o conferință săptămânală cu 55 de persoane, majoritatea avocați, în cele șase luni care au precedat închiderea.
o schimbare într-un document a străbătut totul. „Nu a fost nimic ușor în a trage împreună”, a spus Howard Dudley Ventures.
Conway a declarat că orașul Memphis a decis târziu în acest proces că dorește să dețină terenul de sub clădire. Aceasta a necesitat o schimbare majoră pentru a crea un contract de închiriere la sol, ceea ce nu a fost o sarcină ușoară.
totul a fost făcut cu puțin timp liber. Dezvoltatorii au rupt teren pe Februarie. 21, 2015, în aceeași zi Sears a rupt teren pe clădirea originală în 1927. Construcția a fost finalizată în August 2017.
Elaine Parker, un manager de proprietate pe site-ul pentru Cushman & Wakefield|Commercial Advisors a declarat că 40 de chiriași s-au mutat în clădire cam în aceeași perioadă a lunii. „A fost într-adevăr sălbatic aici în August 2017”, a spus Parker.
impactul Crosstown Concourse a fost resimțit. Proprietățile din apropiere văd o viață nouă, deoarece reamenajarea și artele Crosstown ajung direct în cartierul înconjurător, potrivit lui Nash Hassen, proprietarul Grandpoint Realty.
Hassen a reprezentat o clădire cu amănuntul la o scurtă plimbare pe care Crosstown Arts a închiriat-o, a cheltuit bani pentru îmbunătățiri ale chiriașilor și a fost subînchiriată Black Lodge, un popular magazin video independent, cu o bibliotecă de filme cu peste 30.000 de titluri. Vinde abonamente lunare pentru 10 USD și are, de asemenea, un loc de eveniment.
câștiguri mari au venit și pe partea rezidențială. Hassen a spus că casele pe care le puteți cumpăra cu 20.000 până la 25.000 de dolari înainte ca reamenajarea să se vândă acum cu 100.000 până la 150.000 de dolari.
„îmi amintesc când oamenii nu puteau da o casă în acea zonă”, a spus Hassen.
