investitori imobiliari: ar trebui să deveniți Agent imobiliar?

trebuie să aveți o licență imobiliară pentru a investi în imobiliare?

nu.

pentru BiggerPockets, numele meu este Brandon, semnarea off.

BINE, BINE. Să fim serioși. Nu, nu credem că fiecare investitor are nevoie de o licență imobiliară—de fapt, o licență este excesivă pentru majoritatea investitorilor. Asta nu înseamnă că nu există motive întemeiate pentru ca unii oameni să-și obțină licența. La urma urmei, sute de investitori aleg această cale în fiecare an.

unii văd o licență ca o modalitate de a învăța corzi înainte de a investi. Sau ei percep a fi un agent ca o cale către un salariu. Poate te iubesc industria imobiliara, și doresc să urmeze agenting ca o cariera full-time. Cu toate acestea, în cele din urmă, majoritatea își dau seama că—deși pot exista avantaje—o licență este de obicei un ocol lung și scump.

înrudit: aveți nevoie de o licență imobiliară pentru a răsturna casele? Nu. Iată de ce

avantaje de a fi un Agent imobiliar și un investitor

având o licență imobiliară poate veni la îndemână pentru un investitor. Dacă cumpărarea și vânzarea de proprietăți de investiții este sursa principală de venit, de ce ați dori să vă limitați accesul și abilitățile? Sincer, o licență imobiliară poate servi ca un element esențial al afacerii dvs. imobiliare—chiar dacă, din nou, nu este absolut necesar.

există câteva motive pentru care acesta este cazul.

acces Direct la MLS local

în primul rând, deținerea unei licențe vă oferă acces la serviciul local de listare multiplă (MLS). Deși există cu siguranță alte metode de acces, deținerea licenței înseamnă că nu vă veți baza pe alți agenți, prieteni sau colegi pentru acces și puteți găsi rapid oferte bune. De asemenea, puteți posta case și proprietăți de închiriere fără a fi nevoie să lucrați cu un agent.

un agent imobiliar licențiat poate intra în aproape orice proprietate listată spre vânzare cu o cheie specială și o cutie de blocare. Cu alte cuvinte, nu trebuie să așteptați ca altcineva să meargă să vadă o proprietate.

în cazul în care casa este vacant, puteți peste cap oricând, presupunând că casa are lockbox speciale prezente. Dacă locuința nu este vacantă, puteți configura un timp pentru a o vizualiza fără a fi nevoie să vă încadrați în programul altui agent.

faceți mai mulți bani

de fiecare dată când un investitor vinde o casă printr-un alt agent, aceștia cheltuiesc aproximativ șase la sută din prețul de vânzare în comisioane de agent. Și când cumpără proprietăți, agentul lor colectează, de asemenea, până la trei procente pentru facilitarea tranzacției.

aceasta înseamnă că, la o achiziție și vânzare tipică a unei proprietăți, un investitor ar putea accesa aproximativ șase la sută din prețul de achiziție al proprietății în profit suplimentar… dacă nu ar trebui să dea acești bani unui agent. Dacă cumpărați o proprietate pentru 50.000 de dolari și o vindeți pentru 100.000 de dolari, asta înseamnă 6.000 de dolari în profit suplimentar—presupunând că cumpărătorul dvs. nu avea propriul agent—ați putea avea dacă ați fi propriul dvs. agent la cumpărarea și vânzarea acelei tranzacții! Cu doar patru oferte pe an, având licența dvs. imobiliară, ați putea câștiga 30.000 de dolari în plus.

prin urmare, ca un agent imobiliar, atunci când vă cumpărați o proprietate, puteți reprezenta—te și de a folosi acest comision față de plata în jos, reparații-sau o excursie la Jamaica.

controlul propriilor oferte

a fi propriul agent permite controlul deplin asupra tranzacțiilor dvs. imobiliare—indiferent dacă căutați proprietăți comerciale, vânzări scurte sau fix-and-flips ideale. Puteți trimite oferte și negocia direct cu agenții de listare. Ai face direct cu creditorii, evaluatori, inspectorii, avocații de închidere, și toate celelalte părți implicate. Vă controlați marketingul, vânzările și spectacolele.

Agent licențiat-investitorii pot opri îngrijorătoare despre detalii. Agentul dvs. va conduce la proprietatea dvs. înainte de fiecare prezentare, va aprinde luminile, va deschide ferestrele și va pune cookie-uri proaspete? Follow-up cu toată lumea care a văzut proprietatea dvs. pentru a obține feedback și recomandări? Trimiteți materiale de marketing chiriașilor din cartier care ar putea căuta o casă de cumpărat? Faceți cunoștință cu evaluatorii de la proprietate?

agenți de listare ispititoare

Imaginați-vă că sunteți agentul de listare pentru o blocare a pieței deținute de bancă. Și imaginați-vă că într-o zi primiți un apel de la un agent al cărui client este interesat să cumpere acea proprietate.

acel agent îți spune:

am de gând să prezinte o ofertă pe această proprietate. Tot ce trebuie să faceți este să convingeți banca să accepte oferta. După aceea, voi avea grijă să-l las pe clientul meu în casă pentru inspecții, voi avea grijă să pornesc utilitățile pentru inspecții, voi completa toate documentele suplimentare, voi lucra cu compania de titlu la căutarea titlului și voi lucra cu avocatul de închidere la programarea închiderii.

vrei mai multe articole de genul asta?

creați un cont astăzi pentru a obține cele mai bune articole de blog ale BiggerPocket livrate în căsuța de e-mail

Înscrieți-vă gratuit

apoi, în ziua închiderii, nu trebuie să vă prezentați nici măcar. Voi primi caseta de blocare și semnul dvs. de proprietate, voi primi cecul de comision de la avocatul de închidere, și voi conduce tot de pe la biroul dvs. imediat după închiderea este terminat să renunțe la tine. Oh, și apropo, îți voi da și Jumătatea mea din comision ca bonus, așa că vei câștiga de două ori mai mulți bani din această afacere.

credeți că agentul de listare ar fi interesat să lucreze cu dvs.? Bineînțeles că ar face-o. Dacă puteți oferi aceste avantaje, agenții sunt mai predispuși să vă anunțe când proprietățile se pregătesc să intre pe piață sau au scăderi de preț. Ei ar putea chiar indiciu în ceea ce privește cât de mult vânzătorii sunt dispuși să negocieze.

viteza de închidere

într-o piață imobiliară competitivă, pasărea timpurie primește adesea viermele. Ca un agent imobiliar, puteți fi primul care afla de oferte imobiliare, care sunt listate. Eu nu sunt un agent imobiliar, dar mulți dintre prietenii mei investesc sunt. Și sunt adesea gelos pe instrumentele lor incredibile care le fac mai rapide decât pot fi.

Related: cum să fii un agent imobiliar Rockstar: 9 Sfaturi pentru un succes remarcabil

de ce investitorii imobiliari nu ar trebui să obțină licența

Wow! Sună destul de minunat, nu-i așa? Dar, înainte de a alerga afară pentru a obține permisul, permiteți-mi să explic câteva dintre dezavantajele.

de fapt obținerea licenței

Ei bine, pentru început, a deveni agent nu este la fel de ușor ca semnarea unui document. Există o mulțime de muncă suplimentară pentru a avea propria licență imobiliară. În primul rând, trebuie să luați o clasă extinsă (în funcție de stat, clasa ar putea avea o durată de până la 120 de ore) și trebuie să treceți un test dificil, care poate necesita ore lungi de studiu. În plus, probabil că vi se va cere să câștigați aproximativ o duzină de ore pe an în credite educaționale în curs de desfășurare pentru a vă păstra licența.

și dacă vrei să fii agent imobiliar, nu doar agent imobiliar, Asociația Națională a Agenților Imobiliari necesită cursuri suplimentare.

acest lucru ia departe de timp de a investi efectiv în imobiliare!

lucrează sub un broker

în plus, odată ce aveți licența, aveți nevoie pentru a găsi un broker pentru a lucra sub, care implică taxe și responsabilități suplimentare. Doriți să lucrați în esență ca angajat—sau să aveți propria afacere independentă? În timp ce sprijinul unui brokeraj poate fi de mare ajutor, este o povară suplimentară pentru investitorii imobiliari.

legate de: 7 Pro & contra de a lucra sub un Broker ca Agent imobiliar (& Cum de a alege unul!)

hârtii

dacă faci o grămadă de oferte, vei ajunge să faci o grămadă de hârtii. Aceasta este partea cea mai enervantă de a avea licența. Veți fi responsabil pentru scrierea propriilor oferte și trimiterea formularelor către avocați, agenți, brokeri și MLS.

acestea fiind spuse, există oameni care se pot ocupa de majoritatea documentelor pentru dvs. (contra cost), deci chiar și asta nu este necesar dacă într-adevăr nu doriți sau nu o puteți face. Dar, din nou, part-time investitorii pot găsi cerințele documente un pic descurajatoare în termeni de angajament de timp.

dezvăluiri

când aveți licența imobiliară, sunteți ținut la un standard mai înalt. Trebuie să dezvăluiți cumpărătorilor / vânzătorilor că sunteți un agent licențiat și că nu puteți „profita cu bună știință” de un cumpărător sau vânzător. Unii investitori consideră că trebuie să facă aceste dezvăluiri și să fie ținuți la acest standard mai înalt au un impact negativ asupra afacerii lor și de aceea nu doresc să obțină licența.

Cost … cu nici un ban garantat vine în

și nu vorbim doar despre examen sau taxele inițiale de licență. Odată ce ați devenit agent, veți plăti câteva mii de dolari în taxe în fiecare an doar pentru a vă menține licența. Desigur, dacă faci bani ca agent, poate că nu este o afacere atât de mare.

toate aceste instruiri și cheltuieli nu vin nici măcar cu garanția unui salariu. De fapt, ai putea merge cu ușurință trei până la șase luni înainte de a vedea un ban de la o închidere. Chiar dacă vă comercializați ca agent al vânzătorului sau ca agent al cumpărătorului—sperând că mai mulți clienți aduc mai mulți bani—probabil că nu veți vedea bani pentru o vreme. În plus, agentul imobiliar mediu abia face salariul minim. Pentru a face bani, trebuie să vă grăbiți în fiecare zi și să investiți într-o varietate de eforturi de marketing.

distragerea atenției de la investițiile imobiliare

și, în sfârșit, motivul pentru care nu sunt agent: vreau să mă concentrez pe investițiile mele.

Uite, sunt deja destul de ocupat, între creșterea unui copil mic, investiții în imobiliare, încercând să pretind că sunt surfer și găzduirea podcastului imobiliar de top de pe pământ cu peste 60 de milioane de descărcări. Nu vreau să adaug încă o posibilă distragere a vieții mele.

când vine vorba de imobiliare, îi voi lăsa pe agenții mei să facă ceea ce sunt cu adevărat, foarte buni la a face și mă voi concentra pe ceea ce sunt cu adevărat bun la a face. În plus, nu am nevoie de venituri suplimentare.

dacă aș avea un loc de muncă pe care îl uram și aveam nevoie să înlocuiesc rapid acel venit, știi ce, probabil aș deveni agent. Și aș învăța cum să fiu unul de succes. Poate că ești tu? Dar poate că nu.

deci, ar trebui să obțineți licența? Serios, e o decizie personală. Știu că este un răspuns șchiop, dar adevărul este că există o mulțime de exemple de indivizi care au avut o licență și au găsit succes și alții care au obținut măreție fără ea.

știu că era la fel de limpede ca noroiul. Dar hei, am încercat.

ce altceva pot să vă spun despre a fi un agent-investitor față de a fi strict un investitor?