quando uma empresa hipotecária vende o seu empréstimo
mutuantes e investidores compram e vendem hipotecas a toda a hora, geralmente sem quaisquer problemas. Então, como você evita percalços se isso ocorrer?
- Credores vender empréstimos, por muitas razões, mas seus termos de empréstimo não altere
- O atual credor deve notificar a alteração de pelo menos 30 dias de antecedência
- Ele vai dizer-lhe para onde enviar o seu pagamento e a quem contatar com perguntas
Se você receber uma notificação de uma nova entidade de gestão sem a notificação de que o seu atual técnico, não envie qualquer dinheiro. Contacte a sua funcionária actual. É assim que se evita fraudes.O que acontece quando a minha hipoteca é vendida?
alguns compradores enfrentam uma grande surpresa após o fechamento. Eles sabem que a hipoteca foi vendida. Isto pode parecer alarmante. Mas é bastante comum. E não afectará a taxa de empréstimo, as condições ou o montante devido. Ainda assim, é natural perguntar: o que acontece quando a minha hipoteca é vendida?
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Knowing why and how this occurs can calm your fears. Enquanto alguns dos detalhes são complexos, a conclusão é simples. Isto não deve afectar-te financeiramente. Você simplesmente precisa fazer o seu pagamento mensal para uma empresa diferente.
Aprenda o lingo
é útil saber a diferença entre termos comumente usados. Estes incluem “originator”, “emprestador”, “”proprietário” e “servicer”.”
o ordenador é a pessoa que o ajudou a candidatar-se ao empréstimo. Esta pessoa enviou a sua candidatura ao departamento de subscrição do mutuante. O mutuante (também conhecido como o proprietário) é uma empresa que aprova, financia e possui o empréstimo. A entidade gestora é a empresa que gere o empréstimo.
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“a Entidade Gestora recolhe e processa o pagamento do mutuário. Gerirá as comunicações com o mutuário. Pagará impostos e seguros dos cofres. E irá calcular os montantes mensais de pagamento”, diz a advogada Elizabeth A. Whitman.
ela observa que, em alguns casos, a entidade que presta o serviço é o mutuante. Ou pode contratar uma empresa separada contratada para gerir o empréstimo.
por que os credores vendem ou transferem hipotecas
Keith Baker, coordenador do Programa de crédito hipotecário e faculdade no North Lake College, diz cerca de Sete de dez empréstimos hipotecários mudam de mãos. Ele acrescenta que, quando um empréstimo de hipoteca fecha e fundos, o credor tem quatro opções:
- Manter a hipoteca na sua carteira de empréstimos
- Transferir o serviço para outra entidade gestora
- Vender o empréstimo para outra empresa ou investidor
- transferência e manutenção de vender o empréstimo
Compradores de empréstimo no mercado secundário pode incluir Freddie Mac, Fannie Mae e Ginnie Mae. Eles também podem incluir companhias de seguros, REITs de hipoteca (real estate investment trusts), o mercado de títulos garantidos por hipotecas comerciais (CMBS), ou empresas de corretagem de Wall Street.
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“os mutuantes muitas vezes vendem suas hipotecas para substituir os fundos utilizados para fazer o empréstimo. Isso permite – lhes fazer empréstimos adicionais para compradores de casa”, diz Baker. “Também reduz a sua exposição ao risco, incluindo o desfasamento activo-passivo.”
um desfasamento activo-passivo ocorre quando, por exemplo, o mutuante possui uma grande quantidade de dívida de longo prazo (hipotecas a 30 anos), mas mantém depósitos de curto prazo (CDs a 5 anos, por exemplo). Pode vender alguns empréstimos a 30 anos e comprar empréstimos a 5 anos para se equilibrar.
vender a sua hipoteca permite ao seu credor “receber um pagamento adiantado em dinheiro em vez de esperar que você faça pagamentos”, diz Whitman. “Melhora a sua liquidez.”
o que esperar como mutuário
a boa notícia? Uma transferência ou venda de seu empréstimo hipotecário não deve afetá-lo.
“um mutuante não pode alterar os Termos, o saldo ou a taxa de juro do empréstimo dos estabelecidos nos documentos que assinou originalmente. O montante do pagamento também não deve ser alterado. E não deve ter impacto na sua pontuação de crédito”, diz Whitman.
se o seu empréstimo receber uma nova funcionária, ” você pode experimentar uma abordagem diferente para o serviço de empréstimo. Mas não deve aumentar suas obrigações”, acrescenta.
o que fazer se tiver uma nova entidade de serviço
diga que o seu empréstimo é vendido, mas a entidade de serviço permanece a mesma. Se assim for, normalmente não será notificado. Você continuará a fazer os mesmos pagamentos para a mesma fonte.
“às vezes, um empréstimo hipotecário pode ser vendido várias vezes sem o conhecimento do MUTUÁRIO se a Entidade Gestora não mudar com a venda”, diz Whitman.
se o seu empréstimo for vendido ou transferido e a Entidade Gestora mudar, eis o que esperar e fazer:
- espere receber dois avisos. Um virá da sua actual funcionária. O outro virá da sua nova funcionária. “Normalmente, a atual funcionária de um mutuário deve notificá-los pelo menos 15 dias antes da data efetiva da transferência”, diz Baker.Reveja cuidadosamente o aviso de transferência de serviço. Deve incluir::
- Nome e endereço da nova entidade de gestão
- Quando o atual técnico vai deixar de aceitar pagamentos
- a data em que O novo técnico vai começar a aceitar pagamentos
- A data do primeiro pagamento da hipoteca é devido à nova entidade de gestão
- números de Telefone para os atuais e os novos hipoteca servicer
- Se você pode continuar qualquer seguros opcionais, como o crédito de vida ou de seguro de invalidez, qual a ação que você deve tomar para manter a cobertura, e se os termos de seguros irá mudar
- Uma declaração de que a transferência não afetará qualquer Termos ou condições da sua hipoteca, exceto aqueles diretamente relacionados com a manutenção do empréstimo. “Por exemplo, diga que seu contrato afirma que você foi autorizado a pagar impostos de propriedade e prémios de seguro por conta própria. A nova funcionária não pode exigir que você estabeleça uma conta de garantia”, diz Baker.
- uma declaração explicando os seus direitos e o que fazer se tiver uma pergunta ou queixa sobre o serviço do seu empréstimo.
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Prepare-se para enviar o seu pagamento para o endereço do novo prestador de serviços. Felizmente, há um período de graça de 60 dias após a transferência, acrescenta Baker. Durante este tempo, você não pode ser cobrado uma taxa de atraso se você erroneamente enviar o seu pagamento para a antiga funcionária.
o que fazer se tiver um novo mutuante
se o seu empréstimo for vendido a um novo mutuante:
- espere receber um aviso separado do novo emprestador. Isto é devido a você no prazo de 30 dias após eles tomarem posse do empréstimo.
- reveja cuidadosamente o aviso. Baker diz que este Aviso deve incluir:
- O nome, endereço e número de telefone do empréstimo do novo proprietário
- a data em que O novo proprietário toma posse do empréstimo
- A pessoa que recebe avisos legais e pode resolver problemas sobre pagamentos de empréstimos
- Onde a transferência de propriedade é gravado.
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” o seu novo emprestador deve preencher papelada com os seus registos imobiliários do Condado. Isso refletirá a venda do empréstimo”, observa Whitman.
outros do’s e don’TS
além disso, Whitman sugere estes passos:
- se você tiver seus pagamentos automaticamente retirados de sua conta bancária, confirme que esses pagamentos automáticos continuarão. E se não, peça a papelada necessária para se inscrever para esse serviço com o novo emprestador / servicer.
- se enviar pagamentos automaticamente da sua conta bancária (em vez de o mutuante os retirar), actualize a informação de pagamento. Preste muita atenção à data efetiva da transferência de empréstimo/serviço.
- se você enviar cheques de pagamento, verifique o novo endereço e o novo número de conta para o empréstimo com o novo mutuante/servicer.
- uma ou duas semanas após o primeiro pagamento ao novo mutuante/servicer, contacte-os para confirmar que receberam o seu pagamento. Existe um período de carência para os pagamentos mal orientados. Então use esse tempo para garantir que seus pagamentos estão funcionando de novo.
- Nunca envie pagamentos para uma nova entidade de Serviço/endereço até receber um aviso de transferência / venda.Em caso de dúvida, confirmar que a transferência/venda é legítima. Se você recebeu um aviso de transferência/venda de uma nova operadora, mas não o seu atual, contate o último. “Não é inédito para os infractores dizer aos mutuários para redirecionar os pagamentos de empréstimos”, diz Whitman.
- Não lute contra a transferência ou venda do empréstimo. Não há forma de um mutuário impedir que isto aconteça uma vez que um empréstimo esteja activo.
- se precisar de um futuro empréstimo, pode escolher um mutuante que mantenha os seus próprios empréstimos. “Apenas os bancos locais mais pequenos têm tipicamente este modelo de Negócio”, observa Whitman.
ao fazer compras para um futuro empréstimo, leia a declaração de prestação de serviços hipotecários que o mutuante deve fornecer. “Isso revela se o emprestador pretende servir o empréstimo ou transferi-lo para outro emprestador”, diz Baker.Verifique a sua nova tarifa (25 de Março de 2021)
