Il existe trois approches standard de l’industrie pour déterminer la valeur d’un restaurant. Gardez à l’esprit qu’il y a eu de nombreuses formules écrites sur ce sujet, il s’agit donc d’un aperçu général.
Commençons par indiquer que ces formules de valeur sont basées sur l’état général du restaurant étant très bon. L’état de la cuisine est particulièrement important. Il doit également rester au moins 10 ans sur le bail. Si le restaurant est désuet ou en mauvais état, le coût de rénovation ou de rénovation doit être pris en compte. Cela dit, ne négligez pas les facteurs de contrepoids tels que la démographie, l’emplacement, le loyer, les ventes et l’historique de réussite.
- La première approche pour évaluer un restaurant est l’Approche des Ventes brutes (GSA).
- Exemple: Un restaurant avec des ventes brutes de 1 000 000,00 has a une valeur allant de 200 000,00 $ à 300 000,00 $.
- La deuxième approche est l’approche du Coût à la construction (ou l’approche des actifs).
- Exemple: Un restaurant décontracté de 1 500 pieds carrés à Westchester peut avoir un coût de construction de 150,00 $ à 250,00 per le pied carré. (La ville de New York est beaucoup plus élevée.) Disons 200,00sf sf X 1 500 sf = 300 000,00 X X 50% = 150 000,00 $.
- La troisième approche est basée sur les Gains discrétionnaires des vendeurs (EDS).
- Exemple: Un restaurant avec un bénéfice net plus des ajouts de 500 000,00 $ peut avoir une valeur de 500 000,00 $ à 1 500 000,00 $.
La première approche pour évaluer un restaurant est l’Approche des Ventes brutes (GSA).
Il s’agit de la formule la plus courante et la plus simple qui est basée sur un pourcentage des ventes brutes ou de la première ligne. Ce chiffre est généralement documenté sur les déclarations de revenus. (C’est une très bonne raison de signaler toutes vos ventes.) Le pourcentage peut varier entre 20% et 30%.
Exemple: Un restaurant avec des ventes brutes de 1 000 000,00 has a une valeur allant de 200 000,00 $ à 300 000,00 $.
Encore une fois, selon une variété d’autres variables, ce chiffre peut monter ou descendre.
La deuxième approche est l’approche du Coût à la construction (ou l’approche des actifs).
Si le restaurant est neuf et qu’il n’y a pas de ventes documentées, ou si les ventes brutes sont faibles et que le restaurant est en détresse, c’est la formule de valeur à utiliser. Déterminez le coût réel de construction en fonction d’un coût de construction par pied carré, puis actualisez-le de 40% à 60%.
Exemple: Un restaurant décontracté de 1 500 pieds carrés à Westchester peut avoir un coût de construction de 150,00 $ à 250,00 per le pied carré. (La ville de New York est beaucoup plus élevée.) Disons 200,00sf sf X 1 500 sf = 300 000,00 X X 50% = 150 000,00 $.
Cela peut être très douloureux si vous venez de dépenser 1 000 000,00 $ pour construire un nouveau restaurant et que votre courtier vous dit qu’il pourra peut-être obtenir 500 000,00 $ pour cela. Il est très important de garder cela à l’esprit lorsque vous construisez ou rénovez un restaurant. Il est impératif que vous ayez suffisamment d’argent supplémentaire après la construction pour résister à un démarrage lent.
La troisième approche est basée sur les Gains discrétionnaires des vendeurs (EDS).
La définition selon l’additionneur de valeur est la suivante: « Le bénéfice avant impôt du restaurant avant les dépenses non monétaires, la rémunération d’un propriétaire, les frais d’intérêt ou les revenus, ainsi que les produits et dépenses non liés à l’entreprise. » Les amortissements et les intérêts payés par l’entreprise sont des éléments discrétionnaires. Généralement, cela est « ajouté » au résultat net de l’entreprise. Fondamentalement, cette approche est utilisée lorsqu’il y a un bénéfice net documenté (déclaration de revenus). Un restaurant peut se vendre environ 1 à 3 fois SDE. Plus le pourcentage du bénéfice net des ventes brutes est élevé, plus le multiple est élevé.
Exemple: Un restaurant avec un bénéfice net plus des ajouts de 500 000,00 $ peut avoir une valeur de 500 000,00 $ à 1 500 000,00 $.
Maintenant que vous avez une idée générale de la façon dont les restaurants sont évalués, gardez à l’esprit que, comme pour l’immobilier, la valeur réelle d’un restaurant n’est que ce qu’un acheteur qualifié est prêt à payer pour cela. En d’autres termes, les conditions du marché local jouent un rôle important dans l’influence du prix ou de la valeur d’un restaurant.
Seul un courtier d’affaires spécialisé dans les restaurants saura déterminer correctement la valeur d’un restaurant. Généralement, un restaurateur a un attachement émotionnel à son restaurant. Cela se prête au sentiment que son restaurant a plus de valeur que ce que les acheteurs sur le marché paieront. Un courtier en restauration actif sur le marché saura à quel point le marché est fort ou faible et en tiendra compte.
Il existe différents aspects de l’achat ou de la vente d’un restaurant qui nécessitent des connaissances et une expérience spécifiques à l’industrie pour fonctionner correctement. La confidentialité est un élément essentiel du processus. Le maintien de la confidentialité dans la vente d’un restaurant est très important pour chaque vendeur. Cela est vrai même pour les acheteurs de restaurants, en particulier si vous êtes chef.
Malheureusement, de nombreux courtiers et agents immobiliers ne sont pas au courant du processus de vente d’un restaurant et maintiennent la confidentialité. La sensibilisation du public à une vente potentielle réduit considérablement la demande de futures parties. Vous courez également le risque de perdre vos employés clés, et la morale générale du personnel est compromise.
Je prends cette préoccupation et ce risque très au sérieux. Tous mes acheteurs potentiels de restaurants sont soigneusement sélectionnés. Chacun reçoit également un accord de confidentialité à signer, avant de recevoir le nom ou l’emplacement d’un restaurant à vendre. Ce processus sépare également les « spectateurs » des acheteurs sérieux. Contactez-moi pour une estimation gratuite de la valeur de votre restaurant.
