Care sunt regulile de 1% și 2% în investițiile imobiliare?

rezumat: în acest articol, veți afla despre regulile de 1% și 2% în investițiile imobiliare. Aflați dacă și când să utilizați regula de 1% și regula de 2%, modul în care aceste reguli sunt utile atunci când se evaluează investițiile imobiliare, dezavantajele fiecăruia și alte sfaturi utile de investiții imobiliare.

Introducere

regulile de 1% și 2% în investițiile imobiliare pot fi instrumente utile pentru evaluarea investițiilor imobiliare în anumite scenarii. Cu unele matematica rapid, investitorii pot ecran proprietăți de închiriere pentru a determina dacă orice sunt în valoare de urmărirea în continuare.

aceste reguli de investiții imobiliare se referă la utilizarea disciplinei veniturilor atunci când cumpără proprietăți de investiții. Acestea fiind spuse, nu sunt reguli dure și rapide. Regula de 1% este pur și simplu un test rapid pentru a vedea dacă raportul dintre chirie și valoare al unei proprietăți este sănătos sau nu. În continuare, vă voi arăta cum să calculați regula de 1% și când ar putea fi util să o utilizați.

care este regula de 1% în investițiile imobiliare?

regula de 1% în domeniul imobiliar este utilizată pentru a determina dacă venitul lunar din chirii obținut din proprietate este mai mare sau cel puțin egal cu un procent din prețul de achiziție.

venituri lunare din chirii un procent din prețul de achiziție

puteți obține același rezultat inversând regula de 1%:

dacă o proprietate închiriază pentru 1.500 USD pe lună, după un calcul rapid, știți că prețul de achiziție ar trebui să fie de aproximativ 150.000 USD.

rețineți că piața de închiriere dictează valori de închiriere, Nu prețul de achiziție al unei case.

cum funcționează regula 1%

pentru a calcula, înmulțiți prețul de achiziție al proprietății plus orice reparații necesare cu 1%. Dacă sunteți de finanțare, compara rezultatul la Ipoteca lunar potențial și veți avea o mai bună înțelegere a fluxului de numerar lunar o proprietate.

notă: regula de 1% este cel mai bine folosită ca un test rapid, „spatele șervețelului”, pe care investitorii îl folosesc pentru a determina dacă raporturile chirie / valoare sunt sănătoase sau nu. Ea nu ține cont de costuri suplimentare, cum ar fi, de asigurare, Taxe și întreținere.

exemplu de 1% Regula

să presupunem că sunteți în căutarea pentru a obține un credit ipotecar pe o proprietate de investiții cu o valoare de $200,000. Folosind regula de 1%, înmulțiți 200.000 USD cu 1%. Rezultatul calculului dvs. ar fi de 2.000 de dolari.

ceea ce ne spune rezultatul regulii de 1% este că plățile ipotecare în fiecare lună nu ar trebui să depășească 2.000 USD. Dacă ipoteca datorată depășește 2.000 USD pe lună, va fi dificil să câștigați un flux de numerar pozitiv asupra proprietății investiționale.

o excepție ar fi dacă sunteți sigur că puteți închiria proprietatea pentru mai mult de 2.000 USD pe lună. În cele mai multe cazuri, este înțelept ca investitorii să sape mai adânc în numere dincolo de regula de 1% pentru a determina în mod adecvat dacă se adaugă și dacă există o bună oportunitate pentru o rentabilitate pozitivă a investiției.

Takeaways:

• conform regulii de 1%, venitul din chirii ar trebui să fie egal sau mai mare decât prețul de achiziție.
• luați prețul de achiziție al proprietății plus cheltuielile pentru reparațiile și orele necesare cu 1% pentru a determina dacă raporturile chirie / valoare sunt sănătoase sau nu.
• piețele de închiriere dictează valorile de închiriere.

regula unu la sută vs alte calcule utile de investiții imobiliare

în calitate de studenți ai investițiilor imobiliare, aflăm că există zeci de calcule utile și cruciale care ar trebui determinate pe tot parcursul procesului de cumpărare. În timp ce regula de un procent este o modalitate rapidă și ușoară de a evalua raportul chirie-valoare, știm că este doar unul dintre mulți indicatori de analizat înainte de a cumpăra o proprietate investițională.

următoarele sunt câteva calcule utile de investiții imobiliare:

• Multiplicator brut de chirie: Folosit pentru a evalua venitul brut relativ câștigul salarial potențial al unui activ. Acesta vă spune cât timp până când activul va începe să câștige venituri brute, care este egal cu prețul de achiziție. Pentru a calcula, luați valoarea justă de piață a unei locuințe sau prețul de achiziție, împărțit la venitul brut din chirii.
• regula de 70%: această regulă sugerează ceea ce un investitor ar trebui să plătească pentru o proprietate fix-and-flip pentru a face bani. Regula spune că investitorii ar trebui să plătească 70% din valoarea estimată după reparație (ARV) a unei proprietăți minus costurile de reparații. Amintiți-vă, această valoare este utilizată mai ales pe proprietățile fix-and-flip.
• regula de 50%: utilizată pentru o analiză rapidă a unei proprietăți de investiții familiale unice. Regula spune că, în medie, cheltuielile totale de funcționare vor fi de aproximativ 50% din chiriile brute. Regula de 50% este estimarea medie pe termen lung. Deci, aproximativ jumătate din veniturile generate sunt cheltuite pentru operarea costurilor generale pe termen lung. În timp ce s-ar putea bucura de ani cu facturi mici, în cele din urmă va trebui să înlocuiască jgheaburi, acoperiș, A/C, electrice, etc.

pentru un glosar complet de termeni, definiții și calcule de investiții imobiliare, consultați cele mai bune 54 de definiții Imobiliare pe care investitorii trebuie să le cunoască.

care este regula de 2% în investițiile imobiliare

la fel ca regula de 1%, Regula de 2% în domeniul imobiliar poate ajuta investitorii să măsoare raportul chirie-preț. Această regulă folosește aceeași idee ca regula de 1%. Cu toate acestea, regula de 2% sugerează că o proprietate închiriată este o investiție bună dacă banii din chirie în fiecare lună sunt egali sau mai mari de 2% din prețul de achiziție.

cât de utilă este regula de 2%? În zilele noastre, este aproape complet învechit și rar folosit. Cu toate acestea, investitorii care cumpără proprietăți aflate în dificultate în cartierele D & F ar putea folosi regula 2%.

cum funcționează regula de 2%

pentru a calcula regula de 2%, înmulțiți prețul de achiziție al proprietății plus orice costuri de reparație necesare cu 2%.

în funcție de ceea ce un investitor este în căutarea de a ieși dintr-o proprietate de închiriere, în cazul în care nu îndeplinește regula de 2%, ar putea fi încă o oportunitate de a investi pentru apreciere. Trebuie să decideți dacă obiectivul dvs. pe termen lung este aprecierea sau dacă este fluxul de numerar lunar. Odată ce aveți o idee mai bună despre obiectivele dvs., puteți alege dacă utilizați sau nu regula de 2%, pe baza obiectivelor dvs. de investiții imobiliare.

vă rugăm să rețineți: foarte puține proprietăți de investiții respectă regula de 2%.

exemplu al regulii de 2%

să presupunem că cumpărați o proprietate de investiții de 150.000 USD. Folosind regula de 2 la sută, ori $150,000 de 2%. Rezultatul calculului este de 3.000 de dolari. Acest lucru ne spune că ipoteca dvs. nu trebuie să depășească 3.000 USD pe lună.

când se utilizează regula 1% și Regula 2%

Regulile 1% și 2% sunt într-adevăr utile doar la faza de început a evaluării investițiilor imobiliare. Utilizați regula de 1% ca instrument de prescreening. Regula de 2% este rar folosită ca instrument de screening.

când nu folosiți regula de 1% și regula de 2%

în aceste zile, mulți experți imobiliari ignoră complet regulile de 1% și 2%.

piețele în care proprietățile îndeplinesc criteriile de regulă, de obicei, nu sunt situate în cele mai bune cartiere. Și pentru a îndeplini regula de 2 la sută, proprietățile de închiriere trebuie să fie la capătul mai puțin costisitor. Ceea ce înseamnă uneori că un investitor va plăti mai mult pentru reparații și întreținere, deoarece proprietatea este „mai ieftină”.

cumpărarea unei case care respectă regula de 2% nu este ceva ce am recomanda investitorilor noștri. Asta pentru că va fi foarte probabil situat într-un cartier D sau F și într-o formă slabă.

indiferent de aceste preocupări, unii investitori găsesc în continuare regula de 1% un indicator util, în circumstanțele potrivite.

dezavantaje ale regulilor 1% și 2%

știm că există o serie de dezavantaje ale regulilor 1% și 2% atunci când vine vorba de investiții în imobiliare. În timp ce aceste reguli pot ajuta investitorii să determine dacă există raporturi sănătoase între chirie și valoare pe piață, ele nu stau singure ca factori determinanți cheie ai unei investiții imobiliare de succes.

următoarele sunt câteva dintre dezavantajele regulilor 1% și 2%:

• util doar pentru evaluarea chiriei la valoarea unei proprietăți, nu pictează neapărat întreaga imagine a potențialului investițional.
• nu țineți cont de alte cheltuieli de proprietate, cum ar fi taxele ipotecare și de achiziție, costurile de închidere, reparațiile și întreținerea, asigurarea, impozitele pe proprietate și așa mai departe.
• nu vă spun nimic despre starea proprietății, locație, venitul net din chirii, cash-on-cash (COC) întoarcere, rata de capac sau apreciere.
• este posibil să nu fie posibilă respectarea acestor reguli în majoritatea piețelor. Cele două opțiuni dacă doriți să urmați regula(Regulile) includ: Cumpărați pe alte piețe sau reduceți criteriile (0,8%).

concluzie

regulile de 1% și 2% în investițiile imobiliare pot fi instrumente utile atunci când se evaluează inițial o proprietate. Dar este doar un test rapid de turnesol pentru a determina dacă raporturile chirie-valoare sunt sănătoase sau nu. Ceea ce este cu adevărat important este venitul net al unei proprietăți sau câți bani au rămas după ce toate cheltuielile au fost plătite.

investitorii care folosesc doar regula de 1% pentru a decide la ce proprietăți să se uite mai atent sunt probabil lipsiți de oferte excelente. Regula de 0,8% ar putea fi noua regulă de 1%, având în vedere ratele dobânzilor foarte scăzute chiar acum. Pentru a vă oferi cea mai bună șansă la o investiție imobiliară de succes, stabiliți obiective pentru rata de acoperire a unei proprietăți și venitul net după finanțare.

dacă doriți să aflați mai multe despre investițiile imobiliare, vizitați centrul nostru de învățare și bucurați-vă de acces GRATUIT la sute de articole utile.