Per molti, la primavera è un periodo intenso dell’anno. È come se tutti si riunissero e dicessero: “Stipiamo tutto ciò che possiamo-lauree, matrimoni, ecc.- in una manciata di fine settimana.”
La primavera è anche un periodo intenso dell’anno per il McLennan County Appraisal Review Board. Questo consiglio indipendente di 16 membri ascolta e risolve le controversie in cui i proprietari ritengono di aver valutato un valore di proprietà errato. E, che ci crediate o no, ci sono in realtà persone che sono disposte a servire in questo consiglio—ho usato per essere uno di loro.
Se non hai mai protestato il valore della tua proprietà prima, ci sono alcune cose che puoi fare che miglioreranno le tue possibilità di raggiungere il risultato desiderato.
1. Si prendono molte più api con il miele che con l’aceto.
Ammettiamolo. A nessuno piace pagare di più in tasse. Beh, non so esattamente se è vero, ma devo ancora incontrare qualcuno che ha detto: “Mi piacerebbe pagare più tasse.”
Quindi, è naturale essere frustrati quando invii la tua protesta e, se necessario, vai davanti al comitato di revisione. Tuttavia, ricorda che la tua frustrazione è con il distretto di valutazione, non con il comitato di revisione.
Inoltre, tieni presente che, mentre la tua valutazione può o non può rappresentare con precisione il valore di mercato, il distretto impiega molte brave persone che stanno semplicemente cercando di servire la contea e fare un buon lavoro. La stragrande maggioranza di loro sono bravi a quello che fanno. E, proprio come te, sono lì per fare un lavoro e poi tornare a casa dalle loro famiglie.
2. Attenetevi ai fatti.
Non perdere tempo a parlare di quanto il tuo valore è aumentato negli ultimi cinque anni (o comunque a lungo). L’ARB può trattare solo con il valore dell’anno corrente. Periodo. Cioè, a meno che il valore dell’anno precedente sia superiore del 30% rispetto al valore di mercato realistico, il che è raro.
Inoltre, tieni presente che “Le mie tasse sono troppo alte” non è un argomento. Il consiglio può trattare solo con il valore della proprietà e le esenzioni appropriate che si potrebbe beneficiare. Quindi, attenersi ai fatti. Sarai felice di averlo fatto. E, così sarà il comitato di revisione.
3. Non aspettare fino all’ultimo minuto.
Tecnicamente, hai tempo fino al 15 maggio per presentare la tua protesta, ma non aspettare fino ad allora. La maggior parte delle informazioni necessarie è disponibile sul sito web del distretto di valutazione, insieme a un’utile presentazione esplicativa.
Quando si compila il modulo di protesta (che è possibile compilare attraverso il portale eFile della contea), assicurarsi di compilare tutto. Tuttavia, se non sei sicuro di quale dovrebbe essere il valore della tua proprietà, lascia vuoto quel campo. Inoltre, assicurati di controllare entrambe le prime due caselle: “Valore valutato (di mercato) errato “e” Il valore è disuguale rispetto ad altre proprietà.”Si può sempre facilmente ritirare sia protesta più tardi.
Se decidi di non voler utilizzare il sistema eFile della contea, è meglio consegnare la tua protesta all’ufficio distrettuale di valutazione. In questo modo, riceverai una copia con data timbrata del modulo e avrai la documentazione ferma che hai presentato la protesta.
Inoltre, mentre sei all’ufficio distrettuale di valutazione, compila una richiesta per le prove del distretto. Le prove possono essere inviate via e-mail. Se, due settimane prima dell’appuntamento programmato, non hai ancora ricevuto le prove, chiamali e dì loro che non ce l’hai—avrai bisogno di queste informazioni (almeno) diversi giorni prima dell’udienza. Nota: Il portale eFile della contea ti fornirà le vendite comparabili e altre prove e ti consentirà anche di ricevere e accettare l’offerta di regolamento della contea (se applicabile).
4. Sfrutta al meglio la tua audizione con il comitato di revisione.
Una volta che hai ricevuto le prove dal distretto, hai una decisione da prendere. Le prove del distretto confronteranno la tua casa con due serie di proprietà: una è per il valore di mercato e l’altra per la valutazione disuguale. Il valore di mercato è ciò che case simili vicino al tuo hanno recentemente venduto per. L’altro set è un confronto con i valori di distretto di valutazione di altre case nella vostra zona.
Se ti senti a tuo agio con il valore (o il valore rivisto) che sono stati in grado di supportare con le loro prove, puoi semplicemente sottolineare nel tuo udito che il tuo avviso originale era troppo alto e che ora sei a tuo agio con il numero rivisto. Se lo desideri, puoi ritirare una delle proteste e dire loro che ti piacerebbe concentrarti solo sul valore di mercato o sulla valutazione disuguale, a seconda di quale (se presente) è a tuo favore.
Se non sei soddisfatto del valore trovato nelle prove del distretto, dovrai portare le tue prove di supporto all’udienza.
5. Crea un argomento convincente.
Prima di tutto, il consiglio di revisione sarà sicuramente vi chiederà che cosa pensate che la vostra casa vale la pena. Entra con una risposta realistica. Non—e ripeto non-rispondere, ” Non lo so.”Inoltre, non dire,” Quello che è stato l’anno scorso.”Dagli un numero. Se il tuo numero differisce da quello che hai originariamente messo sul tuo modulo di protesta, è accettabile dire: “Ho fatto qualche ricerca in più, e ora sento che X X è un valore più accurato.”
Fate del vostro meglio per pensare attraverso le domande che potreste ricevere dal consiglio di revisione.
Se si prende problema con i confronti di vendita forniti dal distretto, portare il proprio comps ed essere sicuri di omettere eventuali pignoramenti, cioè, a meno che non hai recentemente avuto numerosi pignoramenti nel tuo quartiere. Per le vendite comps, chiedere a un agente immobiliare per aiutarvi. Ma, ricordatevi di ringraziarli. (Suggerimento: non ho mai incontrato un agente immobiliare a cui non piaceva mangiare. Una carta regalo da 2 25 è un bel gesto.)
Infine, scatta buone foto su cose che potrebbero avere un impatto negativo sul valore della tua casa(Es. Problemi di fondazione, proprietà mal tenuta adiacente al tuo, ecc.). I primi piani sono sempre utili, ma assicurati di includere anche una visione più ampia. Inoltre, non esagerare. Sai che fastidiosamente ansioso sensazione che si ottiene quando il tuo amico vuole mostrare ogni singola immagine dalla loro recente vacanza? Ecco come si sente il comitato di revisione quando mostri loro ogni casa nell’isolato. Quindi, sii breve.
6. Attaccatevi alle armi.
Durante questo processo, è possibile che un perito distrettuale possa avere una sessione one-to-one con te sulla tua valutazione. Se, durante la sessione, non senti che hanno abbassato abbastanza il valore, non lasciare che ti facciano pressione per annullare l’udito ARB. Non c’è alcuna garanzia che l’ARB lo abbasserà di più—potrebbero effettivamente darti un valore più alto. Ma, avere una buona idea di ciò che si pensa è giusto e bastone per le vostre armi, pur essendo rispettoso, se si sta parlando direttamente con un perito.
Questi sei passaggi non ti garantiranno necessariamente che il valore della tua proprietà verrà abbassato, ma ti assicureranno sicuramente di ricevere il miglior udito possibile.
Circa l’autore:
Rick Smith è un investitore immobiliare, concesso in licenza casa creditore ipotecario, e regolatore di assicurazione. In precedenza ha fatto parte del comitato di valutazione, un’esperienza che lo ha lasciato con un nuovo apprezzamento per il personale del distretto di valutazione e una passione per aiutare le persone a protestare in modo consapevole ed efficace i loro valori fiscali valutati, quando necessario.
