planlægger at gennemføre et stort bygnings-eller regenereringsprojekt? Hvis svaret er ja, skal du træffe nogle vigtige finansieringsbeslutninger. Det er bydende nødvendigt, at du træffer de rigtige valg til dit projekt og vælger den rigtige ejendomsudviklingsfinansiering.
denne artikel vil give en trinvis vejledning til ejendomsudviklingsfinansiering, der diskuterer følgende emner:
- en oversigt over ejendomsudviklingsfinansiering
- Hvornår kan finansiering være nødvendig for et udviklingsprojekt
- forskellige typer af ejendomsudviklingsfinansiering
- Sådan ansøger du om ejendomsudviklingsfinansiering
- Application checkliste
en oversigt over ejendomsudviklingsfinansiering
Ejendomsudviklingsfinansiering er den store finansiering af store byggeprojekter og/eller store bygningsrenoveringsarbejder. Dette kan omfatte nye boligprojekter, kontorblokbyggeri eller mere ekspansive regenereringsinitiativer.
det bruges ikke til mindre udviklinger, hvor boligrenoveringer eller forbedring af ejendomme er involveret. Når dette er tilfældet, er der andre typer brofinansiering, der kan bruges.
Hvornår kan finansiering være nødvendig for et udviklingsprojekt
omfanget og omfanget af et projekt kan diktere typen af tilgængelige finansieringsmuligheder. For store projekter skal der søges grundlæggende udviklingsfinansiering. Dette omfatter køb af jord og midler til byggeri.
Ejendomsudviklingsfinansiering vil være ca.70-80% af byggeomkostningerne, hvilket efterlader en betydelig mængde finansiering, der skal findes af bygherren.
hvis en bredere portefølje af ejendomme ejes, kan disse tages som sikkerhed i stedet for, at bygherren skal finansiere projektet med deres egne kontantreserver.
- Tips til planlægning af dit byggearbejde
der er et væld af finansieringsmuligheder til rådighed dikteret af niveauet for interferens, der foretages i renovering eller renovering af ejendommen. De forskellige typer byggearbejde inkluderer:
- lys ombygning / renovering – relativt diskret arbejde til bygningen, herunder æstetiske, ikke-større strukturelle, interne re-arbejde og forbedring af vægge, lofter og gulve. Finansiering her har tendens til at være kortsigtet, og ejendommen kan ‘vendes’ på korte tidsplaner ved hjælp af auktion eller brofinansiering.
- Heavy renovering-mere omfattende end blot æstetiske ændringer i bygningen, tunge renovering omfatter store strukturelle ændringer såsom udvidelser og flytning af interne bærende vægge. I dette tilfælde har finansieringsmuligheder tendens til at være langsigtet brofinansiering eller kortsigtet kommerciel realkreditfinansiering.
- Ground-up udvikling – kræver store planer og et team af bygherrer, arkitekter og håndværkere, ground-up udvikling involverer alt fra køb af jord til færdiggørelse. Finansiering skal overtages mange måneder eller år, og ejendomsfinansiering bliver en mere kompleks række investeringsfrigivelser, indtil projektet er afsluttet.
forskellige typer ejendomsudviklingsfinansiering
da finansieringsmuligheder er skræddersyet til det specifikke projekt, kan det ofte være forvirrende at prøve at forstå, hvad man skal forfølge. Her er de forskellige typer af ejendom udviklingsfinansiering tilgængelige:
- kommercielle realkreditlån
bruges til at hjælpe dig med at købe ejendomme som kontorer, industrielle enheder og butikker. Hvis det ikke er en privat bolig, kan et kommercielt pant bruges til at købe det.
langt den nemmeste af finansieringen køretøjer til at forstå, de arbejder på samme måde som en standard privat pant spreads betalinger en årrække, der passer til dine behov.
eksempel casestudie:
et lille bageri lejer i øjeblikket deres lokaler, men har mulighed for at købe bygningen.
i stedet for at skulle fortsætte med at udbetale store mængder husleje, som kan blive påvirket af lejeforhøjelser, beslutter bageriet at købe det og erstatte de døde penge, der er udbetalt i husleje, med investeringen i at købe en kommerciel ejendom.
for de fleste virksomheder kan det være lettere for at få adgang til et kommercielt pant end en opstart, men det er ikke nødvendigvis tilfældet, og det er ofte op til långiveren at vurdere risikoniveauerne for hver enkelt sag på fortjeneste.
- Auktionsfinansiering
primært brugt til ejendomskøbere, der køber auktioneret ejendom.
de fleste auktioner kræver, at bud skal betales inden for et bestemt tidsrum (op til 28 dage). At få adgang til store niveauer af finansiering i korte perioder er, hvad denne type finansiering gør bedst.
Eksempel Casestudie:
en køber har købt en ejendom til nedsat pris på en auktion og skal sikre betaling – fuldt ud – med auktionshuset inden for få uger.
de har allerede rejst det nødvendige depositum, der kræves på dagen, og ved at bruge auktionsfinansiering modtager de de nødvendige midler til at købe ejendommen hurtigt. De kunne på forhånd have aftalt det krævede finansieringsniveau eller få det arrangeret bagefter.
- Bridging Finance
en kortsigtet finansieringsmulighed, der i det væsentlige kan ‘bygge bro’ mellem at købe en ejendom og sikre en mere permanent type finansiering til den.
disse er generelt korte og varer normalt et par måneder, men de har tendens til at yde finansiering meget hurtigt. De er også meget nyttige, når du køber ejendom og gennemfører en hurtig renovering eller udvikling af bygningen (ejendom flipping). De kan fungere som et kortsigtet pant mellem at købe en ejendom på auktion og sælge den.
Eksempel Casestudie:
en ejendomsudvikler finder et gammelt lager, de har til hensigt at konvertere eller renovere. Det behøver ikke nogen større byggearbejder, men kræver nogle interne ombygninger.
for projekter, der kun kræver et par måneder mellem køb og bliver et aktiv, der giver indtægter, er bridging finance det valgte finansieringsmiddel. Deres långiver kontakt kan arrangere finansiering til at købe ejendommen, samt yde tilstrækkelig finansiering til at renovere.
Sådan ansøger du om ejendomsudviklingsfinansiering
når du ansøger om ejendomsudviklingsfinansiering, lønner det sig at lave dit hjemmearbejde. Dette betyder at sikre, at alle planer og fremskrivninger er gennemtænkt, og at eventuelle barrierer er brolagt.
långivere baserer ejendomsfinansieringslån på gennemførligheden af et projekt, hvilket gør det kritisk at sikre, at du kan demonstrere, at dit projekt har kapacitet til at generere indkomst og fortjeneste.
hvis du har erfaring med ejendomsudvikling, kan du forhåbentlig vise en solid track record, men hvis du er ny inden for ejendomsudviklingsfeltet, kan du måske finde ud af, at det udelukker dig fra de største ejendomsudviklingsprojekter, og långivere vil se dig med forsigtighed.
der er dog altid undtagelser, og en mangel på viden kan gøres op med nogle nøjagtige og velundersøgte fremskrivninger baseret på kriterier, som din långiver vil forstå.
- hvordan buy-to-let udlån er besluttet
ofte før du overvejes af en buy-to-let långiver, skal du demonstrere en vis minimumsindkomst. Den faktiske indkomstgrænse vil variere fra långiver til långiver, nogle kan være høje, nogle lavere, men for at sikre, at du har adgang til hele markedet, er det klogt at demonstrere en solid eksisterende indkomst.
for alle, der har flere ejendomme (og derfor flere realkreditlån), kan du opleve, at antallet af eksisterende realkreditlån, du har, kan udelukke dig fra at anmode om længere. På dette tidspunkt kan du se for at strømline din ejendomsfinansiering ved at se på porteføljefinansiering.
- udlån er afhængig af ejendomsudbytte
nøglen til en vellykket ejendomsinvestering er dens evne til at generere indkomst. Den nemmeste måde at beregne, hvor meget indkomst en ejendom kan generere, er lejeudbyttet.
udbyttet er lejeafkastet som en procentdel af ejendomskøbsprisen. Så når du har købt, investeret og renoveret ejendommen, vil dine samlede omkostninger diktere, hvor meget du låner, men den endelige beregning af ejendomsudbyttet vil diktere, hvilke långivere der vil låne, og hvilke satser de vil tilbyde.
- hvorfor GDV er vigtigt
et af grundlaget for din ejendomsudviklingsfinansieringsapplikation vil være din Bruttoudviklingsværdi (GDV). Det lader din långiver fastslå, om dit projekt er udlånsværdigt. Mange långivere kan ikke overveje en ansøgning, hvis de samlede byggeomkostninger overstiger 75% af GDV eller slutværdien af projektet.
en værdifuld investering er en, der giver långiveren mulighed for at låne 65% af GDV, selvom dette svarer til 100% af de samlede byggekostnader.
- erfaring betyder noget
at have erfaring med ejendomsudvikling kan ikke undervurderes, og långivere kan lide at se noget tidligere engagement i et projekt – uanset hvor lille det er – der har været vellykket og rentabelt. Det er nyttigt, hvis du har et godt team af bygherrer, planlæggere og arkitekter på dit team.
tjekliste for Ejendomsudviklingsfinansiering
du skal have tal og svar på en lang række projekt-og økonomiske spørgsmål stillet af finansieringsudbyderen. Sørg for, at du har tænkt på alt, før du ansøger.
– købspris
– samlede byggeomkostninger
– forventet slutværdi (GDV)
– beredskabsplan
– fuld omkostningsfordeling
– klare tidsplaner (inklusive forventede eller mulige uforudsete udgifter)
– dit ‘ejendomsudviklings CV’
– opdeling af dit professionelle team (bygherrer, planlægger, arkitekt osv.)
– byggetilladelse (inklusive begrænsninger)
– bygningsregler
– potentielt udbytte af projektet
långivere ønsker solide investeringer med godt lejeudbytte, når de udlåner ejendomsfinansiering. Når du ansøger om ejendomsudviklingsfinansiering, betaler det både på kort og lang sigt at have en god genopbygningsplan, overveje eventuelle tilbageslag, du måtte pådrage dig, og have en klar ide om slutværdien af din ejendom.
typen af ejendomsudvikling vil diktere, hvordan finansieringsmulighederne.
hvis du har planer om at udvikle en ejendom eller ønsker at købe på auktion, kan vi hjælpe dig med at finde ud af, hvad der er bedst for din virksomhed.
ring til os på 03330 069141 for at tale gennem dine muligheder eller anmode om et opkald business finance konsultation nedenfor.
