American research think tank instituția Brookings a găzduit un eveniment în Washington, DC luni dimineata, care a inclus o amplă discuție panel de revers ipoteci în America și în întreaga lume. Evenimentul a inclus, de asemenea, prezentarea a două lucrări de cercetare, diagnosticarea problemelor și prescrierea soluțiilor potențiale pentru dificultățile cu care se confruntă produsele ipotecare inverse pe piață.
evenimentul, intitulat ” revers ipoteci: Promisiune, probleme și propuneri pentru o piață mai bună”, a avut loc împreună cu școala de Management Kellogg cu sediul la Universitatea Northwestern din Evanston, Ill. și a făcut parte dintr-o serie mai mare, în curs de desfășurare, de întâlniri găzduite de Brookings dedicate reformei politicii de pensionare, condusă atât de Brookings, cât și de școala Kellogg din Northwestern.
evenimentul a condus cu un discurs de la Debra Whitman, EVP și Chief public policy officer la AARP. În timp ce discuta în primul rând problemele în curs de desfășurare cu care se confruntă americanii mai în vârstă în ceea ce privește dificultățile legate de economisirea adecvată pentru pensionare, Whitman a oferit un anumit context pentru poziția AARP cu privire la produsele ipotecare inverse în general.
publicitate
„la AARP nu vedem acasă de capital sau revers ipoteci ca o soluție majoră pentru toți oamenii pentru problema de securitate de pensionare,” Whitman a spus în keynote ei. „În opinia noastră, chiar transparente, bine concepute revers credite ipotecare poate juca doar un rol limitat în îmbunătățirea perspectivele financiare pentru majoritatea oamenilor.”
citând valoarea medie a capitalului propriu la domiciliu în 2016 de 145.000 de dolari, Whitman a susținut că, în afara zonelor metropolitane majore care au valori de proprietate mult mai mari, majoritatea oamenilor nu vor putea asigura securitatea pensionării pe toată durata termenelor lor de pensionare din ce în ce mai lungi, prin angajarea de produse de capital propriu, cum ar fi ipotecile inversate, afirmând în același timp că ipotecile inverse sunt „prea mari.”Ea a făcut, cu toate acestea, de asemenea, spun că ipoteci inversă poate lucra pentru unii oameni în situații specifice.
noi lucrări de cercetare reverse ipotecare
în aceeași zi a avut loc evenimentul, cercetatorii au prezentat pe două din cele trei lucrări de cercetare recent publicate diagnosticarea problemelor cu produse ipotecare inversă, împreună cu oferirea unor soluții posibile la problemele identificate în mod specific. Primul prezentator, Dr. Stephanie Moulton de la Universitatea de Stat din Ohio, a descris că rata scăzută de utilizare a ipotecilor inverse poate fi îmbunătățită prin eficientizarea opțiunilor de produse care vizează segmentele de consumatori cu o cerere demonstrată de împrumut de capital la domiciliu.
„provocarea invocată de Brookings cum putem reforma ipotecile inverse pentru a face piața mai bună”, a spus Moulton.
deoarece capitalul propriu în casă este adesea o sursă primară de bogăție pentru multe gospodării americane, capitalul propriu poate servi ca o sursă viabilă de venit suplimentar pentru seniorii națiunii, a spus ea. În acest scop și într-un efort potențial de a crește rata de utilizare a ipotecilor inverse pentru americanii mai în vârstă, Moulton și coautorul Donald Haurin (de asemenea, din statul Ohio) au făcut două recomandări pentru oferte suplimentare de produse ipotecare inverse.
prima este ipotecile reversibile în dolari mici, o opțiune low-cost care poate viza 6,1 milioane de proprietari pentru care capitalul propriu este un activ principal de pensionare și care pot beneficia de acces la lichiditate pe termen scurt. Al doilea este raționalizate înainte-la-reverse ipotecare conversii care pot viza peste 3 milioane de proprietari mai în vârstă, care încă mai au un credit ipotecar înainte, și ar putea îmbunătăți în mod semnificativ accesibilitatea locuințelor prin eliminarea unei plăți lunare ipotecare înainte, autorii scrie.
Moulton și Haurin au adăugat că sunt necesare reforme simplificate atât pentru inițierea, cât și pentru deservirea ipotecilor reversibile, ceea ce poate reduce probabilitatea ca un împrumut să se încheie prin executare silită. Reformele propuse de Front-end includ subscrierea bazată pe risc, care ia în considerare scorurile de credit ale debitorilor și sumele de tragere, în timp ce propunerile de reformă back-end includ servicii preventive și măsuri proactive atât de către administratori, cât și de Administrația Federală pentru locuințe (FHA) pentru a spori valorile proprietății colaterale pentru proprietățile deținute de debitorii ipotecari inversi.
a doua lucrare prezentată este de profesorul Thomas Davidoff de la Universitatea din British Columbia și propune ca ipotecile inverse să poată fi mai atractive pentru debitori și creditori prin creșterea sumelor de împrumut la origine pentru a achiziționa o rentă viageră. Anuitatea, susține Davidoff, poate fi utilizată pentru a plăti principalul și dobânda la împrumut, în timp ce debitorii pot rămâne în casele lor. Acest lucru poate servi pentru a transfera soldurile de împrumut de la mult timp după origine – atunci când casa este probabil să fie în valoare de mai puțin decât soldul restant – la datele anterioare, atunci când casa este mult mai probabil să fie în valoare de mai mult decât debitorii datorez.
„exemplele numerice arată că costurile pentru creditorii cu răspundere limitată pot fi reduse semnificativ prin această netezire a soldului împrumutului în timp”, scrie Davidoff. „Creditorii ar putea astfel să ofere mai mulți bani debitorilor la inițierea împrumutului, oferind în același timp Taxe și rate ale dobânzii mai mici.”
discuții de grup
prezentările de hârtie au fost urmate de o discuție de grup moderată de Benjamin Harris de la Universitatea Northwestern și au inclus Moulton și Davidoff, împreună cu Dr.Christopher Mayer de la Universitatea Columbia și Longbridge Financial, precum și Dr. Laurie Goodman, vicepreședinte al Politicii de finanțare a locuințelor la Institutul Urban.
Goodman a început discuția lăudând soluția propusă în lucrarea lui Moulton.
„îmi place propunerea lui Stephanie”, a spus Goodman. „Ea face o mulțime de recomandări de bun simț pentru a crește acoperirea produsului ipotecar invers și nu numai că face aceste recomandări, dar și măsoară utilizarea acestuia. Ea recunoaște faptul că programul de ipotecă inversă nu este pentru toată lumea, ci că există două utilizări specifice care sunt foarte, foarte frecvente: HECM-urile cu dolari mici și HECM-urile ipotecare înainte. Ambele fac o tona de sens. Susțin din toată inima lucrarea.”
atât din perspectiva academică, cât și din cea a industriei, Mayer a reiterat în mare măsură sentimentele lui Goodman cu privire la propunerea lui Moulton, dar a calificat că propunerea ei se concentrează în special pe piața veniturilor mici până la moderate, o piață despre care spune că ar avea „un timp greu existent în absența guvernului.”
Mayer a descris, de asemenea, că Regatul Unit are o piață ipotecară inversă, care este de șase până la șapte ori mai mare pe cap de locuitor decât piața din Statele Unite.
„perspectiva majoră în Marea Britanie. ceea ce cred că ar fi util pentru noi să înțelegem este că o rată fixă de 30 de ani sau o ipotecă pe termen lung cu plăți pentru cineva de 50 sau 60 de ani-că va plăti încă 30 de ani fără un sistem de pensii-nu este în mod clar un produs adecvat pentru mulți oameni”, a spus Mayer. „Și îi pune într-o situație în care fac plăți la pensie cu care vor trebui apoi să se lupte.”
o modalitate de a crea un produs care servește acei oameni în cazul în care plățile sunt efectuate pentru o perioadă de timp înainte de rulare într-o ipotecă inversă și eliminarea nevoii de Plăți este ceva care are o mulțime de potențial în SUA, și că fiind un factor de conducere în Marea Britanie ar putea servi drept dovadă a acestui lucru. Cu toate acestea, logistica va avea probabil de lucru pentru a servi în cele din urmă ca o soluție viabilă, a spus el.
în ceea ce privește soluția propusă de Davidoff, Goodman a numit-o „incredibil de inteligentă.”Mayer a caracterizat propunerea lui Davidoff spunând că ideea sa, în practică, se întâmplă de fapt la nivelul piscinei din partea etichetei private a industriei.
„cred că ideea despre care vorbește Tom are mult sens și este ceva ce oamenii care se uită la finanțarea acestor lucruri fac astăzi într-o variantă a abordării”, a spus Mayer.
‘incredibil de complexe,” întrebări și răspunsuri
injectarea unele comentarii în discuție, moderator Harris interjected că, în general, el constată că subiectele referitoare la revers ipoteci sunt „incredibil de complexe”, comparându-le cu studiile sale generale privind problemele fiscale în poziția sa de la școala Kellogg.
„ipotecile inverse aruncă impozitele pe complexitate”, a spus Harris. „Atât detaliile anumitor împrumuturi, cât și modul în care funcționează programele, reformele care s-au întâmplat. Acesta este un program care se transformă în fața ochilor noștri aproape în fiecare an. Mi se pare foarte confuz, și asta e înainte de a ajunge chiar la economie. Aceasta este o problemă incredibil de complexă, așa că poate ar trebui să recunoaștem asta de la început.”
complexitatea a fost un semn distinctiv consistent al discuției continue, Goodman ridicând probleme legate de restricțiile privind planificatorii financiari în temeiul Legii privind procedurile de decontare imobiliară (RESPA) care interzice consilierilor financiari să fie compensați dacă aleg să recomande o ipotecă inversă.
Moulton a discutat, de asemenea, despre complexitățile care pot apărea din HECMs originare înainte de adoptarea unui număr de reforme ale programului, abordând în același timp opțiunile de produse pentru persoanele în vârstă care nu penalizează viitorii debitori ipotecari inversi. Abordarea preocupărilor fiscale legate de costul programului pentru contribuabili a fost în fața cercetătorilor în încercarea de a se gândi la propunerile lor prezentate. Ea a discutat, de asemenea, provocări legate de caracterizarea foreclosures ipotecare inversă, deoarece multe dintre împrumuturile se încheie în mod natural în foreclosures care nu duc la deplasări reale, deoarece o blocare a pieței apare în primul rând atunci când un debitor ipotecare inversă fie moare sau părăsește casa.
discuția principală a fost urmată de o perioadă Q&A. Prima întrebare a fost încadrată în jurul problemei complexității, un membru al audienței descriind nu doar o „asimetrie a informațiilor, ci o asimetrie a cunoașterii” care îi face pe seniori deosebit de vulnerabili la neînțelegerea produsului ipotecar invers. Moulton și Goodman au fost de acord cu premisa întrebării, subliniind că există o nevoie de simplificare a ofertelor de produse — ceea ce a fost o idee pe care Goodman a exprimat-o luna trecută când a depus mărturie în fața Camerei Reprezentanților Subcomisia pentru Servicii financiare pentru locuințe, Dezvoltare comunitară și asigurări.
transcrierea completă și înregistrarea video a evenimentului vor fi disponibile la sfârșitul acestei săptămâni pe pagina sa dedicată, potrivit unui purtător de cuvânt al mass-media pentru Brookings Institution.
