Evitarea capcanei de auto-Închiriere

Editor: Anthony S. Bakale, CPA, MT

navigarea regulilor de pierdere a activității pasive poate fi uneori o sarcină descurajantă. Mulți contribuabili nu înțeleg cu adevărat regulile sau impactul potențial pe care îl pot avea asupra tranzacțiilor și investițiilor. Există nuanțe care, dacă nu sunt abordate din timp, pot avea implicații fiscale negative semnificative.

una dintre aceste nuanțe este tratamentul auto-închirierilor în conformitate cu regulile de pierdere a activității pasive. Mulți practicieni sunt conștienți de regulile de auto-închiriere, dar există o situație care poate crea o limitare neintenționată. Acest articol oferă un fundal general al regulilor de activitate pasivă și al dispoziției de auto-închiriere și abordează consecințele unei vânzări a unei societăți care operează atunci când proprietatea de auto-închiriere este reținută.

majoritatea companiilor de pe piața de mijloc sunt întreprinderi familiale deținute îndeaproape și au acționari/proprietari cu diferite grade de implicare în companie. Pierderile Flowthrough, tranzacțiile acționarilor și vânzarea companiei sunt doar câteva dintre motivele pentru care practicienii care consiliază astfel de companii trebuie să fie conștienți de regulile de pierdere a activității pasive în conformitate cu sec.469, limitările lor și oportunitățile de planificare.

sec.469 prevede că o pierdere de activitate pasivă sau un credit de activitate pasivă nu este permisă decât în măsura venitului pasiv. Acest lucru sună destul de simplu, dar luați în considerare pentru o clipă problemele potențiale cu care se poate confrunta un contribuabil. La ce întrebări trebuie să se răspundă? Ce trebuie să se întâmple pentru ca tranzacția să fie tratată în modul cel mai avantajos?

ce este o activitate pasivă?
ce se întâmplă într-o situație de auto-Închiriere?
capcana 1—pierderi prinse
Trap 2—vânzarea companiei de Operare-locatar cu bunuri imobiliare reținute
concluzie
EditorNotes

ce este o activitate pasivă?

sec.469(c) prevede că o activitate pasivă este orice activitate care implică desfășurarea oricărei activități comerciale sau de afaceri în care contribuabilul nu participă Material. Sec. 469(c) (2) prevede că activitatea pasivă include orice activitate de închiriere.

participarea materială nu este clar definită în cod. Sec. 469(h) (1) prevede că un contribuabil este tratat ca participând Material la o activitate numai dacă contribuabilul este implicat în operațiunile activității pe o bază regulată, continuă și substanțială. Aceasta este o determinare a faptelor și circumstanțelor, dar există reglementări temporare care oferă îndrumări mult mai detaliate pentru a determina în mod clar participarea materială.

participarea contribuabilului trebuie să îndeplinească anumite standarde. Activitățile care nu sunt efectuate în mod obișnuit de către un proprietar sau activitățile unui investitor nu se califică. Activitatea contribuabilului trebuie să fie cea a unui proprietar activ implicat direct în gestionarea zilnică a activității.

ce se întâmplă într-o situație de auto-Închiriere?

mulți contribuabili care dețin o companie operațională dețin, de asemenea, proprietăți imobiliare însoțitoare. Clădirea și terenul pot fi deținute într-o entitate separată din mai multe motive. Dacă operațiunile și imobilele sunt în entități separate, cum este tratat venitul sau pierderea prin flux în conformitate cu regulile privind pierderea activității pasive? Dacă societatea care operează este o entitate la care acționarul participă activ zilnic, în majoritatea cazurilor se consideră că acționarul participă în mod semnificativ la această activitate. Regula generală este că închirierea de bunuri imobiliare este o activitate pasivă. Există o excepție pentru anumiți profesioniști imobiliari; alta este regula de auto-Închiriere. Deci, pur și simplu având cele două activități în entități separate provoacă un tratament diferit în conformitate cu sec. 469 decât deținerea imobilului într-o singură entitate?

răspunsul este da. Temp. Regs. Sec. 1.469-2t(f)(6) se referă la tratamentul tranzacțiilor de auto-Închiriere. Acesta prevede că o sumă din venitul brut din activitatea de închiriere al contribuabilului pentru anul fiscal dintr-un element de proprietate egală cu venitul net din activitatea de închiriere pentru Anul din acel element de proprietate este tratată ca nu dintr-o activitate pasivă dacă proprietatea este:

1. Închiriate pentru a fi utilizate într-o activitate comercială sau comercială la care contribuabilul participă material pentru anul fiscal; și

2. Nu este descris în Temp. Regs. Sec.1.469-2t(f)(5), care acoperă proprietatea închiriată incidental unei activități de dezvoltare.

ceea ce ar fi considerat în mod obișnuit venit dintr-o activitate pasivă este tratat ca venit nepasiv, deoarece proprietarul participă Material la entitatea care operează-locatar. Această regulă pare să pună contribuabilii care plasează bunurile imobiliare utilizate în comerțul sau afacerea lor într-o entitate separată pe picior de egalitate cu contribuabilii care păstrează bunurile imobiliare în aceeași entitate ca și operațiunile comerciale. Întrucât veniturile (sau pierderile) din operațiunile comerciale ar fi nepasive, pare justificat faptul că veniturile „sifonate” activității imobiliare ar trebui să fie, de asemenea, nepasive. Cu toate acestea, această prevedere nu acoperă nicio pierdere care ar putea apărea din activitatea de închiriere. Conform regulii de auto-Închiriere, pierderile din chirii sunt încă considerate pierderi pasive deductibile numai în măsura venitului pasiv, în timp ce venitul este tratat ca „venit activ” (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

capcana 1—pierderi prinse

contribuabilii trebuie să acorde o atenție deosebită atunci când utilizează o tranzacție de auto-Închiriere. Să presupunem că contribuabilul are o pierdere din închirierea de proprietăți unei afaceri în care participă Material. Această pierdere este supusă regulilor privind pierderea pasivă, astfel încât, în absența oricărui alt venit pasiv în anul curent, pierderea nu va fi deductibilă, ci suspendată și reportată în anii fiscali viitori. Acesta este cazul, chiar dacă contribuabilul poate avea venituri din activitatea la care închiriază proprietatea. În anul următor, dacă contribuabilul are venituri nete din chirii din proprietatea închiriată activității conexe în care contribuabilul participă material, atunci venitul este considerat venit activ.

acest venit activ poate fi compensat de pierderile pasive suspendate din activitate; cu toate acestea, nu poate fi compensat de pierderile pasive din alte activități. Dacă contribuabilul intenționa să adăpostească o parte din venitul său prin utilizarea unui aranjament de auto-închiriere cu pierderi din alte activități pasive, contribuabilul a căzut în capcana auto-închirierii. De asemenea, dacă contribuabilul intenționa să utilizeze pierderile generate de activitatea de închiriere pentru a compensa veniturile din operațiunile afacerii active, el sau ea a căzut din nou în capcana auto-închirierii.

în al doilea caz, soluția ușoară ar fi combinarea activității de închiriere cu activitatea de operațiuni fie printr-o fuziune legală reală, fie prin alegeri pentru agregarea activităților. Contribuabilul poate face alegerile doar pentru a agrega activitățile în anul inițial în care contribuabilul raportează activitățile. Aceste alegeri necesită atașarea unei declarații oficiale la întoarcere.

o fuziune legală poate fi realizată sub diferite forme și în momente diferite, fiecare cu propriile ramificații fiscale, care sunt în afara domeniului de aplicare al articolului.

Trap 2—vânzarea companiei de Operare-locatar cu bunuri imobiliare reținute

poate un contribuabil să evite capcana de auto-Închiriere după vânzarea companiei de operare-locatar? Este destul de obișnuit ca o companie de pe piața de mijloc să vândă afacerea operațională (sau activele afacerii), dar să păstreze imobilul asociat acelei afaceri. Ulterior vânzării, vânzătorul va continua să închirieze proprietatea cumpărătorului care operează afacerea acum fără legătură.

de obicei, ca parte a tranzacției globale, vânzătorul va renegocia contractul de închiriere a imobilului, dacă a avut loc anterior în afara entității operaționale, sau va încheia un contract de închiriere, dacă a avut loc anterior ca parte a activității operaționale, cu noul cumpărător. Noul contract de leasing, pe care vânzătorul îl negociază la distanță, va crea, în general, un flux de numerar pozitiv către vânzător și un venit net din chirii. Adesea, vânzătorul (și consilierii săi) consideră că acest venit (dintr-o activitate de închiriere cu o terță parte neafiliată) va crea venituri pasive care pot fi protejate de alte pierderi pasive pe care vânzătorul le are sau intenționează să le genereze în ani după ce a avut loc vânzarea.

regula de auto-Închiriere descrisă mai sus spune că, dacă contribuabilul participă Material la o activitate, atunci venitul net din chirii generat din închirierea de proprietăți către activitate va fi tratat ca venit nepasiv (activ). Contribuabilul în acest caz nu mai este implicat în afacere; cu toate acestea, în conformitate cu normele de participare materiale prezentate mai sus—în mod specific, Temp. Regs. Sec.1.469-5T(a)(5)—dacă contribuabilul a participat Material la o activitate timp de 5 din ultimii 10 ani fiscali, atunci se consideră că contribuabilul a participat material în anul curent. Astfel, în cazul în care activitatea operațională rămâne o „activitate separată” în mâinile cumpărătorului, contribuabilul va continua să fie un participant semnificativ la activitate după ce este vândut în conformitate cu regula 5-out-of-10-year până la expirarea acelei perioade. Este important să ne amintim că, în conformitate cu regulile de activitate pasivă, pentru a fi considerată o activitate separată, activitatea operațională nu trebuie să fie o entitate separată.

întrucât contribuabilul plănuia să-și adăpostească veniturile din chirii cu alte pierderi pasive, contribuabilul a căzut din nou în capcana auto-închirierii. Celelalte pierderi pasive pe care contribuabilul le are sau le va genera vor fi inutilizabile împotriva veniturilor din chirii pentru o perioadă de cel puțin cinci ani de la data vânzării. Dacă imobilul este vândut în această perioadă, orice câștig din vânzare va fi, de asemenea, considerat venit din proprietatea auto-închiriată și, prin urmare, activ.

concluzie

tranzacțiile care pot face obiectul regulilor privind pierderile pasive trebuie examinate cu atenție. Adesea, ceea ce pare a fi o chestiune simplă este plină de excepții care pot provoca ravagii unei bune planificări fiscale. Practicienii fiscali ar trebui să se facă conștienți de numeroasele excepții de la normele generale prevăzute la SEC.469 și de oportunitățile potențiale de a planifica sau de a le utiliza în mod avantajos. Capcana de auto-închiriere este doar un exemplu al numeroaselor excepții din aceste reguli îngropate în reglementări și reglementări temporare. Analiza atentă poate evita adesea greșelile costisitoare.