istnieją trzy standardowe podejścia do określenia wartości restauracji. Należy pamiętać, że na ten temat napisano wiele formuł, więc jest to ogólny przegląd.
zacznijmy od stwierdzenia, że te formuły wartości opierają się na ogólnym stanie restauracji, która jest bardzo dobra. Szczególnie ważny jest stan kuchni. Musi również zostać co najmniej 10 lat pozostających na umowie najmu. Jeśli restauracja jest przestarzała lub nie jest w dobrym stanie, należy wziąć pod uwagę koszt remontu lub renowacji. Powiedziawszy to, nie zapominaj o równoważących czynnikach, takich jak dane demograficzne, lokalizacja, czynsz, sprzedaż i historia sukcesu.
- pierwszym podejściem w wycenie restauracji jest podejście Gross Sales Approach (GSA).
- przykład: Restauracja ze sprzedażą brutto $ 1,000,000. 00 ma wartość od $200,000.00 do $ 300,000. 00.
- drugim podejściem jest podejście koszt-do-budowy (lub podejście do aktywów).
- przykład: 1,500 SF casual restauracja w Westchester może mieć koszt budowy nowego z $150.00 – $250.00 za metr kwadratowy. (Nowy Jork jest znacznie wyższy.) Powiedzmy, że $ 200.00 sf X 1,500 SF = $ 300,000. 00 X 50% = $150,000.00.
- trzecie podejście opiera się na uznaniowych zarobkach sprzedawców (SDE).
- przykład: Restauracja z zyskiem netto plus dodatkami w wysokości 500 000,00 USD może mieć wartość od 500 000,00 USD do 1 500 000,00 USD.
pierwszym podejściem w wycenie restauracji jest podejście Gross Sales Approach (GSA).
jest to najbardziej powszechna i prosta formuła, która opiera się na procentach sprzedaży brutto lub górnej linii. Liczba ta jest zazwyczaj udokumentowane na zeznaniach podatkowych. (Jest to bardzo dobry powód, aby zgłosić całą swoją sprzedaż.) Odsetek ten może wahać się od 20% do 30%.
przykład: Restauracja ze sprzedażą brutto $ 1,000,000. 00 ma wartość od $200,000.00 do $ 300,000. 00.
po raz kolejny, w zależności od wielu innych zmiennych, liczba ta może iść w górę lub w dół.
drugim podejściem jest podejście koszt-do-budowy (lub podejście do aktywów).
Jeśli restauracja jest nowa i nie ma udokumentowanej sprzedaży lub jeśli sprzedaż brutto jest niska, a restauracja jest w niebezpieczeństwie, jest to wzór wartości do wykorzystania. Określ rzeczywisty koszt budowy na podstawie kosztu budowniczych za metr kwadratowy, a następnie obniż go o 40% do 60%.
przykład: 1,500 SF casual restauracja w Westchester może mieć koszt budowy nowego z $150.00 – $250.00 za metr kwadratowy. (Nowy Jork jest znacznie wyższy.) Powiedzmy, że $ 200.00 sf X 1,500 SF = $ 300,000. 00 X 50% = $150,000.00.
może to być bardzo bolesne, jeśli właśnie wydałeś $1,000,000.00 na budowę nowej restauracji, a twój broker mówi ci, że może być w stanie uzyskać za to $500,000.00. Bardzo ważne jest, aby mieć to na uwadze, gdy budujesz lub remontujesz restaurację. Konieczne jest, aby mieć wystarczającą ilość dodatkowej gotówki po budowie, aby przetrwać powolny start.
trzecie podejście opiera się na uznaniowych zarobkach sprzedawców (SDE).
definicja według Value Adder to: „przychody przed opodatkowaniem restauracji przed wydatkami bezgotówkowymi, odszkodowaniem jednego właściciela, kosztem odsetek lub przychodem, a także jednorazowymi i niezwiązanymi z działalnością dochodami i wydatkami.”Amortyzacja, amortyzacja i odsetki zapłacone przez firmę są elementami uznaniowymi. Generalnie jest to „dodawane z powrotem” do dolnej linii biznesu. Zasadniczo takie podejście jest stosowane, gdy istnieje udokumentowany (zeznanie podatkowe) zysk netto. Restauracja może sprzedawać za około 1 do 3 razy SDE. Im wyższy procent, tym zysk netto ze sprzedaży brutto, tym wyższa wielokrotność.
przykład: Restauracja z zyskiem netto plus dodatkami w wysokości 500 000,00 USD może mieć wartość od 500 000,00 USD do 1 500 000,00 USD.
teraz, gdy masz ogólne pojęcie o tym, jak restauracje są cenione, pamiętaj, że podobnie jak nieruchomości, rzeczywista wartość restauracji jest tylko tym, co wykwalifikowany nabywca jest gotów zapłacić za nią. Innymi słowy, lokalne warunki rynkowe mają znaczący wpływ na cenę lub wartość restauracji.
tylko broker biznesowy specjalizujący się w restauracjach będzie wiedział, jak prawidłowo określić wartość restauracji. Zazwyczaj restaurator ma emocjonalne przywiązanie do swojej restauracji. Daje to poczucie, że jego restauracja ma większą wartość niż to, co zapłacą Kupujący na rynku. Broker restauracji, który jest aktywny na rynku, będzie wiedział, jak silny lub słaby jest rynek i weźmie to pod uwagę.
kupowanie lub sprzedawanie restauracji wymaga różnych aspektów, które wymagają wiedzy i doświadczenia branżowego, aby prawidłowo je wykonać. Poufność jest istotnym elementem procesu. Zachowanie prywatności w sprzedaży restauracji jest bardzo ważne dla każdego sprzedawcy. Dotyczy to nawet kupujących restaurację, szczególnie jeśli jesteś szefem kuchni.
niestety wielu brokerów biznesowych i agentów nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z procesu sprzedaży restauracji i zachowania poufności. Świadomość społeczeństwa o potencjalnej sprzedaży poważnie zmniejsza popyt na przyszłe strony. Istnieje również ryzyko utraty kluczowych pracowników, a ogólna moralność personelu jest zagrożona.
traktuję tę troskę i ryzyko bardzo poważnie. Wszyscy moi potencjalni nabywcy restauracji są dokładnie sprawdzani. Każdy z nich otrzymuje również umowę o poufności do podpisania, zanim otrzyma nazwę lub lokalizację restauracji, która jest na sprzedaż. Proces ten oddziela również „lookers” od poważnych nabywców. Skontaktuj się ze mną, aby uzyskać bezpłatną wycenę wartości Twojej restauracji.
