I. cerințe de notificare
există mai multe cerințe de notificare, care pot fi aplicabile la o anumită acțiune de blocare a pieței, și care trebuie să fie urmată cu strictețe înainte de un credit ipotecar acțiunea de blocare a pieței poate fi începută.
în primul rând, există ocazional cerințe de preaviz contractuale cuprinse fie în Biletul la ordin, fie în Ipoteca care asigură nota, care constituie o condiție anterioară începerii unei acțiuni de executare silită. Inutil să spun, practicantul trebuie să citească biletul la ordin și ipoteca, și să se asigure că a existat conformitatea cu cerințele de notificare contractuale, înainte de a continua cu procesul de blocare a pieței ipotecare.
în al doilea rând, înainte ca o ipotecă rezidențială să poată fi blocată în Pennsylvania, creditorul trebuie să dea o notificare de 30 de zile de intenție de a exclude (cunoscută și sub numele de act 6), oferind Împrumutatului posibilitatea de a vindeca și interzicând creditorului să colecteze onorariile avocaților suportate în perioada de preaviz. A Se Vedea Actul. Nr. 6 din 1974, 41 P. S. 403. Pentru o definiție a unei „ipoteci rezidențiale”, a se vedea 41 P. S. 101.
la 9 August 2012, Guvernatorul Corbett a restabilit programul de asistență de Urgență al proprietarului PA („HEMPA”) administrat de Agenția de finanțare a locuințelor din Pennsylvania („PHFA”). În consecință, începând cu 2 octombrie 2012, sunt necesare notificări din Legea 91. A se vedea Legea nr.91 din 1983 (astfel cum a fost modificată), 35 P. S. 1680 și următoarele. Forma notificării Act 91 ar trebui să fie în mod substanțial în forma disponibilă pe site-ul PHFA. Creditorii trebuie, de asemenea, să atașeze o listă de agenții de consiliere pentru județul aplicabil în care se află proprietatea. Nerespectarea acestui lucru sau atașarea unor județe suplimentare fac ca notificarea să fie nulă. O notificare Act 6 nu este necesară dacă se trimite o notificare Act 91. Legea 91 prevede în mod expres că o notificare din Legea 91 este în locul oricăror alte notificări. 35 P. S. 1680.403 c. notificările trebuie trimise la ipotecar(i) la proprietate și la adresa poștală a acestuia, dacă este diferită.
II. începerea unei acțiuni de blocare a pieței ipotecare
A. prioritate de reținere
înainte de a începe o acțiune de blocare a pieței, avocatul trebuie să stabilească poziția de garanție a ipotecii care urmează să fie blocată. În general, reclamantul care exclude ia o proprietate la încheierea vânzării șerifului” sub și sub rezerva ” tuturor garanțiilor anterioare.
drept de retenție împotriva bunurilor imobile au prioritate unul față de celălalt pe următoarea bază:
(1) achiziționați Ipoteci de bani, din momentul în care sunt livrate creditorului ipotecar, dacă sunt înregistrate în termen de zece zile de la data lor; în caz contrar, din momentul în care sunt lăsate pentru înregistrare. O ipotecă este o „ipotecă de cumpărare a banilor” în măsura în care este:
(i) luate de vânzătorul bunului ipotecat pentru a asigura plata integrală sau parțială a prețului de achiziție; sau
(ii) luate de un creditor ipotecar, altul decât vânzătorul, pentru a asigura rambursarea banilor avansați efectiv de această persoană către sau în numele debitorului ipotecar în momentul în care debitorul ipotecar dobândește dreptul de proprietate asupra bunului și utilizate de debitorul ipotecar la acel moment pentru a plăti integral sau parțial prețul de achiziție, cu excepția cazului în care o ipotecă, alta decât cea a vânzătorului imobilului ipotecar, este utilizată de debitorul ipotecar la acel moment pentru a plăti integral sau parțial prețul de achiziție, cu excepția cazului în care o ipotecă, alta decât cea a vânzătorului imobilului ipotecar, este utilizată de debitorul ipotecar la acel moment pentru a plăti integral sau parțial prețul de achiziție, cu excepția cazului în care un credit ipotecar, altul decât vânzătorul imobilului ipotecar, a fost proprietatea nu va fi o ipotecă de cumpărare în sensul acestei secțiuni, cu excepția cazului în care se prevede în mod expres acest lucru.
(2) alte ipoteci și fapte nefezabile în natura ipotecilor, din momentul în care sunt lăsate pentru înregistrare.
(3) verdicte pentru o anumită sumă de bani, din momentul în care sunt înregistrate de instanță.
(4) judecăți Adverse și alte ordine, din momentul în care sunt pronunțate.
(5) hotărârile amiabile, din momentul în care instrumentele pe care sunt înscrise sunt lăsate pentru intrare.
(6) înscrisuri care, atunci când sunt emise și indexate de Oficiul grefierului Curții de motive comune, creează drept de retenție împotriva bunurilor imobile, din momentul emiterii lor.
(7) alte instrumente care, atunci când sunt introduse sau depuse și indexate în biroul grefierului Curții de motive comune, creează drept de retenție împotriva bunurilor imobile, din momentul în care sunt lăsate pentru intrare sau depunere.
42 Pa. Contra. Stat. Ann. 8141
B. Locul de desfășurare
în Pennsylvania, o acțiune de blocare a pieței ipotecare trebuie introdusă în județul în care se află proprietatea imobiliară. Tata.R. C. P., Regula 1142. (În cazul în care foreclosing pe proprietăți imobiliare situate în mai mult de un județ, vezi Pa.R. C. P., Regula 3131.)
C. Plângerea de blocare a pieței
reclamantul în acțiunea de blocare a pieței este de obicei titularul actual al ipotecii, adică creditorul ipotecar inițial sau cesionarul său actual. Pârâții sunt mortgagor(s) (sau reprezentantul personal, moștenitor, sau devisee a unui mortgagor decedat) și proprietarul real al proprietății (sau dacă el este necunoscut, beneficiarul în actul ultima înregistrate).
reclamantul trebuie să prezinte următoarele în plângerea sa:
(1) numele, adresa și interesul reclamantului;
(2) numele, adresele și interesele inculpaților;
(3) dacă proprietarul real actual este necunoscut, o declarație în acest sens;
(4) identitatea părților la ipoteca inițială;
(5) Data ipotecii;
(6) în cazul în care ipoteca fiind blocată a fost înregistrată, indicați locul de înregistrare a ipotecii și încorporați ipoteca prin referință (a se vedea Pa.R. C. P., articolul 1019 litera (g)). Dacă nu a fost înregistrată, atașați o copie a ipotecii;
(7) Data oricărei misiuni;
(8) dacă sarcinile au fost înregistrate, indicați locul înregistrării fiecărei sarcini și încorporați prin referință. Dacă nu au fost înregistrate, atașați o copie a fiecărei sarcini;
(9) o descriere a imobilului fiind foreclosed la;
(10) o medie specifică a neîndeplinirii obligațiilor;
(11) o declarație detaliată a sumei datorate;
(12) o medie de conformitate cu orice dispoziții de notificare necesare, cum ar fi respectarea prevederilor secțiunii 403 din Legea nr.6; și
(13) o cerere de judecată pentru suma datorată. A Se Vedea Pa.R.C. P., Articolul 1147.
este inadmisibil, în conformitate cu legislația Pennsylvania, să combine o cauză de blocare a pieței de acțiune cu orice altă cauză de acțiune într-o singură plângere. Tata.R. C. P., Regula 1146.
D. notificarea sau comunicarea procesului
pârâții trebuie notificați sau notificați în conformitate cu normele uzuale aplicabile acțiunilor civile. Tata.R. C. P., articolul 1141 litera (b). De obicei, inculpații din Pennsylvania (în afara Philadelphia) trebuie să fie deserviți de șerif. Tata.R. C. P., articolul 410 litera (a). Dacă notificarea personală nu este posibilă, pârâții pot fi notificați prin publicare, postare, scrisoare recomandată sau alte metode, după cum consideră instanța adecvată. A Se Vedea Pa.R. C. P., regula 410 în general.
Pa.R. C. P., regula 410 (b) (3) prevede că, în cazul în care un pârât într-o acțiune de blocare a pieței ipotecare nu poate fi notificat sau comunicat în conformitate cu regula aplicabilă, reclamantul poate muta instanța pentru un ordin special de direcționare a metodei de notificare sau notificare, care poate include notificarea sau comunicarea prin postarea unei copii a procesului inițial pe partea cea mai publică a proprietății. Cererea este însoțită de o declarație pe propria răspundere în care se precizează natura și amploarea investigației efectuate pentru a stabili locul unde se află pârâtul și motivele pentru care notificarea nu poate fi făcută.
pe lângă pârâți, plângerea trebuie notificată și oricărei persoane aflate în posesia bunului care face obiectul acțiunii de executare ipotecară. Tata.R. C. P., articolul 410 litera (a).
E. conferințe de conciliere
Pennsylvania nu are un program de conciliere la nivel de stat. Județele pot alege în mod voluntar să adopte unul. Județele actuale din zona noastră care au conferințe de conciliere în loc includ următoarele:
• Allegheny
o debitori care sunt în blocare a pieței poate opta în programul de apel Allegheny County Departamentul de Dezvoltare Economică „Save your home Hotline” la 1-866-298-8020. Mergi la www.alleghenycourts.us pentru mai multe informații. Alegeți „Civil” și „programul de blocare a pieței ipotecare”.
• Blair
debitorii pot opta pentru program, ceea ce declanșează suspendarea tuturor procedurilor în timp ce are loc concilierea.
• Bucks
o debitorii pot solicita o conferință de conciliere. Mergi la www.buckscounty.org și faceți clic pe” servicii Online ” și programul de deturnare de blocare a pieței ipotecare pentru mai multe informații.
• Butler
o debitorii pot apela o linie telefonică, pot vorbi cu un consilier pentru locuințe și pot solicita o conferință de conciliere. Pentru mai multe informații, accesați www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
o debitorii pot participa la o conferință cu un consilier de locuințe și pot obține o ședere de 30 de zile de blocare a pieței. Scopul șederii este de a oferi debitorilor timp pentru a lucra cu creditorul pentru a găsi o modalitate de a evita blocarea pieței. Pentru mai multe informații, du-te la
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html și faceți clic pe”ordinea administrativă și notificarea programului de blocare a pieței”.
• Fayette
o debitorii pot solicita o ședere de 90 de zile în procedura de blocare a pieței ipotecare în scopul de a ajunge la un acord reciproc acceptabil cu creditorul pentru a rezolva cazul. Pentru mai multe informații, accesați www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
o debitorii pot opta în program contactând un consilier de locuințe și depunând o cerere pentru o conferință de conciliere. Pentru mai multe informații, accesați www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html. o Curtea va programa o conferință de conciliere/gestionare a cazurilor în fiecare caz eligibil la depunerea plângerii pentru executare silită. Pentru mai multe informații, accesați www.lccpa.org/rules.nex și faceți clic pe „programul de conciliere de blocare a pieței ipotecare”.
• Lycoming
o debitorii pot opta pentru program prin depunerea unei alegeri pentru a participa la instanță.
• Monroe
o când debitorii depun o cerere scrisă pentru o conferință de conciliere în cadrul acestui program, va fi introdus un ordin care trimite problema la o conferință de conciliere. Pentru mai multe informații, accesați www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o conferințe de conciliere sunt programate în toate cazurile de blocare a pieței rezidențiale ocupate de proprietari.
• Philadelphia
o conferințe de conciliere sunt programate în toate cazurile de blocare a pieței rezidențiale ocupate de proprietari. Mergi la www.phila.gov și de căutare pentru „program de deturnare de blocare a pieței” pentru mai multe informații.
• Schuylkill
o pentru a fi eligibil pentru a solicita o conferință de conciliere supravegheată de instanță, debitorii trebuie să contacteze un consilier pentru locuințe și să programeze o întâlnire. Pentru mai multe informații, accesați www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
o în cazul în care debitorii apel o linie telefonică și să participe la o sesiune de consiliere, ei pot solicita o ședere de 60 de zile în procedura de blocare a pieței ipotecare pentru a le da timp să negocieze cu creditorul și să găsească o modalitate de a evita blocare a pieței. Pentru mai multe informații, accesați www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Washington
o în cazul în care debitorii apel o linie telefonică și să participe la o sesiune de consiliere, ei pot obține o ședere în procedura de blocare a pieței pentru a le da timp să negocieze cu creditorul și să găsească o modalitate de a evita blocare a pieței.
III. Răspunzând la o plângere de blocare a pieței
ca răspuns la o plângere de blocare a pieței, pârâții pot servi și depune obiecții preliminare sau pot servi și depune un răspuns, răspunzând paragraf cu paragraf la acuzațiile plângerii. Răspunsul trebuie să admită sau să nege fiecare averment de fapt. Tata.R. C. P., articolul 1029 litera(a). O negare generală sau o cerere de dovadă constituie o admitere. Tata.R. C. P., articolul 1029 litera (b). Cu toate acestea, averile dintr-o pledoarie la care nu este necesară nicio pledoarie receptivă sunt considerate a fi respinse. Tata.R. C. P., articolul 1029 litera (d).
răspunsul poate include, de asemenea, de apărare afirmative (desemnat ca „materie nouă”), vezi Pa.R. C. P., regula 1030, și reconvenționale, cu condiția ca reconvențiile să provină din aceeași tranzacție sau apariție sau serie de Tranzacții sau evenimente din care a apărut cauza acțiunii reclamantului. A Se Vedea Pa.R. C. P., Regula 1148.
orice neajuns al plângerii, în ceea ce privește cerințele formale stabilite mai sus, poate servi drept bază pentru obiecții preliminare sau o apărare afirmativă într-un răspuns. Nerespectarea serviciului adecvat este un defect jurisdicțional. Nerespectarea cerințelor de notificare aplicabile (de exemplu, transmiterea unei notificări din Legea 6) este un defect jurisdicțional.
în plus, orice apărare care arată că creditorul ipotecar nu are dreptul de a foreclose poate fi înființat ca o apărare împotriva unei blocare a pieței. De exemplu, inculpații pot pleda că au făcut plata integrală, că nu au fost niciodată îndatorați, că ipoteca sau cesiunea sa au fost induse de fraudă, că ipoteca sau orice cesiune este un fals, că există o lipsă de considerație, există o eliberare sau descărcare de gestiune, există o compensare, renunțare, estoppel, descărcare în faliment și așa mai departe. (Frauda trebuie invocată cu specificitate. Tata.R. C. P., Regula 1030.)
IV. Hotărâre și executare
în cazul în care reclamantul prevalează în acțiunea sa de blocare a ipotecii, fie pentru că pârâtul(pârâții) nu răspunde la plângere, fie instanța acordă o hotărâre sumară la propunerea reclamantului sau există un verdict în favoarea reclamantului în urma unui proces plenar, reclamantul are dreptul să depună o hotărâre împotriva pârâtului(pârâților). Hotărârea este exclusiv o hotărâre de bani pentru o sumă reprezentând datoria, dobânda și alte costuri și taxe autorizate până la data hotărârii. Cu toate acestea, o hotărâre în acțiunea de blocare a pieței ipotecare nu este o hotărâre pentru daune bănești. Scopul său unic este de a efectua o vânzare judiciară a proprietății supuse gaj ipotecar. Reed v. S & T Bank (în re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
Ipoteca dispare, odată ce o hotărâre este introdusă într-o acțiune de blocare a pieței ipotecare. Cu alte cuvinte, ipoteca este fuzionată într-o hotărâre pronunțată într-o acțiune de blocare a pieței ipotecare. Stendardo v. Federal Nat ‘l Ipoteca Ass’ n, 991 F. 2D 1089 (3d Cir. Tata. 1993). Aceasta înseamnă, printre altele, că creditorul ipotecar are dreptul la dobândă post-judecată la rata legală, mai degrabă decât la rata specificată în ipotecă. Soto împotriva băncii PNC (în Re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Gaj de o hotărâre întemeiată pe un credit ipotecar se referă înapoi la ipoteca. Apelul lui De Witt, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff ‘ s Sale
în urma înscrierii unui act de executare, avocatul reclamantului trebuie să pregătească și să prezinte șerifului un „pachet de executare silită”, care conține, printre altele, actul de executare, un cec de depozit pentru onorariile șerifului, o notificare de vânzare a șerifului, o declarație pe propria răspundere 3129.1, textul manualului, textul anunțului de vânzare care urmează să fie publicat, o verificare a serviciului non-militar, o declarație pe propria răspundere cu privire la Legea nr.91 (dacă este cazul), și o declarație pe propria răspundere 3129.2.
Notificarea vânzării șerifului trebuie să fie dată de manuale, prin publicare și prin notificare scrisă tuturor persoanelor ale căror nume și adrese sunt enumerate în regula 3129.1 declarație pe proprie răspundere. A Se Vedea Pa.R. C. P., articolul 3129.2 litera (a). Manualele necesare trebuie să fie postate de șerif în biroul șerifului și asupra proprietății cu cel puțin treizeci de zile înainte de vânzare și trebuie să includă: (1) o scurtă descriere a proprietății care urmează să fie vândută, locația acesteia, orice îmbunătățiri, hotărârea instanței pe care se desfășoară vânzarea, numele proprietarului sau al reputatului proprietar și ora și locul vânzării; și (2) o notificare adresată tuturor părților interesate și reclamanților că un program de distribuție va fi depus de șerif la o dată specificată de șerif nu mai târziu de treizeci de zile de la vânzare și că distribuția se va face în conformitate cu programul, cu excepția cazului în care se depun excepții în termen de zece zile de la depunerea programului. Tata.R. C. P., articolul 3129.2 litera (b).
notificarea care conține informațiile solicitate în fișa de mână trebuie, de asemenea, să fie publicată de șerif o dată pe săptămână timp de trei săptămâni succesive într-un ziar de circulație generală din județ și în publicația legală, dacă este cazul, desemnată de regula instanței pentru publicarea anunțurilor, prima publicare care trebuie făcută cu cel puțin 21 de zile înainte de data vânzării. Tata.R. C. P., articolul 3129.2 litera (d).
notificarea scrisă necesară privind vânzarea șerifului trebuie să fie pregătită de avocatul reclamantului și trebuie să conțină aceleași informații ca și fișa de mână sau poate consta din fișa de mână, iar o astfel de notificare trebuie comunicată cu cel puțin 30 de zile înainte de vânzare tuturor persoanelor ale căror nume și adrese sunt stabilite în regula 3129.1 declarație pe proprie răspundere. Tata.R. C. P., articolul 3129.2 litera (c).
Notificarea vânzării șerifului trebuie să fie comunicată: (1) fiecărui pârât din Hotărâre care nu s-a înfățișat și proprietarului bunului, în conformitate cu statutul (adică. în mod normal de către șerif); (2) asupra fiecărui inculpat din Hotărâre care a intrat într-o înfățișare, de către avocatul reclamantului; și (3) asupra celeilalte persoane numite în regula 3129.1 declarație pe proprie răspundere, de către avocatul reclamantului, prin poștă obișnuită la adresa stabilită în declarație. Serviciul este complet la trimiterea prin poștă. Tata.R. C. P., articolul 3129.2 litera (c).
după terminarea Serviciului, avocatul reclamantului trebuie să pregătească și să depună o declarație pe proprie răspundere 3129.2, care să ateste finalizarea serviciului necesar tuturor persoanelor identificate în declarația pe proprie răspundere 3129.1.
în cazul în care vânzarea este suspendată, continuată, amânată sau amânată până la o anumită dată în termen de 130 de zile de la data prevăzută inițial de vânzare și un anunț public al noii date este făcut ofertanților adunați la momentul și locul vânzării programate inițial, nu este necesară o nouă notificare a vânzării Sheriff, dar pot exista doar două astfel de șederi, amânări, amânări sau amânări fără o nouă notificare sau hotărâre judecătorească. Tata.R. C. P., Regula 3129.3.
în ziua stabilită și cu excepția unei șederi, amânări, amânări sau amânări, proprietatea în cauză este vândută celui care oferă cel mai mult, în conformitate cu regulile șerifului local. De obicei, deoarece fiecare proprietate programată pentru vânzare este anunțată de șerif sau de reprezentantul său, avocatul din mandat deschide licitarea, licitând în mod normal fie o sumă nominală, fie „Costuri”.”În același timp, avocatul cu privire la mandat anunță un preț supărat (pentru a nu depăși valoarea hotărârii), iar licitația continuă, începând cu următoarea creștere permisă peste prețul supărat. În cazul în care nu există nici o licitare reală, proprietatea este bătut în jos la avocat pe mandat.
VI. post Sheriff ‘ s Sale
în termen de 30 de zile de la licitație, șeriful este obligat să pregătească și să depună un program de distribuție propus și o listă de drepturi de retenție pentru fiecare proprietate vândută la licitație. Tata.R. C. P., articolul 3139 litera (c). Cu toate acestea, nici un program de distribuție sau lista de drept de retenție trebuie să fie depusă atunci când proprietatea este vândut la avocat pe mandat doar pentru costurile. Tata.R. C. P., articolul 3136 litera(a).
la zece zile de la depunerea programului de distribuție, șeriful trebuie să pregătească, să execute și să livreze înregistratorului de fapte o faptă către proprietatea vândută. Tata.R. C. P., articolul 3135 litera(a). În plus, la zece zile de la depunerea programului de distribuție, șeriful trebuie să distribuie veniturile din vânzare în conformitate cu programul de distribuție propus, cu excepția cazului în care excepțiile scrise sunt depuse la șerif în termen de zece zile de la depunerea programului propus. Tata.R. C. P., articolul 3136 litera (d).
desigur, acest calendar poate fi perturbat în cazul în care se depune o petiție pentru anularea vânzării. La cererea oricărei părți interesate înainte de livrarea faptei șerifului către proprietatea imobiliară, instanța poate, după o cauză adecvată arătată, să anuleze vânzarea și să comande o revânzare sau să introducă orice altă comandă care poate fi justă și adecvată în aceste circumstanțe. Tata.R. C. P., Regula 3132. Unele dintre motivele citate în sprijinul unei petiții de anulare a unei vânzări includ defecte în procedura anterioară vânzării sau defecte în cursul licitației șerifului în sine sau inadecvarea brută a prețului de vânzare sau frauda sau coluziunea între ofertanți. Standardul aplicabil pentru a determina dacă o vânzare ar trebui anulată este dacă este indicată „cauza corectă”. Merrill Lynch Mortg. Capital V. Steele, 859 A. 2D 788 (Pa. Super. Ct. 2004).
VII. Ce obține de fapt ofertantul câștigător?
în general, ofertantul câștigător la licitația șerifului obține titlul fără toate garanțiile junior și neafectat de defectele de titlu care nu apar din înregistrare. Efectul de o vânzare de blocare a pieței este de a șterge toate Junior drept de retenție pe preaviz de vânzare, inclusiv drept de retenție fiscale evaluate împotriva unui fost proprietar. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2D 92 (1955). (Cu toate acestea, pentru a șterge un gaj fiscal federal înregistrat în mod valabil, Statele Unite trebuie să fie făcute parte la acțiunea de blocare a pieței. Minerii Sav. Banca v. Statele Unite, 110 F. Supp. 563 ).
în același mod, ofertantul câștigător preia titlul de proprietate sub rezerva unor sarcini și dobânzi record superioare ipotecii asupra căreia a fost obținută hotărârea de executare silită. Și, în ceea ce privește starea proprietății, ofertantul câștigător ia proprietatea așa cum este. Prin urmare, se recomandă o mare diligență înainte ca cineva să se aventureze să cumpere proprietăți la vânzarea unui șerif.
în ceea ce privește contractele de leasing existente pe proprietate, în cazul în care contractul de leasing a fost încheiat înainte de ipoteca fiind foreclosed, apoi cumpărătorul la vânzarea de blocare a pieței sheriff ia titlu de proprietate sub rezerva contractului de leasing. Pe de altă parte, în cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat ulterior ipotecii, atunci cumpărătorul la vânzarea șerifului are opțiunea de a afirma sau de a dezamăgi contractul de închiriere. Desigur, dacă proprietarul sau chiriașul anterior refuză să elibereze sediul, poate fi necesară o acțiune de ejectare.
VIII. hotărâri de deficit
o vânzare de blocare a pieței ipotecare eliberează ipoteca și eliberează ipotecarul de răspundere, chiar dacă prețul de vânzare realizat este mai mic decât suma datorată ipotecii. Meco Realty Co. V. arsuri, 414 Pa. 495.200 A. 2D 869 (1964). Dacă există o garanție, în plus față de biletul la ordin și Ipoteca, atunci, desigur, creditorul poate urmări o acțiune independentă împotriva garantului cu privire la garanție pentru orice deficiență.
în plus, în cazul în care împrumutatul a făcut o promisiune independentă de a plăti, independent de ipotecă, de exemplu în Biletul la ordin subiacent, atunci creditorul poate iniția o acțiune independentă împotriva împrumutatului pentru orice deficiență. Pentru normele care reglementează procedura referitoare la hotărârile privind deficiențele, a se vedea ap.R. C. P., articolul 3276 și următoarele.
la determinarea valorii oricărei deficiențe, prețul obținut la vânzarea de blocare a pieței este concludent între părți cu privire la valoarea spațiilor, cu excepția cazului în care creditorul ipotecar este cumpărătorul la vânzarea de blocare a pieței. În acest caz, valoarea oricărei deficiențe, precum și gradul de orice răspundere de către creditorul ipotecar la creditorul ipotecar, trebuie să fie determinată în conformitate cu Pennsylvania deficit Hotărârea Act, 42 Pa.C. S. 8103.
statutul impune orice creditor ipotecar care dorește să urmărească o hotărâre de deficiență împotriva creditorului ipotecar să solicite instanței să stabilească valoarea justă de piață a imobilului vândut. Creditorul ipotecar este apoi exonerat de orice răspundere până la valoarea valorii juste de piață stabilită de instanță, indiferent de suma reală oferită de creditor ipotecar la licitația șerifului. 42 Pa.C. S. § 8103. A se vedea, de asemenea, 42 Pa.C. S. 5522.
petiția pentru stabilirea valorii juste de piață trebuie comunicată și depusă în termen de șase luni de la vânzarea proprietății. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2D 627 (1990).
în cele din urmă, dacă creditorul ipotecar acceptă o faptă în locul vânzării unui șerif, creditorul ipotecar pierde orice drept la scutire în temeiul Legii privind judecata deficiențelor și ia titlu sub rezerva tuturor garanțiilor existente, inclusiv a garanțiilor inferioare care ar fi fost șterse la vânzarea unui șerif.
IX. Acțiuni de ejectare
dacă, după vânzarea unui șerif, proprietatea este ocupată, trebuie depusă o acțiune separată în ejectare.
A. plângere în Expulzare
la fel ca o plângere de blocare a pieței, o plângere în Expulzare se referă doar la proprietăți imobiliare și trebuie adusă în județul în care este situat terenul. Atunci când introduce o acțiune de ejectare, reclamantul trebuie să descrie proprietatea în cauză și să furnizeze un rezumat al titlului pe care se bazează. Tata.R. C. P. 1054. Atunci când introduceți o acțiune de ejectare, vi se cere să numiți persoana(persoanele) aflate în posesia proprietății ca inculpați. Pentru a se asigura că acțiunea de ejectare este valabilă, debitorul(debitorii) hotărârii împreună cu „toți ocupanții/chiriașii” ar trebui să fie numiți inculpați.
B. comunicarea plângerii de expulzare
o plângere în expulzare trebuie notificată în același mod ca orice altă acțiune civilă, inclusiv o acțiune de executare silită. Tata.R. C. P. 410. În consecință, cu excepția Philadelphia, serviciul trebuie efectuat de departamentul șerifului.
C. Răspunsul la o plângere în ejectare
un pârât poate răspunde la o plângere în ejectare în același mod în care un pârât poate răspunde la o plângere de blocare a pieței, adică obiecție preliminară sau admiterea sau respingerea fiecărei acuzații. În timp ce un inculpat poate, de asemenea, să ridice apărări afirmative sau să depună o cerere reconvențională, un inculpat nu poate folosi acest răspuns ca mijloc de a ataca vânzarea șerifului. Caplan v. Kent, 76 A. 2D 764 (Pa. 1950). Cu toate acestea, într-o acțiune de ejectare se poate pretinde că hotărârea este nulă. Un decret nul poate fi atacat în orice moment. Brokans împotriva lui Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). În cazul în care o hotărâre este nulă, vânzarea șerifului care urmează este nulă. Buletin.
D. hotărâre și executare
odată ce un reclamant a obținut o hotărâre, fie în lipsă, fie prin hotărâre judecătorească în urma unei cereri de hotărâre sumară, reclamantul trebuie să depună un act de posesie pentru a executa hotărârea. Tata.R. C. P. 3254. În ziua evacuării, șeriful va însoți reclamantul sau reprezentantul acestuia la proprietate. Reclamantul ar trebui să aibă, de asemenea, un lăcătuș prezent la rekey proprietate.
E. Protejarea chiriașilor la Foreclosure Act din 2009
în 2009, protejarea chiriașilor la Foreclosure Act a fost adoptată pentru a proteja chiriașii de evacuare din cauza foreclosure pe proprietățile pe care le ocupă. Dispozițiile de protecție chiriaș se aplică în cazul oricărei blocare a pieței pe un” credit ipotecar federal legate ” sau pe orice locuință sau proprietăți imobiliare rezidențiale. Conform legii, orice succesor imediat în interes, inclusiv o bancă, care ia titlul de proprietate asupra unei case la executare silită trebuie să-și asume dobânda sub rezerva drepturilor oricărui chiriaș de bună credință și va trebui să respecte anumite cerințe de notificare. Legea prevede că chiriașilor trebuie să li se acorde o notificare de eliberare cu cel puțin 90 de zile în avans.
în plus, chiriașilor trebuie să li se permită să rămână în reședință până la sfârșitul contractelor de leasing, cu două excepții:
(1) atunci când proprietatea este vândută după o blocare a pieței la un cumpărător care va ocupa proprietatea ca o reședință primară; sau
(2) atunci când nu există un contract de închiriere sau contractul de închiriere este reziliabil după bunul plac.
cu toate acestea, sub oricare dintre excepții, chiriașii trebuie să primească în continuare un preaviz de 90 de zile.
X. satisfacția Judecății și ipotecii
A. Ipoteci 21 P. S. 681et seq.
legea pa impune ca orice creditor ipotecar care a primit satisfacție deplină și plata tuturor banilor datorate în temeiul ipotecii, trebuie, la cererea mortgagor, trebuie să satisfacă Ipoteca, fie la marja de înregistrare a ipotecii sau prin depunerea unei piese sat.
dacă ipoteca nu a fost satisfăcută în termen de patruzeci și cinci de zile de la cererea creditorului ipotecar, creditorul ipotecar, pentru fiecare infracțiune, va pierde și va plăti orice sumă care nu depășește banii ipotecari, pentru a fi recuperată în orice instanță de înregistrare prin factură, plângere sau informații. Cuantumul amenzii se stabilește de la caz la caz.
o bancă, o bancă de Economii, o asociație de economii și împrumuturi sau o altă instituție creditoare care deține o ipotecă rezidențială trimite o notificare scrisă prin poștă de primă clasă către creditor atunci când Ipoteca a fost plătită integral. Orice sumă rămasă în orice cont escrow stabilit pentru plata impozitelor sau a primelor de asigurare se restituie în termen de 30 de zile ipotecarului.
B. Hotărârile 42 Pa.C. S. A. 8104
regulă generală.- Un creditor al hotărârii judecătorești care a primit satisfacția oricărei hotărâri în orice tribunal al acestei comunități, la cererea scrisă a debitorului hotărârii judecătorești sau a oricărei persoane interesate de aceasta și la oferta onorariului de intrare a satisfacției, introduce satisfacția în biroul grefierului instanței în cazul în care o astfel de hotărâre este în curs, care satisfacție va descărca pentru totdeauna hotărârea.
daune.- Creditorul hotărârii judecătorești care va eșua în mod voit sau nerezonabil fără un motiv întemeiat sau va refuza mai mult de 90 de zile după notificarea scrisă în modul prevăzut de regulile generale pentru a se conforma unei cereri în temeiul subsecțiunii (a) va plăti debitorului hotărârii judecătorești ca daune lichidate 1% din valoarea inițială a hotărârii pentru fiecare lună de delincvență peste aceste 90 de zile, dar nu mai puțin de 250 USD și nici mai mult de 2.500 USD. Astfel de daune-interese lichidate pot fi recuperate în conformitate cu normele generale, prin proceduri suplimentare în materia în care a fost pronunțată hotărârea.
XI. Proprietăți Ruinate – Bănci De Teren 68 Pa.C. S. 2101
o bancă funciară este o entitate guvernamentală care se concentrează pe conversia proprietăților vacante, abandonate, delincvente fiscale și blocate în uz productiv. Acestea se concentrează pe surplusul de proprietate publică, proprietăți „sub apă”, proprietăți abandonate și proprietăți delincvente fiscale. Municipalitățile iau în considerare crearea de bănci funciare atunci când încep să vadă stocuri fragmentate, stocuri mari de proprietăți abandonate sau vacante, cu o valoare de piață redusă, încălcări ale codului și probleme de titlu. Aceste proprietăți sunt cel mai frecvent achiziționate prin vânzări fiscale, transferuri municipale, achiziții sau transferuri donative de la institutele financiare.
băncile funciare au puterea de a contracta, de a investi și de a împrumuta bani, de a dezvolta propriul design, de a demola etc., Imobiliare, și stinge taxele delincvente pe teren proprietate banca. Ei nu au puterea domeniului eminent. Băncile funciare dispun de proprietăți în conformitate cu nevoile și prioritățile locale. Acest lucru ar putea fi sub formă de locuințe la prețuri accesibile, proprietăți cu utilizare mixtă și spații verzi, inclusiv parcuri sau grădini urbane.
scopul unei bănci funciare este de a elimina boala, de a maximiza veniturile pe termen scurt și lung, de a oferi locuințe la prețuri accesibile sau spații comerciale și de a stabiliza cartierele.
