det er tre industristandard tilnærminger for å bestemme verdien av en restaurant. Husk at det har vært mange formler skrevet om dette emnet, så dette er en generell oversikt.
la oss begynne med å si at disse verdiformlene er basert på at restaurantens generelle tilstand er veldig god. Kjøkkenets tilstand er spesielt viktig. Det må også være minst 10 år igjen av leieavtalen. Hvis restauranten er utdatert eller ikke i god stand, bør kostnaden for oppussing eller renovering vurderes. Når det er sagt, ikke overse motbalanseringsfaktorer som demografi, plassering, leie, salg og suksesshistorie.
- Den første tilnærmingen i å verdsette en restaurant Er Gross Sales Approach (Gsa).
- Eksempel: en restaurant med brutto salg på $1,000,000. 00 har en verdi fra $200,000. 00 til $300,000. 00.
- Den andre tilnærmingen er Cost-To-Build-Tilnærmingen (Eller Asset-Tilnærmingen).
- Eksempel: En 1500 sf uformell restaurant I Westchester kan ha en kostnad for å bygge ny på $150.00 – $250.00 per kvadratmeter. (New York City er mye høyere.) La oss si $200.00 sf X 1,500 sf = $ 300,000. 00 x 50% = $150,000.00.
- den tredje tilnærmingen er basert På Selgers Skjønnsmessige Inntjening (Sde).
- Eksempel: en restaurant med en netto fortjeneste pluss add-backs på $500,000. 00 kan ha en verdi på $500,000. 00 til $1,500,000. 00.
Den første tilnærmingen i å verdsette en restaurant Er Gross Sales Approach (Gsa).
Dette er den vanligste og enkle formelen som er basert på en prosentandel av brutto, eller topplinje, salg. Dette tallet er vanligvis dokumentert på selvangivelsen. (Dette er en veldig god grunn til å rapportere alle salg.) Prosentandelen kan variere mellom 20% til 30%.
Eksempel: en restaurant med brutto salg på $1,000,000. 00 har en verdi fra $200,000. 00 til $300,000. 00.
igjen, avhengig av en rekke andre variabler, kan denne figuren gå opp eller ned.
Den andre tilnærmingen er Cost-To-Build-Tilnærmingen (Eller Asset-Tilnærmingen).
hvis restauranten er ny og det ikke er dokumentert salg, eller hvis bruttosalget er lavt og restauranten er i nød, er dette verdiformelen som skal brukes. Bestem den faktiske kostnaden for å bygge basert på en byggekostnad per kvadratmeter og rabatt den med 40% til 60%.
Eksempel: En 1500 sf uformell restaurant I Westchester kan ha en kostnad for å bygge ny på $150.00 – $250.00 per kvadratmeter. (New York City er mye høyere.) La oss si $200.00 sf X 1,500 sf = $ 300,000. 00 x 50% = $150,000.00.
Dette kan være svært smertefullt hvis du bare brukt $1,000,000.00 å bygge en ny restaurant og din megler forteller deg at han kan være i stand til å få $500,000.00 for det. Det er svært viktig å ha dette i bakhodet når du bygger eller oppussing en restaurant. Det er viktig at du har nok ekstra penger etter bygging å vær en langsom start.
den tredje tilnærmingen er basert På Selgers Skjønnsmessige Inntjening (Sde).
Definisjonen I Henhold Til Value Adder er: «restaurantens inntjening før skatt før ikke-kontante utgifter, en eiers kompensasjon, rentekostnad eller inntekt, samt engangs-og ikke-forretningsrelaterte inntekts-og utgiftsposter.»Avskrivninger, amortisering og renter betalt av virksomheten er elementer som er skjønnsmessige. Vanligvis er dette «lagt tilbake» til bunnlinjen i virksomheten. I utgangspunktet brukes denne tilnærmingen når det er dokumentert (selvangivelse) nettoresultat. En restaurant kan selge for ca 1 til 3 ganger SDE. Jo høyere prosentandel nettoresultatet er av brutto salg jo høyere flere.
Eksempel: en restaurant med en netto fortjeneste pluss add-backs på $500,000. 00 kan ha en verdi på $500,000. 00 til $1,500,000. 00.
Nå som du har en generell ide om hvordan restauranter er verdsatt, husk at, i likhet med fast eiendom, er den faktiske verdien av en restaurant bare hva en kvalifisert kjøper er villig til å betale for det. Med andre ord spiller lokale markedsforhold en betydelig rolle i å påvirke prisen eller verdien av en restaurant.
Bare en bedriftsmegler som spesialiserer seg på restauranter, vil vite hvordan man skal bestemme verdien av en restaurant. Vanligvis en restauratør har en følelsesmessig tilknytning til hans eller hennes restaurant. Dette gir seg til å føle at hans eller hennes restaurant har mer verdi enn hva kjøperne i markedet vil betale. En restaurant megler som er aktiv i markedet vil vite hvor sterk eller svak markedet er og ta det i betraktning.
det er ulike aspekter ved å kjøpe eller selge en restaurant som krever bransjespesifikk kunnskap og erfaring for å utføre riktig. Konfidensialitet er en viktig komponent i prosessen. Opprettholde personvernet i å selge en restaurant er svært viktig for hver selger. Dette gjelder selv for restaurantkjøpere, spesielt hvis du er kokk.
Dessverre er mange bedriftsmeglere og eiendomsmeglere uvitende om prosessen med å selge en restaurant og opprettholde konfidensialitet. Offentlig bevissthet om et potensielt salg reduserer etterspørselen etter fremtidige parter sterkt. Du risikerer også å miste nøkkelansatte, og den generelle stabsmoralen er kompromittert.
jeg tar denne bekymringen og risikoen veldig alvorlig. Alle mine potensielle restaurantkjøpere er nøye screenet. Hver er også gitt en konfidensialitetsavtale for å signere, før de er utstyrt med navnet eller plasseringen av en restaurant som er til salgs. Denne prosessen skiller også «lookers» fra de seriøse kjøpere. Kontakt meg for et gratis estimat av verdien av restauranten din.
