az étterem értékének meghatározására három ipari szabványos megközelítés létezik. Ne feledje, hogy sok képletet írtak erről a témáról, tehát ez egy általános áttekintés.
kezdjük azzal, hogy kijelentjük, hogy ezek az értékképletek azon alapulnak, hogy az étterem általános állapota nagyon jó. A konyha állapota különösen fontos. A bérleti szerződésből legalább 10 évnek kell lennie. Ha az étterem elavult vagy nem jó állapotban van, akkor figyelembe kell venni a felújítás vagy felújítás költségeit. Ennek ellenére ne hagyja figyelmen kívül az olyan ellensúlyozó tényezőket, mint a demográfia, a helyszín, a bérleti díj, az értékesítés és a siker története.
- az étterem értékelésének első megközelítése a bruttó értékesítési megközelítés (GSA).
- példa: egy étterem bruttó árbevétele $1,000,000. 00 értéke $200,000.00-tól $300,000.00-ig terjed.
- a második megközelítés a költség-to-Build megközelítés (vagy az eszköz megközelítés).
- példa: egy Westchesterben található 1500 SF alkalmi étterem költsége négyzetméterenként 150,00 – 250,00 dollár lehet. (New York sokkal magasabb.) Mondjuk $200.00 sf X 1,500 sf = $300,000. 00 X 50% = $150,000.00.
- a harmadik megközelítés az eladók diszkrecionális jövedelmén (Sde) alapul.
- példa: egy étterem, amelynek nettó nyeresége plusz 500 000,00 USD kiegészítő értéke 500 000,00-1 500 000,00 USD lehet.
az étterem értékelésének első megközelítése a bruttó értékesítési megközelítés (GSA).
ez a leggyakoribb és legegyszerűbb képlet, amely a bruttó vagy felső sorban lévő eladások százalékán alapul. Ezt a számot általában az adóbevallásokon dokumentálják. (Ez egy nagyon jó ok arra, hogy jelentse az összes értékesítését.) A százalékos arány 20-30% között változhat.
példa: egy étterem bruttó árbevétele $1,000,000. 00 értéke $200,000.00-tól $300,000.00-ig terjed.
még egyszer, számos más változótól függően, ez a szám felfelé vagy lefelé mehet.
a második megközelítés a költség-to-Build megközelítés (vagy az eszköz megközelítés).
ha az étterem új, és nincsenek dokumentált eladások, vagy ha a bruttó eladások alacsonyak, és az étterem bajban van, akkor ezt az értékképletet kell használni. Határozza meg az építés tényleges költségét az építők négyzetméterenkénti költsége alapján, majd 40-60% – kal csökkentse.
példa: egy Westchesterben található 1500 SF alkalmi étterem költsége négyzetméterenként 150,00 – 250,00 dollár lehet. (New York sokkal magasabb.) Mondjuk $200.00 sf X 1,500 sf = $300,000. 00 X 50% = $150,000.00.
ez nagyon fájdalmas lehet, ha csak 1 000 000,00 dollárt költött egy új étterem építésére, és a bróker azt mondja, hogy 500 000,00 dollárt kaphat érte. Nagyon fontos ezt szem előtt tartani, amikor éttermet épít vagy felújít. Elengedhetetlen, hogy az építés után elegendő további készpénz álljon rendelkezésre a lassú kezdéshez.
a harmadik megközelítés az eladók diszkrecionális jövedelmén (Sde) alapul.
a meghatározás szerint érték összeadó: “az adózás előtti jövedelem az étterem előtt nem készpénzes költségek, egy tulajdonos kompenzáció, kamat ráfordítás vagy jövedelem, valamint az egyszeri és nem üzleti kapcsolódó jövedelem és ráfordítás tételek.”Az értékcsökkenés, az amortizáció és a vállalkozás által fizetett kamat diszkrecionális tételek. Általában ezt “visszaadják” az üzlet alsó sorába. Alapvetően ezt a megközelítést alkalmazzák, ha van egy dokumentált (adóbevallás) nettó nyereség. Egy étterem körülbelül 1-3 alkalommal értékesítheti az SDE-t. Minél nagyobb a nettó nyereség százalékos aránya a bruttó értékesítésben, annál nagyobb a többszörös.
példa: egy étterem, amelynek nettó nyeresége plusz 500 000,00 USD kiegészítő értéke 500 000,00-1 500 000,00 USD lehet.
most, hogy általános elképzelése van az éttermek értékeléséről, ne feledje, hogy az ingatlanhoz hasonlóan az étterem tényleges értéke csak az, amit egy képzett vevő hajlandó fizetni érte. Más szavakkal, a helyi piaci feltételek jelentős szerepet játszanak az étterem árának vagy értékének befolyásolásában.
csak az éttermekre szakosodott üzleti bróker tudja, hogyan kell megfelelően meghatározni az étterem értékét. A vendéglős általában érzelmi kötődéssel rendelkezik étterméhez. Ez alkalmas arra, hogy az érzés, hogy ő étterem több értéket, mint amit a vásárlók a piacon fog fizetni. A piacon aktív éttermi bróker tudni fogja, milyen erős vagy gyenge a piac, és ezt figyelembe veszi.
az étterem vásárlásának vagy eladásának különböző szempontjai vannak, amelyek megfelelő végrehajtásához iparág-specifikus ismeretekre és tapasztalatokra van szükség. A titoktartás a folyamat létfontosságú eleme. Az étterem értékesítésében a magánélet fenntartása nagyon fontos minden eladó számára. Ez még az éttermi vásárlókra is igaz, különösen, ha szakács vagy.
sajnos sok üzleti bróker és ingatlanügynök nem ismeri az étterem eladásának és a titoktartás fenntartásának folyamatát. A potenciális értékesítés nyilvános tudatossága súlyosan csökkenti a jövőbeli felek iránti keresletet. Azt is kockáztatja, hogy elveszíti a legfontosabb alkalmazottait, és a személyzet általános erkölcse veszélybe kerül.
nagyon komolyan veszem ezt az aggodalmat és kockázatot. Az összes potenciális éttermi vásárlómat gondosan átvizsgálják. Mindegyik titoktartási megállapodást is kap az aláírásra, mielőtt megkapják az eladó étterem nevét vagy helyét. Ez a folyamat elválasztja a” nézőket ” a komoly vásárlóktól is. Vegye fel velem a kapcsolatot az étterem értékének ingyenes becsléséért.
