fastighetsinvesterare: ska du bli en fastighetsmäklare?

måste du ha en fastighetslicens för att investera i fastigheter?

Nej.

för BiggerPockets, mitt namn är Brandon, signering av.

OK, OK. Låt oss vara seriösa. Nej, Vi tror inte att varje investerare behöver en fastighetslicens—i själva verket är en licens överkill för de flesta investerare. Det betyder inte att det inte finns goda skäl för vissa människor att få sin licens. När allt kommer omkring väljer hundratals investerare denna väg varje år.

vissa ser en licens som ett sätt att lära sig repen innan de investerar. Eller de uppfattar att vara en agent som en väg till en lönecheck. Kanske du älskar fastighetsbranschen, och vill bedriva agenting som en heltid karriär. Men i slutändan inser de flesta att—även om det kan finnas fördelar-en licens är vanligtvis en lång och dyr omväg.

relaterad: behöver du en fastighetslicens för att vända hus? Nepp. Här är varför

Perks av att vara en fastighetsmäklare och en investerare

att ha en fastighetslicens kan komma till nytta för en investerare. Om att köpa och sälja förvaltningsfastigheter är din primära inkomstkälla, varför skulle du vilja begränsa din tillgång och förmågor? Sanningsenligt, en fastighet licens kan fungera som en viktig del av din fastighetsaffär—även om, igen, det är absolut inte nödvändigt.

det finns några anledningar till att detta är fallet.

direkt tillgång till din lokala MLS

först och främst, med en licens ger dig tillgång till den lokala multiple listing service (MLS). Även om det verkligen finns andra metoder för åtkomst, innebär din licens att du inte kommer att lita på andra agenter, vänner eller kollegor för åtkomst, och du kan snabbt hitta bra erbjudanden. Du kan också lägga upp bostäder och hyresfastigheter utan att behöva arbeta med en agent.

en licensierad fastighetsmäklare kan komma in i nästan alla fastigheter som är listade för försäljning med en speciell nyckel och lockbox. Med andra ord behöver du inte vänta på att någon annan ska se en fastighet.

om hemmet är ledigt kan du gå över när som helst, förutsatt att hemmet har den speciella lockboxen närvarande. Om hemmet inte är ledigt kan du ställa in en tid för att se det utan att behöva passa in i en annan agents schema.

tjäna mer pengar

varje gång en investerare säljer ett hus genom en annan agent spenderar de cirka sex procent av försäljningspriset i agentprovisioner. Och när de köper fastigheter samlar deras agent också upp till tre procent för att underlätta transaktionen.

detta innebär att en investerare vid ett typiskt köp och försäljning av en fastighet kunde få tillgång till cirka sex procent av fastighetens köpeskilling i extra vinst… om de inte behövde ge pengarna upp till en agent. Om du köper en fastighet för $ 50 000 och säljer den för $100 000, är det $6 000 i extra vinst—förutsatt att din köpare inte hade sin egen agent—du kunde ha om du var din egen agent vid köp och försäljning av den affären! Med bara fyra erbjudanden per år, med din fastighet licens kan tjäna dig en extra $30.000.

därför, som en fastighetsmäklare, när du köper en fastighet, Du kan representera dig själv och använda denna provision mot din handpenning, reparationer—eller en resa till Jamaica.

kontrollera dina egna erbjudanden

att vara din egen agent ger full kontroll över dina fastighetstransaktioner—oavsett om du söker efter kommersiella fastigheter, blankning, eller ideal fix-and-flips. Du kan skicka erbjudanden till och förhandla direkt med noteringsagenter. Du handlar direkt med långivarna, bedömarna, inspektörerna, stängningsadvokaterna och alla andra inblandade parter. Du styr din marknadsföring, försäljning och visningar.

licensierad agent-investerare kan sluta oroa sig för minutiae. Kommer din agent att köra till din egendom före varje visning, tända lamporna, öppna fönstren och lägga ut färska kakor? Uppföljning med alla som har tittat på din fastighet för att få feedback och rekommendationer? Skicka marknadsföringsmaterial till hyresgäster i grannskapet som kanske letar efter ett hus att köpa? Möt bedömarna på fastigheten?

lockande noteringsagenter

Föreställ dig att du är noteringsagenten för en bankägd avskärmning. Och tänk dig en dag du får ett samtal från en agent vars klient är intresserad av att köpa den egenskapen.

den agenten säger till dig:

jag kommer att lämna ett erbjudande på den här egenskapen. Allt du behöver göra är att få banken att acceptera erbjudandet. Efter det, jag kommer att ta hand om att låta min klient in i huset för inspektioner, jag kommer att ta hand om att få verktygen påslagen för inspektioner, jag kommer att slutföra alla ytterligare pappersarbete, jag kommer att arbeta med titeln företaget på titelsökning, och jag kommer att arbeta med den avslutande advokat på schemaläggning Stängningen.

vill du ha fler artiklar som denna?

skapa ett konto idag för att få BiggerPockets bästa bloggartiklar levererade till din inkorg

registrera dig gratis

då, på stängningsdagen, behöver du inte ens dyka upp. Jag kommer att få din lockbox och ditt tecken från fastigheten, jag kommer att få din kommissionskontroll från stängningsadvokaten, och jag kommer att köra allt över till ditt kontor omedelbart efter stängningen är klar för att släppa till dig. Åh, och förresten, jag ska också ge dig min halva av kommissionen som en bonus, så du tjänar dubbelt så mycket pengar på den här affären.

tror du att noteringsagenten skulle vara intresserad av att arbeta med dig? Naturligtvis skulle de. Om du kan ge dessa förmåner, agenter är mer benägna att låta dig veta när egenskaper är redo att träffa marknaden eller har prisfall. De kan även ledtråd dig om hur mycket säljarna är villiga att förhandla.

stängningshastighet

på en konkurrensutsatt fastighetsmarknad får early bird ofta masken. Som fastighetsmäklare kan du vara den första som känner till fastighetsaffärer som listas. Jag är inte en fastighetsmäklare, men många av mina investera vänner är. Och jag är ofta avundsjuk på deras otroliga verktyg som gör dem snabbare än jag kan vara.

RELATERAD: Hur man blir en Rockstar Fastighetsmäklare: 9 Tips för enastående framgång

varför fastighetsinvesterare inte ska få sin licens

Wow! Det låter ganska häftigt, eller hur? Men innan du tar slut för att få din licens, låt mig förklara några av nackdelarna.

faktiskt få din licens

Tja, till att börja med, att bli en agent är inte lika lätt som att underteckna ett dokument. Det finns mycket extra arbete att ha din egen fastighetslicens. Först måste du ta en omfattande klass (beroende på tillståndet kan klassen vara upp till 120 timmar), och du måste klara ett svårt test, vilket kan kräva långa timmar att studera. Dessutom kommer du förmodligen att behöva tjäna ungefär ett dussin timmar per år i pågående utbildningskrediter för att behålla din licens.

och om du vill vara en fastighetsmäklare, inte bara en fastighetsmäklare, kräver National Association of Realtors ytterligare kurser.

detta tar bort tid från att faktiskt investera i fastigheter!

arbeta under en mäklare

dessutom, när du har din licens, måste du hitta en mäklare att arbeta under, vilket innebär ytterligare avgifter och ansvar. Vill du i huvudsak arbeta som anställd-eller ha ditt eget oberoende företag? Medan stöd från en mäklare kan vara till stor hjälp, är det en extra börda för fastighetsinvesterare.

relaterad: 7 Fördelar & nackdelar med att arbeta Under en mäklare som Fastighetsmäklare (& hur man väljer en!)

pappersarbete

om du gör en massa erbjudanden kommer du att göra en massa pappersarbete. Detta är den mest irriterande delen av att ha din licens. Du kommer att ansvara för att skriva dina egna erbjudanden och skicka formulär till advokater, agenter, mäklare och MLS.

som sagt, det finns människor som kan hantera det mesta av pappersarbetet för dig (mot en avgift), så även det krävs inte om du verkligen inte vill eller inte kan göra det. Men igen kan deltidsinvesterare hitta pappersarbeteskraven lite skrämmande när det gäller tidsåtagande.

upplysningar

när du har din fastighetslicens hålls du till en högre standard. Du måste avslöja för köpare / säljare att du är en licensierad agent, och du kan inte ”medvetet dra nytta” av en köpare eller säljare. Vissa investerare anser att behöva göra dessa upplysningar och hålls till denna högre standard negativt påverkar deras verksamhet, och det är därför de inte vill få sin licens.

kostnad … utan garanterade pengar som kommer in

och vi pratar inte bara om examen eller initiala licensavgifter. När du blir agent betalar du flera tusen dollar i avgifter varje år bara för att hålla fast vid din licens. Självklart, om du tjänar pengar som agent, kanske det här inte är så stor sak.

All denna utbildning och kostnad kommer inte ens med garantin för lönecheck. I själva verket kan du enkelt gå tre till sex månader innan du ser ett öre från en stängning. Även om du marknadsför dig själv som säljarens agent eller köparens agent—hoppas att fler kunder ger mer pengar—kommer du fortfarande sannolikt inte att se pengar på ett tag. Dessutom gör den genomsnittliga fastighetsmäklaren knappt minimilön. För att tjäna pengar måste du hustle varje dag och investera i en mängd olika marknadsföringsinsatser.

distraktion från fastighetsinvesteringar

och slutligen anledningen till att jag inte är agent: jag vill fokusera på min investering.

Titta, jag är redan upptagen nog, mellan att höja ett barn, investera i fastigheter, försöka låtsas att jag är en surfare och värd för den bästa fastighetspodcasten på jorden med över 60 miljoner nedladdningar. Jag vill inte lägga till ytterligare en möjlig distraktion i mitt liv.

när det gäller fastigheter kommer jag att låta mina agenter göra vad de verkligen är, riktigt bra på att göra, och jag kommer att fokusera på vad jag är riktigt bra på att göra. Dessutom behöver jag inte extra inkomst.

om jag hade ett jobb som jag hatade och behövde ersätta den inkomsten snabbt, vet du vad, jag skulle förmodligen bli en agent. Och jag skulle lära mig att bli framgångsrik. Kanske är det du? Men kanske inte.

så ska du få din licens? Det är verkligen ett personligt beslut. Jag vet att det är ett lamt svar, men sanningen är att det finns gott om exempel på individer som har haft en licens och hittat framgång och andra som uppnådde storhet utan den.

jag vet att det var ungefär lika klart som lera. Men hej, jag försökte.

vad mer kan jag berätta om att vara en agent-investerare kontra att vara strikt en investerare?