Investitori immobiliari: dovresti diventare un agente immobiliare?

Devi avere una licenza immobiliare per investire nel settore immobiliare?

No.

Per BiggerPockets, il mio nome è Brandon, firma off.

OK, OK. Siamo seri. No, non pensiamo che ogni investitore ha bisogno di una licenza immobiliare—in realtà, una licenza è eccessivo per la maggior parte degli investitori. Ciò non significa che non ci siano buone ragioni per alcune persone per ottenere la licenza. Dopo tutto, centinaia di investitori scelgono questo percorso ogni anno.

Alcuni vedono una licenza come un modo per imparare le corde prima di investire. O percepiscono di essere un agente come un percorso per uno stipendio. Forse amate il settore immobiliare, e vuole perseguire agenting come una carriera a tempo pieno. Eppure, in definitiva, la maggior parte si rende conto che—mentre ci possono essere vantaggi-una licenza è in genere una deviazione lunga e costosa.

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Vantaggi di essere un agente immobiliare e un investitore

Avere una licenza immobiliare può tornare utile per un investitore. Se l’acquisto e la vendita di immobili di investimento è la vostra fonte primaria di reddito, perché si vuole limitare l’accesso e le abilità? Sinceramente, una licenza immobiliare può servire come un elemento essenziale del vostro business immobiliare—anche se, ancora una volta, non è assolutamente necessario.

Ci sono alcune ragioni per cui questo è il caso.

Accesso diretto alla MLS locale

Innanzitutto, avere una licenza consente di accedere al Local Multiple Listing Service (MLS). Mentre ci sono certamente altri metodi di accesso, avere la licenza significa che non fare affidamento su altri agenti, amici o colleghi per l’accesso, e si possono trovare rapidamente buoni affari. È inoltre possibile inviare case e immobili in affitto senza dover lavorare con un agente.

Un agente immobiliare con licenza può entrare in quasi tutte le proprietà che è elencato per la vendita con una chiave speciale e lockbox. In altre parole, non devi aspettare che qualcun altro vada a vedere una proprietà.

Se la casa è vacante, si può andare oltre in qualsiasi momento, supponendo che la casa ha la speciale lockbox presente. Se la casa non è vacante, è possibile impostare un tempo per visualizzarlo senza dover inserire nella pianificazione di un altro agente.

Fare più soldi

Ogni volta che un investitore vende una casa attraverso un altro agente, spendono circa il sei per cento del prezzo di vendita in commissioni agente. E quando acquistano proprietà, il loro agente raccoglie anche fino al tre per cento per facilitare la transazione.

Ciò significa che in un tipico acquisto e vendita di una proprietà, un investitore potrebbe accedere a circa il sei percento del prezzo di acquisto della proprietà in profitto extra-se non dovesse dare quei soldi a un agente. Se si acquista una proprietà per 5 50.000 e venderlo per $100.000, che è $6.000 in profitto aggiuntivo-supponendo che il compratore non ha avuto il proprio agente-si potrebbe avere se tu fossi il tuo agente per l’acquisto e la vendita di quell’affare! Con solo quattro offerte all’anno, avendo la licenza immobiliare potrebbe guadagnare un extra di $30.000.

Pertanto, come agente immobiliare, quando si acquista una proprietà, è possibile rappresentare se stessi e utilizzare tale commissione verso il vostro acconto, riparazioni—o un viaggio in Giamaica.

Controllare le proprie offerte

Essere il proprio agente permette il pieno controllo sulle transazioni immobiliari—se siete alla ricerca di immobili commerciali, vendite allo scoperto, o ideale fix-and-ribalta. È possibile inviare offerte e negoziare direttamente con gli agenti di quotazione. Avete a che fare direttamente con i creditori, i periti, gli ispettori, gli avvocati di chiusura, e tutte le altre parti coinvolte. È possibile controllare il marketing, le vendite e le proiezioni.

Agente autorizzato-gli investitori possono smettere di preoccuparsi di minuzie. Sarà il vostro agente guidare alla vostra proprietà prima di ogni spettacolo, accendere le luci, aprire le finestre, e mettere fuori i biscotti freschi? Follow – up con tutti coloro che hanno visto la vostra proprietà per ottenere feedback e raccomandazioni? Inviare materiali di marketing per affittuari nel quartiere che potrebbe essere alla ricerca di una casa per comprare? Incontrare i periti presso la proprietà?

Agenti di quotazione allettanti

Immagina di essere l’agente di quotazione per una preclusione di proprietà della banca. E immaginate un giorno si ottiene una chiamata da un agente il cui cliente è interessato ad acquistare quella proprietà.

Quell’agente ti dice:

Presentero ‘un’offerta per questa proprieta’. Tutto quello che dovete fare è ottenere la banca di accettare l’offerta. Dopo di che, mi prenderò cura di lasciare il mio cliente in casa per le ispezioni, mi prenderò cura di ottenere le utilità accese per le ispezioni, completerò tutti i documenti aggiuntivi, lavorerò con la società titolo sulla ricerca titolo, e lavorerò con l’avvocato di chiusura sulla pianificazione della chiusura.

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Quindi, il giorno della chiusura, non devi nemmeno presentarti. Prendero ‘la tua cassetta e il tuo cartello dalla proprieta’, ricevero ‘il tuo assegno di commissione dall’avvocato di chiusura, e portero’ tutto nel tuo ufficio subito dopo la chiusura per consegnarti. Oh, e a proposito, ti darò anche la mia metà della commissione come bonus, quindi guadagnerai il doppio dei soldi con questo accordo.

Pensi che l’agente di quotazione sarebbe interessato a lavorare con te? Certo che lo farebbero. Se è possibile fornire questi vantaggi, gli agenti sono più propensi a farvi sapere quando le proprietà si stanno preparando a colpire il mercato o hanno cali di prezzo. Si potrebbe anche indizio per quanto riguarda quanto i venditori sono disposti a negoziare.

Velocità di chiusura

In un mercato immobiliare competitivo, l’early bird spesso ottiene il verme. Come un agente immobiliare, si può essere il primo a sapere di offerte immobiliari che sono elencati. Io non sono un agente immobiliare, ma molti dei miei amici investire sono. E sono spesso geloso dei loro incredibili strumenti che li rendono più veloci di quanto possa essere.

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Perché gli investitori immobiliari non dovrebbero ottenere la loro licenza

Wow! Che suona abbastanza impressionante, non è vero? Ma prima di correre fuori per ottenere la licenza, mi permetta di spiegare alcuni degli aspetti negativi.

In realtà ottenere la licenza

Beh, per cominciare, diventare un agente non è facile come la firma di un documento. C’è un sacco di lavoro extra per avere la propria licenza immobiliare. In primo luogo, si deve prendere una vasta classe (a seconda dello stato, la classe potrebbe essere fino a 120 ore di lunghezza), e si deve superare un test difficile, che può richiedere lunghe ore di studio. Inoltre, probabilmente ti verrà richiesto di guadagnare circa una dozzina di ore all’anno in crediti di formazione continua per mantenere la licenza.

E se si vuole essere un agente immobiliare, non solo un agente immobiliare, la National Association of Realtors richiede corsi aggiuntivi.

Questo toglie tempo da investire in realtà nel settore immobiliare!

Lavorare sotto un broker

Inoltre, una volta che avete la licenza, è necessario trovare un broker di lavorare sotto, che comporta costi aggiuntivi e responsabilità. Vuoi lavorare essenzialmente come dipendente-o avere la propria attività indipendente? Mentre il supporto di una mediazione può essere di grande aiuto, è un onere aggiuntivo per gli investitori immobiliari.

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Scartoffie

Se fai un sacco di offerte, finirai per fare un sacco di scartoffie. Questa è la parte più fastidiosa di avere la licenza. Sarai responsabile della scrittura delle tue offerte e dell’invio di moduli ad avvocati, agenti, broker e MLS.

Detto questo, ci sono persone che possono gestire la maggior parte dei documenti per te (a pagamento), quindi anche questo non è necessario se davvero non vuoi o non puoi farlo. Ma ancora una volta, gli investitori part-time possono trovare i requisiti di lavoro di ufficio un po ‘ scoraggiante in termini di impegno di tempo.

Informazioni

Quando hai la tua licenza immobiliare, sei tenuto a uno standard più elevato. Devi comunicare agli acquirenti / venditori che sei un agente autorizzato e non puoi “approfittare consapevolmente” di un acquirente o venditore. Alcuni investitori ritengono che dover fare queste rivelazioni e di essere tenuto a questo standard più elevato impatti negativamente il loro business, ed è per questo che non vogliono ottenere la loro licenza.

Costo with senza soldi garantiti in arrivo

E non stiamo parlando solo di tasse di esame o di licenza iniziale. Una volta diventato un agente, si paga diverse migliaia di dollari in tasse ogni anno solo per tenere sulla vostra licenza. Certo, se stai facendo soldi come agente, forse questo non è un grosso problema.

Tutta questa formazione e spesa non viene nemmeno con la garanzia di uno stipendio. In realtà, si potrebbe facilmente andare da tre a sei mesi prima di vedere un centesimo da una chiusura. Anche se ti commercializzi come agente di un venditore o agente di un acquirente—sperando che avere più clienti porti più denaro—probabilmente non vedrai denaro per un po’. Inoltre, l’agente immobiliare medio fa solo a malapena il salario minimo. Per fare soldi, devi sbrigarti ogni giorno e investire in una varietà di sforzi di marketing.

Distrazione dagli investimenti immobiliari

E, infine, il motivo per cui non sono un agente: voglio concentrarmi sul mio investimento.

Guarda, sono già abbastanza occupato, tra allevare un bambino, investire nel settore immobiliare, cercare di fingere di essere un surfista e ospitare il podcast immobiliare top sulla terra con oltre 60 milioni di download. Non voglio aggiungere un’altra possibile distrazione alla mia vita.

Quando si tratta di immobili, lascerò che i miei agenti facciano ciò che sono veramente, veramente bravi a fare, e mi concentrerò su ciò che sono veramente bravo a fare. Inoltre, non ho bisogno del reddito extra.

Se avessi un lavoro che odiavo e avevo bisogno di sostituire rapidamente quel reddito, sai cosa, probabilmente sarei diventato un agente. E imparerei ad avere successo. Forse sei tu? Ma forse no.

Quindi dovresti ottenere la tua licenza? Davvero, è una decisione personale. So che è una risposta zoppa, ma la verità è che ci sono molti esempi di individui che hanno avuto una licenza e hanno trovato il successo e altri che hanno raggiunto la grandezza senza di essa.

So che era chiaro come il fango. Ma ehi, ci ho provato.

Cos’altro posso dirti sull’essere un agente-investitore contro l’essere strettamente un investitore?