för många är våren en hektisk tid på året. Det är som om alla träffades och sa, ”Låt oss klämma allt vi kan—examen, bröllop, etc.- på bara en handfull helger.”
våren är också en hektisk tid på året för McLennan County Appraisal Review Board. Denna 16-medlem, oberoende styrelse hör och löser tvister där fastighetsägare anser att de bedömdes som ett felaktigt fastighetsvärde. Och tro det eller ej, det finns faktiskt människor som är villiga att tjäna på detta styrelse—jag brukade vara en av dem.
om du aldrig har protesterat mot ditt fastighetsvärde tidigare finns det några saker du kan göra som förbättrar dina chanser att uppnå önskat resultat.
1. Du fångar mycket mer bin med honung än vinäger.
låt oss inse det. Ingen gillar att betala mer i skatt. Väl, jag vet inte exakt om det är sant, men jag har ännu inte träffat någon som har sagt, ”jag skulle gärna betala mer skatt.”
så det är bara naturligt att vara frustrerad när du skickar in din protest och, om nödvändigt, gå före Granskningsnämnden. Kom dock ihåg att din frustration är med utvärderingsdistriktet, inte Granskningsnämnden.
tänk också på att även om din bedömning kan eller inte exakt representerar marknadsvärdet, sysselsätter distriktet många bra människor som helt enkelt försöker tjäna länet och göra ett bra jobb. De allra flesta av dem är bra på vad de gör. Och, precis som du, de är där för att göra ett jobb och sedan gå hem till sina familjer.
2. Håll dig till fakta.
slösa inte din tid på att prata om hur mycket ditt värde har gått upp under de senaste fem åren (eller hur länge). ARB kan bara hantera ditt nuvarande årsvärde. Period. Det vill säga, om inte ditt föregående års värde är över 30% högre än realistiskt marknadsvärde, vilket är sällsynt.
tänk också på att” mina skatter är för höga ” inte är ett argument. Styrelsen kan bara hantera ditt fastighetsvärde och lämpliga undantag som du kan kvalificera dig för. Så håll dig till fakta. Du kommer att vara glad att du gjorde det. Och, så kommer Granskningsnämnden.
3. Vänta inte till sista minuten.
tekniskt sett har du fram till maj 15th att lämna in din protest, men vänta inte tills dess. Det mesta av den information du behöver finns på utvärderingsdistriktets webbplats, tillsammans med en användbar förklarande presentation.
när du fyller i protestformuläret (som du kan fylla i Via länets efileportal), var noga med att fylla i allt. Men om du är osäker på vad ditt fastighetsvärde ska vara, lämna det fältet tomt. Se också till att du markerar båda de två första rutorna: ”Felaktigt värderat (marknads) värde” och ” värdet är ojämnt jämfört med andra egenskaper.”Du kan alltid enkelt dra tillbaka antingen protest senare.
om du bestämmer dig för att du inte vill använda länets eFile-system är det bäst att lämna din protest till utvärderingsdistriktskontoret. På så sätt får du en datumstämplad kopia av formuläret och kommer att ha fast dokumentation som du lämnade in protesten.
också, medan du är på utvärderingsdistriktskontoret, fyll i en begäran om distriktets bevis. Bevisen kan skickas till dig via e-post. Om du, två veckor före ditt schemalagda möte, fortfarande inte har fått bevisen, ring dem och berätta för dem att du inte har det—du behöver den här informationen (åtminstone) flera dagar före din hörsel. Länets efileportal kommer att förse dig med jämförbar försäljning och andra bevis, och det kommer också att låta dig ta emot och acceptera länets bosättningserbjudande (om tillämpligt).
4. Få ut det mesta av din hörsel med Granskningsnämnden.
när du har fått bevisen från distriktet har du ett beslut att fatta. Bevisen från distriktet kommer att jämföra ditt hem med två uppsättningar fastigheter-en är för marknadsvärde och den andra är för den ojämlika bedömningen. Marknadsvärdet är vad liknande hus nära din nyligen har sålt för. Den andra uppsättningen är en jämförelse med utvärderingsdistriktvärden för andra hem i ditt område.
om du är bekväm med värdet (eller reviderat värde) som de kunde stödja med sina bevis kan du helt enkelt påpeka i din hörsel att ditt ursprungliga meddelande var för högt och att du nu är bekväm med det reviderade numret. Om du vill kan du dra tillbaka en av protesterna och berätta för dem att du bara vill fokusera på marknadsvärdet eller den ojämlika bedömningen, beroende på vilken (om någon) är till din fördel.
om du inte är nöjd med värdet som finns i distriktets bevis måste du ta med ditt eget stödjande bevis till din hörsel.
5. Skapa ett övertygande argument.
först och främst kommer Granskningsnämnden definitivt att fråga dig vad du tycker att ditt hem är värt. Gå in med ett realistiskt svar. Inte—och jag upprepar inte-svara, ” Jag vet inte.”Också, säg inte,” vad det var förra året.”Ge dem ett nummer. Om ditt nummer skiljer sig från vad du ursprungligen satte på din protestform, är det acceptabelt att säga, ”Jag har gjort lite mer forskning, och jag känner nu att $X är ett mer exakt värde.”
gör ditt bästa för att tänka igenom frågor du kan få från Granskningsnämnden.
om du tar problem med försäljning jämförelser som tillhandahålls av distriktet, ta med egna comps och se till att utelämna någon foreclosures, det vill säga om du har nyligen haft många foreclosures i ditt närområde. För försäljning comps, be en fastighetsmäklare för att hjälpa dig. Men kom ihåg att tacka dem. (Tips: jag har aldrig träffat en fastighetsmäklare som inte gillar att äta. Ett presentkort på $25 är en trevlig gest.)
slutligen, ta bra bilder på saker som kan påverka värdet på ditt hem negativt (Ex. Stiftelsefrågor, dåligt underhållen egendom intill din, etc.). Närbilder är alltid till hjälp, men var noga med att inkludera en bredare vy också. Överdriv inte det. Du vet att irriterande orolig känsla du får när din vän vill visa dig varenda bild från sin senaste semester? Så känns Granskningsnämnden när du visar dem varje hus på kvarteret. Så håll det kort.
6. Håll dig till dina vapen.
under hela denna process är det möjligt att en distriktsbedömare kan ha en en-mot-en-session med dig om din bedömning. Om du under din session inte känner att de har sänkt värdet tillräckligt, låt dem inte pressa dig att avbryta din ARB-hörsel. Det finns ingen garanti för att ARB kommer att sänka det mer—de kan faktiskt ge dig ett högre värde. Men ha en bra uppfattning om vad du tycker är rättvist och håll dig till dina vapen, samtidigt som du är respektfull, om du pratar direkt med en bedömare.
dessa sex steg garanterar inte nödvändigtvis att ditt fastighetsvärde kommer att sänkas, men de kommer definitivt att se till att du får bästa möjliga hörsel.
om författaren:
Rick Smith är en fastighetsinvesterare, licensierad bostadslångivare och försäkringsjusterare. Han har tidigare tjänstgjort på Utvärderingsnämnden, en upplevelse som lämnade honom med en nyfunnen uppskattning för utvärderingsdistriktets Personal och en passion för att hjälpa människor kunnigt och effektivt protestera mot sina skattebedömda värden, när det behövs.
