COVID-19 a lovit sau a pus în pericol totul, de la companii de pe Wall Street la antreprenori de stradă principală din America, făcând ravagii asupra economiei națiunii. Dar maestrul investitor imobiliar Joseph Asamoah a sfidat pandemia respectând un model de afaceri care a funcționat de peste 25 de ani.
abordarea sa include cumpărarea, renovarea și gestionarea caselor unifamiliale. În plus, el oferă case pentru familiile cu venituri mici, care nu ar putea trăi de obicei în acele locuri.
născut în Ghana și crescut în Anglia, Asamoah a venit în America în urmă cu peste trei decenii cu 100 de dolari în buzunar și a decis să investească în imobiliare. Transformând un hobby într-o afacere, Asamoah a construit o afacere de investiții și management imobiliar cu un portofoliu de 32 de case unifamiliale în zona Washington, D. C., Una dintre cele mai scumpe piețe de locuințe din țară.
dar călătoria spre succes pentru Asamoah nu a venit fără obstacole. Când a cumpărat prima sa investiție imobiliară în 1987 la Washington pentru 47.000 de dolari, mai mulți oameni l-au avertizat că plătește prea mult. Și au existat capcane. În ciuda asigurărilor din partea vânzătorului, Asamoah a descoperit că chiriașii nu plătiseră chiria de câteva luni. Mai mult, chiriașii au acumulat o factură de apă de 5.000 de dolari.
„dezlegarea acestei situații a fost foarte stresantă și ceva pentru care eram complet nepregătit”, spune el. „Ca un novice investitor imobiliar, am fost mult peste capul meu.”
Asamoah a învățat din greșelile sale și a găsit o nișă în spațiul imobiliar. După ce a lucrat în America corporativă, inclusiv un stagiu la IBM, scopul său nu a fost niciodată să construiască o corporație de milioane de dolari. În schimb, scopul său a fost de a obține independența financiară deținând active apreciative care generează venituri pasive. El a realizat acest lucru în 2003, când veniturile din portofoliul său de închiriere au egalat salariul său la IBM. De atunci, scopul său a fost să implementeze sisteme repetabile și scalabile, să achiziționeze selectiv proprietăți de închiriere pe baza unor criterii clare și să caute oportunități de afaceri pe măsură ce apar.
modelul său de afaceri include un flux de venituri foarte stabil, care este garantat printr-un contract cu ceea ce el numește cea mai sigură sursă din lume: Guvernul SUA. „Atâta timp cât chiriașul (clientul) este în casă, atunci fluxul de venituri va continua—garantat”, spune el. „Chiar nu contează dacă economia este bună sau rea, fluxul de venituri este previzibil și fiabil. Pentru mine, aceasta este ceea ce face ca abordarea mea să fie testată în timp.”
proprietățile sale variază de la 180.000 dolari la 1,5 milioane dolari în valoare. Pe partea de închiriere, chiria lunară variază de la $1,400 până la $6,000. Asamoah spune că majoritatea achizițiilor sale imobiliare sunt deținute ca proprietăți de portofoliu pe termen lung. Luați prima casă pe care a cumpărat-o și o deține și astăzi. El spune că casa este acum evaluată la 750.000 de dolari, iar chiria lunară pentru proprietate este de peste 4.700 de dolari. Asamoah spune că veniturile din chirii imobiliare au crescut constant în valoare datorită creșterii chiriei și achizițiilor de proprietăți noi. Odată cu achizițiile, compania sa a reușit să crească constant veniturile anuale cu o medie de 5% până la 10% Timp de câțiva ani.
a adăugat el, deoarece majoritatea chiriașilor săi sunt deținători de voucher pentru alegerea locuințelor cu venituri mici (aka secțiunea 8), majoritatea chiriilor sunt plătite de autoritatea locală pentru locuințe. Asamoah spune că porțiunile chiriașilor variază de obicei de la zero la 700 USD pe lună. Majoritatea proprietăților sale se află în ” cartiere gentrificate sau pe calea gentrificării.”
firma Asamoah câștigă bani în multe feluri, inclusiv fluxuri de numerar din Proprietăți de închiriere, Venituri din servicii de educație și coaching și profituri nete atunci când sunt vândute proprietăți de portofoliu pe termen lung. Cunoscut sub numele de Dr. Joe (are un doctorat în sisteme informatice), Asamoah intenționează să-și dezvolte compania. El a achiziționat recent încă două proprietăți în Washington, care sunt acum înfrumusețate și transformate cu adăugarea de dormitoare și băi.
ca antreprenor și strateg de investiții, Asamoah îi învață pe alții cum să prospere. Și cu toată incertitudinea pe care a provocat-o criza coronavirusului, Asahmoah a oferit cinci sfaturi pentru a ajuta chiriașii, proprietarii, investitorii imobiliari sau proprietarii de afaceri mici din comunitatea neagră să supraviețuiască în condițiile actuale.
el le sugerează să își evalueze cheltuielile lunare—să ia măsuri pentru a reduce cheltuielile inutile cât de repede poți. Căutați opțiuni pentru a vă spori veniturile, inclusiv închirierea unei părți din casa dvs., explorarea fluxurilor de venituri alternative. Luați măsuri pentru a construi un fond de urgență. Determinați cât de mult capital trebuie să aveți pentru a cumpăra următoarea proprietate. Dacă nu aveți fonduri, localizați un partener financiar și / sau de credit.
Black ENTERPRISE l-a prins pe Asamoah prin e-mail pentru a-și obține expertiza în domeniul imobiliar.
aveți un model de afaceri care a supraviețuit patru recesiuni. Înțelegem că modelul dvs. de afaceri este ceva numit BRRRR? Ce înseamnă?
din 1987, am trecut prin patru cicluri Imobiliare: începutul anilor 1990, mijlocul/sfârșitul anilor 1990, 2001-2002 și 2008-2011. Se pare că ne apropiem de o recesiune indusă de COVID-19 din 2020.
modelul de afaceri BRRRR cuprinde următoarele elemente:
cumpărați – achiziționați proprietăți în cartierele dorite care se află în calea gentrificării
renovați – transformați casele „urâte” în case frumoase
închiriați – închiriați proprietățile către familiile cu venituri mici „Tier 1” cu vouchere care doresc o oportunitate de a trăi în case de calitate HGTV în zone sigure, dorite
refinanțați-înlocuiți fondurile de achiziție și renovare pe termen scurt cu tichete permanente finantare bazata pe valoarea apreciata a locuintei si fluxul lunar de numerar
repetare-repetati procesul pentru urmatorul proprietate
strategia BRRRR îmi permite să achiziționez și să renovez proprietăți în zone gentrificatoare cu finanțare bancară, să forțez aprecierea prin îmbunătățiri vizate și apoi să înlocuiesc finanțarea pe termen scurt cu finanțare permanentă bazată pe valorile mai mari evaluate. Prin BRRRR, pot înlocui majoritatea fondurilor mele inițiale prin refinanțare, astfel încât banii să fie reciclați pentru noi achiziții.
cum ați reușit să realizați o astfel de diversitate de locuințe cu familii negre cu venituri mici care trăiesc în aceleași zone ca și familiile albe cu venituri mari?
procesul meu de screening este extrem de amănunțit și implică mai mulți pași, inclusiv vizitarea caselor potențialilor chiriași. Screening-ul se bazează pe premisa că este ușor pentru a obține pe cineva în casa ta și foarte dificil de a lua-le odată ce acestea sunt acolo.
nu investesc în zone cu venituri mici. Toate casele mele sunt în zone dorite. În esență, chiriașii mei de voucher nu sunt diferiți de tine și de mine.nu vor să locuiască în zone proaste sau în case „nasoale” sau să închirieze de la mahalale. Ei doresc o casă frumoasă într-un cartier frumos și să închirieze de la un proprietar de calitate. Eu numesc acești chiriași „Tier 1” deținători de voucher.
dacă vă tratați bine deținătorii de vouchere de nivel 1, am constatat că aceștia au grijă de casă, își plătesc chiriile, sunt plăcuți să se ocupe și rămân foarte mult timp. Cel mai lung chiriaș al meu a închiriat de la mine de peste 23 de ani. Am în mod regulat chiriași 10-15 ani. Din moment ce chiriașii buni stau mult timp, îmi permit să-mi cresc portofoliul cu stres și hassle minime. Chiriașii mei sunt motivul pentru care am reușit să obțin independență financiară și să construiesc bogăție reală. Fără ei, nimic din toate acestea nu ar fi fost posibil.
dacă sunt investitor imobiliar, ce strategie sau abordare pot aplica pentru a supraviețui pe piața actuală pe fondul COVID-19?
într-o recesiune, capacitatea dvs. de a supraviețui ca investitor imobiliar va fi strâns legată de capacitatea dvs. de a accesa finanțare (finanțare bancară, creditori și investitori privați). Într-o recesiune, finanțarea devine mai greu, cu toate acestea, dacă sunteți „bankable”, atunci vor exista unele oportunități excelente de cumpărare. Având în vedere acest lucru, unele dintre sugestiile mele pentru a vă ajuta să vă creșteți șansele de a accesa finanțarea imobiliară includ:
- ia casa ta financiară în ordine.
- Verificați și construiți scorul dvs. de credit – obțineți reparații de credit dacă este necesar.
- construiți rezerve de numerar, adunați și organizați documentele financiare – acum!
cum poate un investitor imobiliar să transforme capitalul imobiliar în fluxul de numerar? Și de ce ar fi o strategie bună de aplicat acum dacă vreau să finanțez un proiect imobiliar sau o dezvoltare?
mulți proprietari de case și investitori pe termen lung sunt bogați în capital și săraci în numerar. Deși capitalurile proprii arată bine într-o situație financiară, uneori este necesar să accesați acest „capital mort” și să reinvestiți fondurile pentru a profita de oportunitățile de cumpărare și pentru a transforma capitalul mort în fluxuri de fluxuri de numerar. De exemplu, un investitor poate folosi capitalul propriu al casei. Obține o linie de afaceri de credit sau acasă linie de capital de credit sau pur și simplu refinanțeze un credit ipotecar existent. Efectuați due diligence și localizați proprietățile care pot fi achiziționate la prețuri reduse care, odată închiriate, ar genera fluxuri de numerar lunare pozitive. Achiziționați o proprietate de închiriere sau active de investiții la prețuri reduse. Faceți proprietatea gata de închiriere completând upgrade-uri minore sau de nivel mediu. Așa cum am menționat anterior, într-o recesiune, accesul la finanțare este extrem de important. Prin atingerea în „capital mort”, un flux gata de fonduri cu dobândă redusă pot fi accesate rapid pentru a finanța Imobiliare și proiecte de dezvoltare.
ați antrenat 150 de investitori experimentați și începători în strategia dvs. de investiții rare. Ce programe ați dezvoltat care ar putea ajuta pe alții să obțină independența financiară?
programul Joint Venture (JV) este programul meu premier și forumul principal în care mă angajez cu investitorii imobiliari începători și intermediari. În opinia mea umilă, cel mai bun mod de a învăța investiții imobiliare este de a face o afacere, perioada—nu merge la seminarii, tabere de boot, citind cărți, sau de a asculta fișiere MP3. Nu există o experiență de învățare mai bună decât să faci o afacere. Niciuna. Scurt de această opțiune, cel mai bun lucru este să „uite peste umeri” de un investitor imobiliar de succes ca acestea executa o tranzacție de la început până la sfârșit. Ne întâlnim cel puțin de două ori pe lună practic din prima zi prin mutarea chiriașului și refinanțarea (de obicei 6-8 luni).
am gazdă săptămânal gratuit „avere miercuri” Facebook și Instagram Livestreams (@drjoeasamoah). De asemenea, găzduiesc „Get Real with Dr.Joe” Facebook, Instagram și YouTube livestreams în fiecare vineri pe platforma „Bigger Pockets”. Buzunare mai mari este cea mai mare platformă online din lume care deservește comunitatea imobiliară (@biggerpockets). Sunt un colaborator frecvent la Buzunare mai mari. Am publicat o serie de articole.
de ce este imobiliar încă o afacere bună pentru negri să urmărească pentru a construi avere financiară pentru ei înșiși și familiile lor?
imobiliarele, în special pe multe piețe din SUA, s-au dovedit a fi un vehicul testat în timp pentru crearea bogăției și a moștenirilor generaționale. În comparație cu alte grupuri rasiale, americanii negri experimentează un decalaj distinct de avere care pare să crească. Executate corect, investițiile imobiliare oferă multe avantaje, mai ales în comparație cu alte clase de active. Imobiliarele pot construi bogăție financiară și pot crea moșteniri. În plus, imobiliare oferă mai multe alte beneficii care includ fluxul de numerar, beneficii fiscale, acumularea de capital, apreciere, și capacitatea de a pârghie.
ce sfat ați oferi investitorilor imobiliari negri înainte de a începe sau de a vă extinde în afacere?
în ciuda a ceea ce vă spun guru-urile publicitare târzii, investițiile imobiliare de succes necesită muncă grea, răbdare și un sistem de afaceri. Pentru a realiza independența financiară prin Imobiliare, este important să trateze activitățile imobiliare ca o afacere mai mult decât un hobby. Lucrați mai întâi pe voi înșivă și stabiliți obiective. Alocați timp pentru educație și formare. Înțelegeți-vă punctele forte și punctele slabe. Discutați cu soțul / soția și familia și obțineți buy-in-ul și sprijinul (dacă este posibil). Decideți metoda dvs. de concentrare pe baza situației dvs. financiare, toleranței la risc, disponibilității timpului etc. Identificați și lucrați cu un mentor local. Localizați un mentor care are cunoștințe în zona dvs. de concentrare, capabil și dispus să ofere îndrumare și are un palmares dovedit de succes și experiență din lumea reală. Proceda imediat la prima afacere și de a face ceea ce este nevoie pentru a obține că prima afacere sub centura ta. Nu așteptați momentul perfect. Nu există niciodată un moment perfect pentru a începe. Trebuie doar să începi.
